520万的房能贷570万？深圳惊现"负首付"

近来，有多个社交平台出现类似售楼营销，比“零首付”更离谱的“负首付”登上了热搜。

有房产中介声称买房可以做到“负首付”。

“这套房子评估价是570万元，但是业主低价卖，卖520万元。你可以在银行贷570万元全款买这套房子，还剩下50万元装修。”房产中介向记者表示，其代理的一套罗湖区的房产可以做到“负首付”。这套房是回迁房，业主现在不要那么多房了，拿出来低价卖，很划算。这位地产中介也表示，自己从业这么多年很少见能“负首付”的房子。其他有中介人员还声称，自己就售出一套“负首付”的房产。

很简单，假如这套房子，业主只卖500万，但是银行评估价是600万，房产中介就把购房合同做到600万的金额，而卖家愿意以500万出售这套房子。买家支付合同价的三成，也就是180万作为首付款，顺利拿到合同价的7成贷款，这时候操作空间就出现了。180万首付款会进入银行的监管资金账户，等待银行的420万房贷放款，这420万下放到卖家账户中。

我们来算一下，卖家之前先会收到了买家的80万，后面再收到了420万，500万全额款收回。而买家实际上只付了80万的首付款，并非合同上的180万，这就有100万的“负首付”空间，这就是所谓的“负首付”买房。

了解房地产人一看就明白，“负首付”买房本质上就是营销噱头，操作方法无外乎：一是开发商通过首付分期、返首付等形式减轻购房人首付压力，二是开发商通过做高合同价格，帮助购房人获取更高额度的银行贷款。

有些“负首付”还需要借助经营贷的力量，经营贷比房贷便宜，深圳房贷首套利率是4.6%，经营贷利率是3.5%到3.8%，购房人提前准备征信报告和银行流水、收入证明等材料。名下如果没公司的话，需要配合注册个公司。

对于“负首付”等首付模式，工行深圳分行一名房贷经理表示：“首付款如果不是自有资金，我们是不会批贷款的。购房人自己要小心。” 因为银行有规定，三成首付款必须由买家自有资金，否则银行不予发放剩余7成房贷。如果被查出来，银行有权收回房贷，买家需要承担其中的风险。另外，其实总还款额并没有因此减少，买家只不过把首付款腾挪到了房贷里面去了，这样就无形增加了月供的压力，如果买家的收入无法覆盖后面的月供，还会面临断供的风险。

各类“零首付”“负首付”现象的背后，是房地产市场下行的现状。需求端仍然疲软，便催生出了各类的营销噱头。有业内人士分析，一方面，由于货币放水导致银行里面有大量的资金，存款的人越来越多，贷款的人越来越少，银行为了把钱贷出去，就会睁一只眼闭一只眼，房地产开发商、中介、买家就有了可乘之机。另一方面，楼市成交不活跃，卖家急于把房子卖出去，也愿意配合买家和中介的“负首付”买房行为。

易居研究院研究总监严跃进表示，此类事件进一步说明房贷领域存在乱象，且此类问题属于新问题，更需要给予关注。

此类事件本质上就是虚构购房合同，进而做高购房价格，以骗取更多的贷款来支付首付。诱惑性很大，和过去的零首付等还是有差异的。零首付等类似于房企垫资、寻找首付贷、首付分期，但此类操作不能理解为是骗贷，目前的“负首付”是典型的骗贷行为。

此类事件近期有所发酵，成为房地产金融市场中一个重要的热点，更是要求金融部门积极关注此类内容，防范出现金融不稳定的现象或金融风险。

要科学界定负首付的概念，其虽然也属于零首付层面的概念，但和传统的零首付有区别。中间涉及到虚构合同、贷款材料造假、银行审核不严等问题。对于此类环节的内容更是需要进行严监管。

严跃进强调，负首付属于违法行为，其危害性非常大。购房没有真实的首付支撑，容易抬高杠杆。若是按负首付的方式去购房，购房者后续的真实房贷压力明显放大，这会使得房贷违约的成本增大，最终对购房者和商业银行都不利。

校对：李凌锋