首批"吃螃蟹者"！消费REITs发行主体年销超100亿，底层资产有望扩容至7大类

近日，北京恒盛华星投资管理有限公司（下称“恒盛华星”）发布奥特莱斯公募REITs项目财务顾问招标公告，拟发行基础设施公募REITs；山东省商业集团有限公司（简称“鲁商集团”）拟以持有的商业物业资产作为标的，发行消费基础设施公募REITs。两个举动，成为消费领域披露的拟发行基础设施的第一个和第二个项目，两家公司也成为首批“吃螃蟹者”。

根据相关研究预测，如果消费类REITs能在2023年度实现零突破，预计2023年公募REITs发行规模将与2022年度相当，到2023年末公募REITs总发行规模可达1200亿元左右。这意味着，在基础设施REITs试点启动三年之际，公募REITs产品数量不仅进一步扩容，底层资产也有望从目前的六大类扩展至七大类，公募REITs盘活资产效应持续凸显。

根据销邦招标平台公告，日前恒盛华星发布招标公告，该公司拟发行基础设施公募REITs。该项目是目前市场消费领域首单公开的REITs产品，也是以奥特莱斯为底层资产的REITs产品。如顺利发行，将有望成为行业首单消费领域REITs产品。公开信息显示，恒盛华星是首创钜大有限公司的全资子公司，首创钜大有限公司是目前中国规模最大的奥特莱斯综合运营商之一。

数据显示，截至2022年底首创钜大打造的首创奥特莱斯年销售额超100亿元，年接待顾客近6000万人，在全国拥有在营项目15个，覆盖北京、重庆两大直辖市，杭州、南昌、武汉、合肥、济南、郑州、西安、昆明、南宁等省会城市，以及湖州、昆山、青岛、厦门等城市。

来源：销邦招标平台公告

此外，近日鲁商集团发布公开信息，拟以持有的商业物业资产作为标的，发行消费基础设施公募REITs，成为消费领域披露的拟发行基础设施的第二个项目。公开信息显示，鲁商集团是1992年底由山东省商业厅整建制转体组建而成的国有企业，现拥有3家上市公司（“银座股份”“鲁商发展”“鲁商服务”）和4所高校、8个国家级研发平台、6个院士工作站，下属企业349家，旗下银座集团位列全国零售百强20位。根据公开信息，2023年一季度鲁商集团多项指标实现正向增长，其中营业总收入119.42亿元，同比增长102.37%；净利润1.85亿元，同比增长623.52%。

根据相关研究预测，如果消费类REITs能在2023年度实现零突破，预计2023年公募REITs发行规模将与2022年度相当，到2023年末公募REITs总发行规模可达1200亿元左右。

来源：销邦招标平台公告

根据Wind，截至目前上市交易的27只公募REITs涵盖到六大类底层资产，分别为园区基础设施、生态环保、能源基础设施、交通基础设施、仓储物流、保障性租赁住房。消费类REITs项目的开闸，让全市场公募REITs的底层资产将扩容至7大类。

此前证监会、国家发改委发布通知明确指出，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。市场人士认为，这标志着政策从供给端发力，将消费基础设施正式纳入REITs发行范围。此外，分类调整收益率和规模要求，加快项目审核流程，将有效盘活存量资产，为投资者提供资产配置的新选择，有助于支持扩大内需，服务稳增长。

天风证券在针对近年来购物中心出租率变化的研报中指出，重点城市的购物中心出租率分化，其中杭州、南京、深圳等城市的市场较为活跃。

具体来看，一线城市方面，深圳的零售出租情况表现较好，北上广空置率略有提高。截至今年3月，北京、广州、深圳的优质物业空置率分别为8.7%、11.5%、1.6%；截至2022 年12 月末，上海最新的空置率为8%。从变化趋势看，上海、北京、广州的空置率均较前次统计有所提高，深圳2023年一季度末的空置率为近年来最低水平。

其他核心城市方面，杭州、南京的零售市场更加活跃，其他城市空置率在10%左右。截至2022年末，杭州、南京、成都、武汉、西安、重庆的优质零售物业空置率分别为3%、3.2%、9.7%、10.3%、10.8%、11.9%，其中杭州、南京近三年的空置率基本维持在5%以内。将一线城市和以上的城市作为样本城市进行对比分析后，该研报发现在样本城市中，杭州和南京的空置率处于相对较低的水平，充分展现了城市零售市场的活跃程度；截至2022 年末，广州、西安、重庆、武汉的优质零售物业空置率均在10%以上。

券商中国记者获悉，在底层资产扩容的同时，存量的二级市场标的的交投也持续活跃。特别是在4月底至5月初这段时间，公募REITs迎来一季报和个别产品解禁潮，二级市场大宗交易热情高涨，由此带来价格波动。

根据Wind，截至5月9日午间收盘，27只上市交易的公募REITs产品有23只今年以来录得负收益，其中有6只跌幅超过10%。数据显示，在刚过去的4月，沪深两市的公募REITs大宗交易合计53笔，数量创历史新高，总成交金额2.42亿元；大宗交易成交笔数和成交金额，环比皆翻倍以上增长。其中，建信中关村REIT大宗交易笔数最高，达到11笔；华夏越秀高速REIT、鹏华深圳能源REIT、华夏中国交建REIT的大宗交易笔数均不低于5笔。交易价格区间方面，4月大宗交易成交价格区间为前一交易收盘价的92.03%-109.2%，均值在99.44%左右，交易价格区间环比有所放大。

值得一提的是，在这些交易博弈背后，公募REIT在一季度交出了一份依然优秀但分化明显的成绩单。平安证券研报指出，一季度公募REITs产品中，高速公路板块经营环比整体有明显修复，能源板块、产业园板块表现整体不及预期，预测完成度环比回落，仓储物流、保障房板块经营整体相对稳健。

具体来看，高速公路板块1季度呈现几乎全员修复的态势，车流量、通行费收入同比基本都有增加，具体的增幅和财务指标的预测年化完成度有一定分化，板块内多数REIT的2023年年化预测可供分配金额完成度达标；但生态环保板块两单REITs在1季度的收入和EBITDA的同比均有下降。此外，仓储物流板块整体经营稳健、收入环比微增，板块可供分配金额预测完成度基本达标。其中，中金普洛斯REIT出租率微降，红土盐田港REIT、嘉实京东REIT基本维持满租。另外，产业园板块1季度经营表现整体回落，建信中关村REIT和华安张江光大REIT的出租率有所下滑，国君临港REIT、国君东久REIT、华夏杭州和达高科REIT表现相对稳定。

基于对未来发展的信心，5月9日华夏基金公告拟在6个月内使用3000万元以内的固有资金投资华夏中国交建REIT，并承诺持有期限不少于6个月。中信建投国家电投新能源REIT方面，该基金的原始权益人之一致行动人百瑞信托计划自5月9日起6个月内通过竞价或大宗交易买入方式以自有资金或自筹资金增持该基金，拟合计增持不超过1600万份，占已发行基金总份额的2%。

公告显示，百瑞信托本次拟增持基金份额的目的，是基于对该基金及基础设施项目未来发展前景的信心和长期投资价值的认可。该次增持不设定增持价格区间，增持主体根据交易价格波动及二级市场整体趋势择机实施。

校对：苏焕文