城市 Vs 乡村，疫情之后的“甜甜圈效应”

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新法出台之后，到底城市TEA还是乡村，让新投资人们普遍焦虑。很大一部分投资人的观点是，城市肯定比乡村强。

也许。

但是，疫情之后，美国房地产市场发生了翻天覆地的变化，至今还在深刻的变革之中。

首先，疫情以及美联储加息对美国商业地产带来的阵痛，还在继续深化：

美联储：商业地产成经济动荡的第四大隐忧

摩根士丹利：商业地产风暴即将来临，将比2008年金融危机更甚

继银行业暴雷后的“新雷”：商业地产

其次，前年在疫情刚开始之后不久，EB5Sir就有听美国经纪人房产反映，市区公寓需求锐减而市郊独栋疯抢，人口从城市出走，走向郊外甚至更远的低密度社区，辅之的是居家办公对于大户型居住空间的需求，都导致了大都市的城市人口流失。

这个在最近FT的一篇文章（美国办公地产为何陷入危机？）中，可以看到文中所提到的“甜甜圈效应”，即：美国大城市的房地产需求正从中央商务区转移到密度较低的郊区和远郊，城市中心的空心化和郊区外环的增长似为正发生的变化趋势——大城市的甜甜圈很大，中等城市的甜甜圈较小，小城市平均则未发生相应的变化：

受此影响，首当其冲的是大城市的办公地产项目，疫情虽然过去，即便是人们陆陆续续返回线下工作地点，但是美国的居家办公状态并未回归到疫情之前，他们仍然在寻求过去几年他们所体验到的灵活的工作生活方式，也即一种混合工作模式的流行。

当然，城市流出的需求去的郊区，并非严格意义上的乡村，事实上大都市区所涵盖的范围很广，在大都市区地域范围之内，从移民局TEA认定的口径而言，都被定义为“城市”，而非“乡村”。

但是，我们至少可以看到，当前大都市的房地产日子并不好过。

昨天，收到一位朋友转发的“美国投资移民EB-5项目乡村VS高失业咋选择？”的文章，作者指出：

“乡村项目普遍都在人口稀缺的地区，而房地产项目的回款，很大程度要靠人口红利。因乡村地区人少，后期还款会出现2个问题：第一是光靠运营无法还款，第二是需要极长的时间才能还款。因此，投资者的本金还款缺乏保障。”

怎么说呢，疫情以来的趋势和当前商业地产的现状已经很明显了，城市房地产项目前景并不明朗，何以指责乡村项目堪忧。

当然，乡村项目最大的问题是，当区域中心们一拥而上之时，习惯于运作大都市房地产项目的区域中心们，为了抢夺EB-5新法下复苏的短暂窗口期，又有多少真正会审慎进行项目评估（警惕乡村项目热潮），过两年等潮水退去，依旧是一地鸡毛。

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