大杀器！真正的大招来了，昔日最大“炒房团”准备进场……

公众号新闻

2023-03-01 09:03

转载自 | 楼市黄大大

作者| 宁侃侃

普通人不买房怎么办？

没关系，真正的大招来了。

昔日最有钱的“炒房团”，即将到达楼市战场。

楼市有个定律：越是看起来不起眼的政策，越是重磅大招。

最近，央行和银保监会出台文件，乍一看好像是支持发展长租公寓，细品才发现，背后不简单啊。

首先，这份文件不仅允许企业“批发”买存量房用来出租，还鼓励银行提供贷款支持。

文件原文是这么表述的：

懂行的朋友看到这应该已经意识到点什么了。要知道，在2020年之后，大部分一二线城市是禁止企业购置住宅的。

即便是没有禁止企业购置住宅的城市，也都不会给企业提供贷款。

可这次不一样了，企业不但可以成百上千套的购买住宅，还可以找银行贷款。

而且年限还是超长的30年，首付更是只要2成！

对于楼市而言，无异于打了一针超强兴奋剂。

不仅如此，千呼万唤的房地产投资信托基金（REITs），终于出来了。

还记得上周宣布试点的“不动产私募投资基金”吗？现在更进一步了。

私募基金属于有钱人的游戏，不能公开募集，不能上市流通。

但信托基金可就不一样了，这是可以公开募集、上市流通的，散户也可以参与。

也就是说，企业购置了大量住宅用于租赁之后，还可以将租赁收入打包发行REITs，卖给投资者，以此迅速盘活资金，再进行下一次投资……

一套流程下来，既解决了库存，又拉动了经济，还解决了住房问题。

真是高啊！

关键的问题来了。企业会下场吗？

要知道，长租公寓的租金回报率并不高，通常只在2%-3%之间，明显低于贷款利率。

不过，你不会真以为企业只能靠租金回本吧？

眼下楼市可怜的租售比没办法带给企业更大的收益，但是房价可以啊。

帮大家回想一下，2020年之前最大的“炒房团”，就是企业。尤其是上市公司，谁手里没个几十上百套房呢！

据Wind数据统计，截至2019年三季度末，A股3743家上市公司中，有1826家上市公司持有投资性房地产，占比超过48％，合计持有市值达13340亿元。

也就是说，有将近一半的上市企业都在囤房。

房子，关键时候能“救命”。过去三年充分证明了这一点。

去年3月，深圳一家名为广聚能源的上市公司由于持续亏损，卖掉了其位于深圳市南山区前海的22套房产。

结果这22套房给广聚能源带来了2.27亿元的收益，而广聚能源一年的利润也才6770万而已。

深刻诠释了：只要买对房，三年不用忙……

还有最广为人知的搜狐大楼。

搜狐虽然早已退出互联网大厂“第一梯队”，市值也跌到不足50亿。但搜狐在北京的三座大厦，估值却高达68亿元。

君不见，多少人卖房创业血本无归，就有多少人卖房囤着盆满钵满。

回到现在，楼市虽然不复之前盛况，但是企业批量购置住宅，是可以拿到相当低的折扣的。

尤其是开发商艰难度日的当下，在备案价基础上打个7、8折也未尝不可。

如此一来，利润空间不就出来了吗？

财大气粗的企业冲进楼市扫货，势单力薄的普通购房者，有什么办法呢？

很多人的选择很简单，打不过就加入呗。

越来越多的热钱涌入，将进一步加剧楼市的分化。

首先是城市间的分化。

可以想见，这些“聪明钱”会流向哪里呢？一定不会是三四线城市，也不会是一二线的远郊板块。

因为企业批量购房也好，发行基金也罢，能赚钱的前提一定是房价要涨。

而房价能涨的城市，一定是人口流入的，政策支持的城市。

就像文件里说的雄安新区、海南自由贸易港、深圳中国特色社会主义先行示范区，以及其他人口净流入的大城市。

而库存量本就高企的三四线城市以及远郊区域，购买力反而会被再次虹吸，楼市加速衰落。

其次是房子间的分化。

现在发展长租公寓已经被提上日程了，各项政策已经给到位了。

对于很多之前买不起大城市的刚需购房者来说，国家已经给出了解决的方案：

你买不起，那就让有钱人买，然后租给你。

如此一来，市场上刚需就会变少，很多不具备改善价值的房子也许将会面临越来越难卖的处境。

最后，是投和住的分化。

不动产私募基金解决了有钱人投资房地产的问题，房地产投资信托基金解决了大量散户投资房地产的问题。

换言之，投资房地产的方式，将从“散户时代”变成了“机构+散户”的时代。

更关键的是，以这种方式投资房地产，还不受城市限购政策的限制。

散户们不用先搞房票，买房，然后等时机，看行情，找买家，只要跟着机构摇旗呐喊就可以了。

所以对于购房者以及改善族们而言，未来买房一定优先考虑自住属性。

交通、教育、配套、环境，起码占到两样。

还是那句话：未来能买房子的，大概率都是有钱人；而成为有钱人的前提，大概率还是买房子……

这就是楼市循环的宿命。

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来源: qq

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