贝特曼·刘宇专栏 | EB5项目安全之大净值项目
我们在前一段时间，发布了一系列关于签证预留的名额和排期预测的文章，希望新EB-5投资人，能够对未来名额和排期有正确的了解，不要重复老投资人在排期上遇到的问题。
（*点击下方标题即可查看）
文章一：《新法EB-5下的公告与实质排期、双递交、快速绿卡》
文章二：《新法EB-5未来可用预留名额与实质排期推算（上）》
文章四：《贝特曼·刘宇专栏｜新法EB-5未来可用名额与实质排期推算（下）》
后面，我们会通过一系列文章，谈谈我们对项目安全的看法和实践，希望对大家有所帮助，也希望与大家交流在把握项目安全上的实践经验。每个人、每个公司的经验能力都是有限的，我们做自己认知范围内的事，是减少风险的基础。在项目选择上，知道自己不懂什么，可能比知道自己懂什么，更能帮助自己做出明智的判断。对我们贝特曼来说，我们对地产尤其是住宅地产有一定的了解，所以，我们在选择EB-5项目时，把范围尽量限制在主要是地产项目上。住宅地产具有市场趋势相对比较容易判断、物业价值比较容易评估、商业逻辑相对简单成熟等特点。
在考察地产项目时，市场好坏、项目方历史记录、项目质量、资金构成、风险措施是否有效、投后监督是否到位等，都是非常重要的方面。说到项目的资金构成，我们最偏爱的项目，是“简单大净值”项目。从投资方的角度，这种项目比较省心和放心。
一、资金构成
一个标准的地产项目，表现为下面这种模式的资金构成：
如果项目比较大或资金构成复杂一些，也可能会是：
（注：上面的各种资金占比，每个项目都不一样，但基本上银行贷款都是占大比例。）
贷款/投资资金在资金构成中的位置越高，安全性就越强，银行贷款永远是在第一顺位，也永远是最安全的那个，开发商本金当然是风险最大的。EB-5之所以在美国商业领域这么受欢迎，也是因为它补充了项目方在夹层资金上的需求。而由于EB-5是充当夹层资金（夹层贷款或优先股）的角色，它的风险是居中的，需要我们要进行非常认真详尽的评估。EB-5做为夹层资金的风险，就在于一旦项目的价值缩水，就可能影响到夹层资金的安全。
二、上方资金是"负债"；下方资金是"净值"，是保障，越大越好
从简单的商业法律逻辑上来看，任何一种资金，都希望它上方的资金占比越少越好，它下方的资金占比越多越好。上方的资金，不管是债权还是股权，在财务分配上，都比它有优先级，因此对它来说都相当于“债权”；下方的资金，不管是债权还是股权，对它都要略后，因此对它来说都相当于“现金股权”。比如，对于银行贷款来说，它下方的资金，不管是夹层贷款还是开发商本金，其实都相当于现金。同理，EB-5上方的资金占比越少越好，EB-5下方的资金占比越多越好。这就是我们在从资金构成的角度，研究EB-5安全性是采用的逻辑。
我们的这个逻辑，从下面两个项目资金结构占比中，可以一目了然：
模型2的资金构成，就是我们偏爱的大净值项目，这对任何人来说，都是一个非常简单的判断，但似乎又不被注意。或者说，由于这种项目在市场上的稀缺性，多数投资人只能在模型1的项目中，去进行各种判断和选择，非常辛苦，非常“卷”。
三、贝特曼偏爱"大净值"项目
我们贝特曼有幸在之前的业务中，拿到一些类似模型2的大净值项目，如下面这两个项目：
四、贝特曼的最新"大净值"项目
而贝特曼的最新EB-5项目：大天空西月光谷EB-5项目（越港资本：黄石俱乐部、月光谷俱乐部和西班牙峰俱乐部EB-5系列第五期）的成本构成，也完美地构成了我们喜爱的大净值项目。
客观上说，做为业者或投资人，不是总能遇到这种大净值项目，但如果所投资项目的净值占比太小，还是应当非常慎重。净值越大，抵抗不确定因素的能力就越强，同样，净值越小，抵抗不确定因素的能力就越弱。再强调一下，净值不是指开发商本金，而是一个投资或贷款在资金构成中，它下方资金的占比。只要是它的下方资金，不管是债权还是股权，对它来说，都是具有现金价值的净值。
五、项目特点就是项目方的特点
项目方是追求回报率的，一般都会利用手中的资金，尽量多地使用资金杠杆，来撬动更大的项目，从而市场上的绝大多数项目，形成上面的模型1。而大净值项目之所以存在，往往是项目方长期的土地储备和土地升值的结果。因此，大净值项目，它的项目方常常是长期的土地投资者和持有者，在商业上更倾向于保守和稳重，这也是我们希望合作的项目方类型，我们EB-5投资一定要尽量避免激进型的项目方。
总之，大净值项目，会让我们投资方非常地安心，因为我们EB-5的任何权益、风控等等，如果没有足够的净值做为基础，都是没有价值上操作的空间；而当净值足够大、甚至极其大时，处理EB-5投资人权益、风控这些事情，往往是非常轻松的。
在下一篇文章中，我们将讨论EB-5的顺位问题。
*提示：以上是我们的分析思考，抛砖引玉，触发市场深度思考，不可作为办理EB-5或不办理EB-5的依据，申请人应当聘用专业的律师进行评估，也欢迎选择贝特曼律所或贝特曼咨询的专业服务，同时欢迎业内人士与我们合作。www.btmusa.cn
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贝特曼集团｜刘宇
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