06.04.2023

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导读：当下深圳公租房的房源相对较少，保租房加快形成大量供应，可以减缓公租房申请压力。

作者 | 第一财经 黄琼

毕业后便来到深圳工作的覃小芳，今年入户深圳刚满三年，而申请公租房刚好满两年。3月16日晚，覃小芳收到了一条来自深圳政务短信平台发送的“深圳市保障性住房轮候申请温馨提示”，短信内容提醒她在第二天下午去某公租房项目现场进行选房。

按照多位深圳公租房轮候者经验，毕业生在深圳落户之后至少要六七年才能轮上公租房，但为何覃小芳此次两年内就收到了选房通知？

根据去年年初发布的《深圳市住房发展“十四五”规划》，在规划期内，深圳市计划建设筹集住房89万套（间）。其中，建设商品住房35万套；建设筹集保障性住房54万套（间），包括公租房6万套（间）、保障性租赁住房（下称“保租房”）40万套（间）、共有产权住房8万套。

近期，深圳再次调整筹集保障性住房目标，从原先的54万套（间）调整为不少于74万套（间），大幅增加的20万套（间）均为保租房。

超42万人轮候公租房

深圳市经过四十余年的发展，这片1997.5平方公里的土地上，已有1768万常住人口生活，成为全国人口密度最大的城市。而深圳也是全国人口最年轻的城市，多年来常住人口平均年龄仅为三十出头。

庞大的外来人口支撑着这座科技城市迅速发展，但随之而来的住房矛盾也日益加深。第一财经记者查阅深圳市住建局公租房轮候信息公示数据得知，截至4月4日，深圳市共有422895人正在排队轮候公租房。

所谓公租房，即公共租赁住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准和租金水平，面向符合条件的住房困难户籍居民和为社会提供基本公共服务的一线职工出租的住房。公租房租金按照市场参考租金的30%左右确定。面向特困人员、低保及低保边缘家庭配租的，租金按照市场参考租金的3%左右确定。

通过公司轮候公租房，等待时间则短了许多。在深圳某国企上班的张晓丽排队约2年便顺利入住了公租房。张晓丽对第一财经称，她排上的房源在深圳市福田区，一间大概30平方米的单间，月租金仅需750元，而同小区类似房源的市场租金大概是2200元/月。张晓丽表示，由于房源实在有限，现在都是两个同事共一间房，此前是一人一间。

美联物业全国研究中心总监何倩茹在对第一财经表示，目前公租房轮候库在等待的人数超40万，公租房的分配主要与入户年限和缴纳社保年限的长短有关，目前深圳公租房供需总体供不应求。

“深圳公租房供应缺口还是比较大的，轮候时间尽管比之前减少1~2年，但轮候周期仍要3~5年，整体时间还是比较长的，具体轮候时长还会根据所在区有所不同。”广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受第一财经记者采访时表示，类似大鹏区、坪山区轮候周期会短一些，但是中心区的福田区、南山区和罗湖区的供应仍远远不够，轮候周期长。

轮候时间有望再缩短？

对于此次收到选房通知，覃小芳表示，在轮候的两年多时间里，龙华大概有四次公开认租，有很多次的房源位置很好，靠近地铁站，离福田中心区也很近，但这类房源很抢手。“这次通知我选房的房源位于盐田区，不靠近地铁站，距离市中心大约40公里。”覃小芳说，“在收到短信时，我特别惊讶和开心，但是查询了具体房源位置之后，我当即决定放弃了。因为离公司太远，上班十分不方便。”后续能否选上位置相对合适的房源，短期内覃小芳并不抱太大希望。

值得注意的是，深圳近两年加大了全市保障性住房供应。数据显示，截至去年底，深圳市累计供应保障性住房65.1万套（间），覆盖了约150万人。从2021年到2022年底，两年时间供应的数量接近31万套，这也意味着深圳近两年提供的保障性住房，已接近此前历史供应总和。

何倩茹表示，在加大保障性住房供应的情况下，有利于解决更多居民住房需求。而公租房作为保障性住房的一类选择，虽然目前有40多万人正在轮候，但也并不意味着只有公租房一种选择，在其他保障性住房供应增多的情况下，居民的选择也更多，因此公租房轮候的时间有望缩短。

对于大学生租房选择，国家高端智库CDI研究员宋丁在接受第一财经记者采访时表示，按照目前公租房排队情况，短期内轮上的概率很小。新市民也可以先考虑保租房，公租房无论是排队时间还是位置上，都可能不是最佳选择，保租房的各类配套措施和供应目前来看会好一些。

保租房供应大幅加大

1988年，深圳开始了“第一次房改”，确立了住房就是资产，开启土地财政时代。再至2018年，深圳开启“第二次房改”，“二次房改”系统构建了市场商品住房、人才住房、安居型商品房和公共租赁住房“4+2+2+2”的住房供应与保障体系，即上述四类住房分别占住房供应总量的40%、20%、20%、20%左右。

据宋丁观察，近年来，深圳对于构建保障性住房的概念逐渐和国家提倡的“两租一权”概念合并，即保障性住房包括保租房、公租房和共有产权住房。

据最新的安排，深圳“十四五”期间将建设筹集保障性住房74万套（间），包括公租房6万套（间）、保租房60万套（间）和共有产权住房8万套。

除公租房外，保租房将成为满足深圳新市民、新青年的重要房源，在规划时间内，筹建房源数量也将是公租房的十倍。何倩茹表示，目前深圳市政府增加了以下措施来增加保障性住房的数量：卖地时适量配建保障性住房、改造城中村住房、鼓励开发商自持物业以用作保障性住房。

近期，深圳发布《深圳市城中村保障房规模化品质化改造提升指引》，以“安全、配套、建筑、绿色”为改造要点，以元芬村为改造案例，为推进城中村保障性住房规模化品质化改造提升提供明确指引。存量城中村规模化品质化改造提升，成为深圳增加保租房供给的主渠道之一。

据了解，接下来深圳市将围绕“20+8”产业集群、“20+20”产业集聚区和轨道交通站点的周边城中村区域，开展城中村规模化品质化改造提升，为新市民青年人群体提供大规模的经济适用的保租房。今年计划推进4.9万套（间）城中村规模化品质化改造提升项目，选取10个宜居、宜业、宜游的“三宜小村”精品示范项目。

李宇嘉认为，“二次房改”之后，深圳供给侧改革效果明显，加大了住宅用地供应，保租房也开始大规模供应，形成整体放量形势。未来深圳住房保障体系中，公租房更多的是针对低收入人群，而保租房则是针对新市民、新青年，共有产权住房则是针对有一定实力但还无法承担商品房的人群，三个板块形成一个完善的住房保障体系，但最终的解决途径还是要加大这三大板块的房源供应。

对于减轻深圳居民租房压力，李宇嘉还提出，公租房和保租房两者要相互打通，申请公租房的人群也应该及时申请保租房。因为当下公租房的房源相对较少，保租房加快形成大量供应，可以减缓公租房申请压力。另外，深圳还应加大租房补贴，对符合申请公租房或保租房资格的人员给予一定租金补贴，降低居民租金压力。

第一财经记者注意到，从去年下半年开始，宝安区、南山区、罗湖区和龙岗区等发布相关公共租赁住房在册轮候家庭租赁社会存量住房补租的通告，其中提及，将对满足条件的公租房轮候家庭发放租房补贴，各区补贴力度不一，年度配额有限，按审核通过的轮候家庭在深圳市公共租赁住房轮候册的序位，依次保障，配额分配完毕即止。

（覃小芳、张晓丽均为化名）

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