摊上事了！房产经纪报税称出租亏钱，结果收到CRA“恐吓”信！专家：查炒房
加拿大现在有数不清的出租房其实并没有为房东带来利润，有很多房主在报税的时候，希望加拿大税务局对这些损失给予税收减免，结果有人收到CRA的调查信了。
据加拿大环球邮报（Globe and Mail）报道，税务专家表示，CRA向寻求损失税收减免的房东询问盈利能力的信件并不是什么新鲜事，税务局想调查亏本还继续租房的目的，到底是炒房投机者还是单纯的房东。
房产经纪布莱恩·凯勒 (Brian Keller) 担任房东已有 23 年，在 2021 年报税单上，她在与租赁业务相关的纳税申报表上填写损失后，一直没有收到任何更新，直到近一年后，CRA将一份六页的调查问卷寄到了他的邮箱。
CRA 在信中写道：“请提供详细的规划，说明您打算如何将租赁业务发展成为盈利的业务。”
“我不敢相信加拿大税务局竟如此厚颜无耻地要求我提供商业计划，”这位地产经纪说。
“他们希望在 20 天内得到我的回复，这几乎是一种恐吓行为。”
“我了解审计和‘嘿，给我们看看你的开支’……但我从未收到过政府的来信说‘提供详细的规划’。”
自 2000 年以来，凯勒先生在安大略省拥有多处住宅出租物业，首先是在巴里地区的几处房屋。
虽然在大多数年份这些出租物业都是盈利的，但他有时会报告并申报与租金管理相关的税收损失。
经营出租23年来，这是他第一次收到CRA的调查信。
不过，税务专家表示，这类信件一直存在，不是什么新鲜事。
加拿大注册会计师乔治·杜贝 (George E. Dube) 说：“这些信件已经存在很多年了，这不是什么新鲜事。”
杜贝说：“在很大程度上，加拿大税务局对房地产投资者的规定相当合理。例如，CRA允许我们扣除抵押贷款的利息成本。”
根据杜贝先生的说法，CRA 提出类似向凯勒先生提出这个问题的主要目的是评估此人实际上从事的业务类型。
“你的业务真的是为了产生租金收入，还是你购买这些房子的目的是想高价出售？你买苹果树是为了摘苹果然后卖掉苹果，还是为了把它砍下来做成圆木？” 杜贝先生说道。
换句话说，如果您投资一套公寓，如果租金和费用无法覆盖您的持有成本，但您希望在出售该资产时获得意外利润，那么，从 CRA 的角度来看，您的主业其实就是一名炒房投机者，而房东只是一份副业。
房产经纪凯勒先生解释说，他的损失来自租户不付租金以及安省房东和租户委员会的长期拖延，导致拖欠租金超过 12,000 元。
加拿大统计局今年的一份报告称，根据报税数据显示，2020年有135万户家庭报告了租金收入，其中76.3%的家庭表示他们的业务是盈利的。
大约有 32户报告的租金收入出现亏损。
而2020年利率是非常低，经过连番加息后，央行的政策利率从0.25%提高至5%，可以预测，2023年的租房业务亏损的比例将会比2020年更高。
市场研究公司 Urbanation 和 CIBC 最近的一份报告显示，即使是多伦多地区新竣工的公寓也常常无利可图。该调查考察了 2022 年竣工的 6,378 套新公寓，这些公寓随后在MLS上出租。在所有拥有房贷按揭的新公寓中，只有 48% 的收入足以支付利息成本。
据 Urbanation 称，多伦多地区约 39% 的公寓由投资者拥有，并将其出租。报告称，虽然 2022 年租金飙升，但贷款利率也飙升，尤其影响那些通过浮动利率贷款借款的房东。
“按现金流状况划分的新公寓租金分布表明，14％的投资者每月损失超过 1,000 多元，其中三分之一的投资者损失 400 元，负现金流比比皆是。” 报告写道。
财务专家杜贝先生表示，CRA 经常会要求声称损失的房东提供答复，也有这些据称亏本的房东将房屋出租给亲戚，怀疑损失源是租金于低于市场价。
但在大多数其他情况下，如果房东无法证明他们有任何计划让其出租单位盈利，亏损将被CRA否认。
“为什么加拿大政府或纳税人应该要补偿你这样的生活方式？”杜贝先生说。
他警告说，最好避免提出随后可能会被CRA拒绝的索赔申请，否则日后更惨。
杜贝说：“这会变成有点惩罚性：也许五年后你就不但要吐出这些税款，还要加上CRA罚款和一些利息。”
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https://www.theglobeandmail.com/real-estate/article-investor-home-owners-looking-for-a-tax-break-on-losses-wait-for-cras/
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