来源:地产八卦女(ID:dichanbaguanv)
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新年开工第一周,根据公开数据,从2023年1月30日到2月5日,北京市商品房成交超过700余套,环比上涨900%;成交面积11.11万㎡、成交金额58.18亿元,环比上涨均超过1100%。一下子环比涨十倍,虽说上上周有春节的因素,但不可否认,北京市场在回暖。事实上,除了北京,同量级的上海和深圳,也已经起风了。例如上海,黄浦、浦东、徐汇、静安四个区,最近一个月挂牌均价平均涨了20万;从元旦到春节前将近20天的时间里,上海一共入市了17个新楼盘,6个日光。再比如深圳,整体带看量比去年同期涨了86%。各个售楼处也是到访量爆满,沙井某网红盘开盘就卖出400多套。在这样的行情下,北京作为全国楼市的信心之源,在疫情期间表现就极为坚挺,如今大行情逆转,自然也是有所表现的。在这两大趋势下,很多人都觉得,未来房地产前景悲观,包括我曾经也这样认为。虽然从未唱衰,但力挺楼市向好的勇气再也不似从前。然而,昨天北京发了一个建设“数据特区”的规划,一下子惊醒了我。显然,北京“数据特区”,是北京顶层设计级的产业规划。对于海淀、亦庄等区域的电子商务、芯片设计、数据运营等互联网信息行业,是一个极大的利好。
而站在国家层面,也只有北京、杭州、上海、深圳,以及近几年声名鹊起的武汉,才有这样的资格建“数据特区”。因为,也只有这几个城市的信息产业比较发达。
反过来讲,是不是也只有北京等少数城市,才具备这类产业资源的规模聚集优势呢?写到这里我便顿悟了,原来,不可逆转的低生育率与人口老龄化,对于三四线城市可能是个大问题,但对于超级一线城市,却是人口第二次大迁徙的前夜。 的确,过去二十年几亿农民进城,带动了全国城市房价的普涨,这是中国第一次人口大迁徙,也是中国房地产史诗的第一季。 然而,所有经历过城市化的国家,最终都会进化出几个超级大城市和超级都会圈,都市圈将集中一个国家绝大多数的人口,中国无法避免这个结局。目前来看,北京大都市,苏杭沪都会圈,广深都市圈,以及可成为区域单极的成都、西安、武汉,是中国楼市的最终归宿。而低生育率与老龄化,则只是加速了中国走向这个结局。各项产业资源的规模聚集,将成为这些城市解决人口困境的对冲。除了人口问题上的新认知,我看好2023年的北京楼市,还基于北京楼市的一些政策新预期。例如,当前的北京楼市,以首套4.85%,二套5.35%的贷款利率,高居榜首。▲北京首套房贷利率高企,这显然与当前主基调不符。北京房贷利率,有很大的降幅空间和预期。(数据来源:小窝新房)再比如,随着土拍政策放松(实际上三批次集中供地已经名存实亡),越来越多的新地块,会在拍地的时候提前兑现一些资源,也会配合开发商在项目审批尺度上稍微松松口子。例如,大红门地块,很多人都不看好,丰台区卖地的时候也有点忐忑,于是,为了鼓励开发商拿地,丰台十二中的学区资源,立马兑现。▲随着拿地政策的松绑,2023年的新房产品力,肯定会比2022年好很多。(数据来源:小窝新房)由此可见,无论是在行情端还是政策端,北京楼市,2023值得期待!