经济衰退，这个不影响！股神、亿万富豪都重仓!
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作者：松果
爱分析,爱码字,有数据,有故事的地产人。
巴菲特除了是股神，还是美国一个产业的巨头，占领25%的市场份额。
这个产业不是保险，不是高科技，而是......Mobile Home(移动屋）。
作为全美最大的移动屋生产商，Clayton Homes，的持有人，他拥有着美国移动屋市场1/4的江山。
股神巴菲特的选择，代表着长期内在的价值和稳健超额的收益。
而与之遥相呼应的是另一位亿万富翁，Sam Zell，是全美最大的“移动屋地主”，他的公司Equity Lifestyle Properties拥有全美最多的移动屋营区。
美国一共有44,000个移动屋营区，其中只有10%是机构把持，剩下的 90%都掌握在个人投资者手里。
而且由于政府对于移动屋营区的建设批复非常严格，所以44,000这个数字不会增加，只会减少，至少在过去50年里，都没有增加过。
所以这是一个被大多数投资人忽略，但投资回报相当稳定，风险较小的一个市场，投资门槛比起其他商业地产来说要低，普通的投资人都可以参与！
更让投资人喜欢的一点是，它完全不怕经济危机，市场动荡。
美国每18个人里就有一个居住在移动屋（mobile home）里！而且，其中很大一部分人终身都会住在移动屋（mobile home）里。
虽然它的名字叫移动屋（Mobile home）， 但恰恰相反， 住在里面的人们想搬家并不容易，所以TA并没有TA的名字那么mobile。
因为，他们自己是mobile home的主人，而mobile home park的主人只是把lot（地）租赁给他们。
想要搬家，他们需要花费几千甚至上万美金移动他们的mobile home，对于大部分人来说，都无法支付起这么大笔搬家费，所以他们大多数情况下都不会拖欠“房租”，因为：
1. 租金相对于租房来说要便宜很多，可以负担得起；
2.一旦欠租，移动屋营区的主人可以合法驱赶他们，他们没钱付高额的搬“家”（ mobile home)费，很有可能就会失去他们自己的家（mobile home）。
这对于投资人来说，就是一个“moat”，所以疫情以来，很多房东常常碰到租客欠租的事情，而mobile home park的主人却没有这一担忧。
而且作为移动屋营区的所有者，根本不需要管什么马桶坏了，漏水了，这些琐碎杂事，只需要管理房子之外的基础设施就可以了。
因为你租的是lot，而“房”是租客自己的。
拥有的是园区的土地，管理的是配套的设施，提供的是公共的服务，收取的是土地的租金！
这种与传统住宅出租相比，业主与租客之间有着截然不同的关系，使得Mobile Home Park在租客管理和物业维护上极大的不同，也带来了投资Mobile Home Park与众不同的特点与优势！
2月4日北美地产学堂举办
移动屋营区Mobile Home Park（MHP）投资
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主讲老师：Sunny
拥有20多个移动屋营区，10多年的管理经验
移动屋营区Mobile Home Park（MHP）投资都有哪些好处呢？
因为Mobile home Park买入的只是土地, 和购买住宅相比，两者前期投入基本相当，而收益则差距很大。
举个直观的例子, 总价120万美元，大概率可以买入1-5个独立住宅，或者 1个拥有40-50个租户的中型Mobile home Park。
租金收益方面, 1-5个独立住宅每月租金收入大约在4000--6000美元（扣除10%的运营费用）
Mobile home Park租金收入大概在9100--11375美元（按一个租客350美金计算，扣除35%的运营费用，350*(40-50lots)*65%
妥妥的收益翻倍！
通常来说，Mobilehome park的年收益率cap rate都可以达到8%-15%，租售比1%的水平，而且因为Mobilehome Park属于商业性质，贷款额度还可以不受conventional loan的限制。
比收益高更重要的是，Mobile home Park的租客非常稳定，而且完全不用担心拖！欠！租！金！
房子别人住着，租金却收不上来，遇上租霸人还赶不走，这是住宅房东最担心发生的事情。（没!天!理!换个地毯，非法墨裔地毯工强占华裔房东的房！还赶不走？！）
特别是在疫情期间，在保护租客的州，这样的情况变得非常常见，收入损失是一方面，关键是搞得人心力憔悴，严重影响生！活！质！量！（【中】强占华裔房东的房！还赶不走？！如何成功驱赶租霸？）
Mobile Home Park的租客则不一样，他们在这里有属于自己的房子、家庭和社区，是长期的住所。除非特殊情况，轻易不会搬家。
因为移动房屋的搬运成本非常高，动辄上万美元的搬迁费用，相当于3年的租金，对谁来说都是一件非常不划算的事情。
不仅租客稳定，Park租金的收取也比住宅要容易得多，很少有不交租金的情况发生。
一方面，Mobile Home Park每个土地单元的租金很低，通常只有普通住宅租金的50%不到，租户支付起来比较轻松。
而且，租客一旦拖欠租金被驱逐，要付出的成本则要高出很多。
因为房子本身属于租客，而园区的土地产权则属于业主，是私人领地。如果一旦租客被赶出去之后，就不能再进入园区私人领地了，这样租客不仅会失去住所和私人物品，还可能会失去自己的房子。
Mobile home Park是规模化园区，一个园区少则20-30个移动屋，中型的40-50个，大型的有超过100个移动屋。
数量虽然多，但房子是租客的，就需要租客自己维护屋内设施，自己修地板、自己修马桶。
不仅省去了大块的房屋维护工作，维护费用也很好控制。
关键是大半夜不会有人给你打电话，让你去处理堵塞的下水道！
园区所有者负责的是公共区域的设施维护，垃圾处理、修剪草坪等等事项，而这些工作，完全可以不用业主自己做！
规模化的优势就在于，park可以有自己的管理团队park management team，按时完成收取房租、修剪草坪等日常工作。
还可以借助专门为Mobile Home Park开发的云端管理软件，进行远程管理。
所以，Park的所有者基本上都可以做到远程投资、远程管理，既轻松又高效。
最后从投资的角度来看，Mobile Home Park绝对是长期优质价值股。
我们都知道，房地产是一个周期性行业，价格受市场影响波动很大，我们经常会担心买房买在了高点。
而Mobile Home Park租金收益稳定，现金流很好，外部市场的涨跌对它的影响很小。
而且土地本身，本来就不存在折旧的问题，长期持有，随着经济的发展，土地价值不断增长，会给业主带来额外的丰厚收益。
虽然了解了Mobile Home Park投资有这么多的优势，但是不是觉得还是离自己有点远，不像住宅那么亲切熟悉?
没关系，2月4日北美地产学堂的资深投资人和金牌讲师——投资并管理20余个park的Sunny老师，将举办MHP投资的免费讲座！赶快扫码参加！
Sunny老师在北美地产学堂开设移动屋园区投资管理专门课程，手把手教你入门移动屋园区投资，快速掌握三大核心技能：
告诉你如何买到心仪的MobileHome Park土地：实现公开市场，off market多渠道一网打尽。
教给你园区公共设施的硬核技术：合理设置园区公共上下水系统、电力照明系统、垃圾收集、公用街道等，以及这些公共设施的日常维护和修理办法。
传授你提升园区管理和运营效率的秘诀：找到或组建适合的园区管理团队，提升日常管理与运营效率的经验与方法，如何进一步拓展园区的使用功能等。
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