杀手级楼市新规落地，太离谱了

公摊面积 永远的痛

2022年的两会，有一个令人印象深刻的提案：

政协委员洪洋建议，取消公摊面积。

公摊面积相关话题一度冲上热搜第一名。

然而一年之后，一份新规自3月1日起悄悄落地，公摊面积喊了好多年都没有取消，这次反而要变得更多了。

它就是：

《民用建筑通用规范》（GB 55031-2022）

这个规范的全面落地，将对开发商、设计院和居民购房产生重大影响。

其中杀伤力最强的是这一条：

民用建筑的外墙及幕墙面层计入建筑面积。

（建筑面积 从2拓展到1）

值得庆幸的是，目前民用建筑规范和房产测绘是两个规范，暂时不会影响到居民住宅的建筑面积。

假设设计房产交易时也按新规执行，建筑公摊的部分必然会增加。

业内人士估算，如果是真石漆的高层建筑，10万平米小区大约会增加500到600平米。

还有一些高端楼盘采用幕墙体系，受新规影响更大，10万平米小区的总面积预计增加3000平米。

以后中高端楼盘，幕墙体系不会再是第一选择，只要能达到相同效果，仿石贴片等低成本产品会大范围出现。

建筑面积，是买房者绕不开的痛。

它通常包括使用面积、墙体占用面积、公摊面积，而大多数国家和地区是套内面积或实用面积。

美国、英国、韩国等是使用面积，使用面积=套内面积-墙体占用面积。

美国房屋面积，通常指带有生活功能的区域面积，如客厅、卧室、厨房、餐厅、书房等。

如车库、储藏室、走廊、阳台、地下室，包括内外墙体都是不包含在内的。

同样是买房，假设一个人在上海花单价6万一平米，买到了一套200平米的房子，总价就是1200万人民币。

那么他也可以在美国加州，花175万美元买一套面积200平米的独立屋。

两者的面积可能相差极大，因为中国算上建筑面积，可能200平米的房子最终实用面积只剩140到180平米之间。

美国独立屋由于只计算门内面积为主，自家门口的空地、屋子后面的花园可能都没计算，大概率会超过200平米，达到230平米甚至更多。

因此每平米的房价，最终上海会比加州高出三分之一到四分之一。

在中国，公摊是一个无解难题。

公开透明 很难

当我们提到公摊面积，通常还会把它和另一个东西放在一起：

预售制。

早在1952年前，全世界买房都是以整栋楼为单位出售的，包括土地在内，也没有公摊的说法。

一栋楼总价肯定很高，根本没有多少人买得起。

于是一个香港地产商发明了新办法：

把整栋楼房拆开销售，每一层销售给一个人，然后请律师在所有人购买时签下共有产权的协议，这样就避免了产权问题。

开发商迅速跟进，在此基础上再度创新，把一层楼拆细成数个小公寓进行出售，这样很多人就能买得起房子了。

随后新的问题又来了。

每栋楼都有公共使用面积，而一栋楼的户型大小又不同，很多买了大户型的人觉得吃亏了，他们使用的公共面积和小房子一样，矛盾就产生了。

（来源：网络）

每栋楼肯定会有电梯井、电梯间、楼梯间、垃圾道、管道井等公共设施。

香港开发商又想了个新办法，按照公共契约的模式，把整栋楼的土地和全部产权以建筑面积的方式，按照一定比例分配给所有住户。

这样业主买的就是建筑面积，不会出现分配不均的问题，这就是公摊面积的前身。

然而随着中国内地城镇化的加速，公摊面积变得越来越神秘。

洪洋委员也说过：

法制日报此前报道，2018年4月报道，青岛李先生全款买了一套总面积为110.25平方米的住宅。

2021年9月李先生收房后找了验房师测量，发现套内面积只有61平米，外墙一半厚度计入套内建筑面积。

官方也多次呼吁房屋面积公开透明。

《半月谈内部版》2022年第2期发表《别再让买房像开盲盒》中建议取消公摊面积。

新华社后来进行了转发，文章认为取消公摊面积可以从源头上避免大量矛盾与纠纷，应探索用套内面积替代建筑面积计价。

从开发商的角度来说，更原意做大公摊，这样就既能做低房价，还能提高物业费、取暖费，相关的交易费用也会上升。

尤其对于一二线城市买房者来说，每多一平米意味着好几万的额外支出，不是每个家庭都能接受的。

作为公摊面积发源地的香港，早在2013年进行了改革。

房产监管部门要求香港地产代理在推销一二手房的时候，先提供使用面积数据，再有选择性地提供建筑面积数据。

重庆是内地最早以法律形式明确判断标准的城市。

早在2002年，重庆明确商品房销售以套内建筑面积作为计价依据，这个条例经历过两次修订。

（来自《重庆市城镇房地产交易管理条例》）

有人会问，如果取消公摊，房价会短期内迎来大涨么？

以重庆官方数据为例，2002年之后的上涨更多是楼市大周期的推动，取消公摊这个事件的影响很有限。

再看香港，在2013年开始实行住宅物业销售新规后，香港的房价也没有像人们预想的那样大涨。

国内的《住宅项目规范》已经进行过三次公开征求意见，截至目前的结论依旧是：暂不取消公摊面积。

最近一次是2022年3月14日发布的关于《住宅项目规范》公开征求意见稿，里面也没有再提过“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。

反过来说，一旦取消之前买房的业主，都变成了冤大头。

羊毛出在羊身上，开发商的成本不下调，每套房的成本最终还是会落在业主身上。

说实话，全国范围的楼市四限调控政策，都快成为历史了。

公摊面积，也该早点退休了。