筑墙挡景背后，旅游景区也玩资产证券化

▲ 乐山大佛景区观光游览车和摊点30年经营权被整体转让。（视觉中国/图）

文｜南方周末记者 徐庭芳

责任编辑｜冯叶

随着暑期旅游旺季到来，游客们发现，今年的自然景区掀起一股围墙之风。

被围起来的景区包括壶口瀑布，这是中国第二大瀑布、世界上最大的黄色瀑布；中国面积最大的内陆咸水湖青海湖，环湖拉起了铁丝网；山水甲天下的桂林，在景点附近种上了竹篱笆。

尽管这些景区有所回应，表示出于环保、安全等原因才进行的围景，但新华社发表评论《筑墙挡景不如还景于民》，称不管基于什么说法，这种筑墙挡景行为似有短视之嫌，说到底还是靠山吃山的“门票思维”作祟。

不仅把景点围起来，有的景区还要求旅客乘坐付费大巴才能进入。还有的将同一景区切割成多个不同路段的景点，一张门票秒变“票中票”。

景区为何集体患上“门票依赖症”？

“门票收入几乎占到景区收入的一半以上，这跟早年的景区评级制度有关。”伟光汇通文旅集团总裁王军向南方周末记者回忆。

中国的景区评级制度始于1999年，2001年全国首批4A景区出现，2005年一些景区由4A升级成5A景区。伴随旅游人数增长的，还有地方收入，因为门票定价高低与评级直接挂钩，评级越高，景点收入也会随之上升。

目前国内景区分为三类，一是政府定价类景区，以自然风光、历史人文为主（如故宫、九寨沟等）；二是政府指导价景区，多数乡村、城市小镇属于这一类型；三是完全市场定价，例如私营的游乐园、水上公园等。

政府定价的国有景区还处于行政管理体制下，通常由当地组成“景区管委会”，一些5A级景区的管委会等同于县处级单位。

“从运营的角度，单纯依靠门票和游览车的景区大部分是不能盈利的，因为收入模式太单一。”王军说，各类服务的定价也要靠审批，刨除门票后，景区亏损很严重，“景区开发要靠借债度日”。

2018年后，全国掀起一轮降价潮，当年政府工作报告中曾提到要“降低重点国有景区门票价格”。

而政府工作报告中的“国有景区”则集中在“占用国有资源”的政府定价类景区，不少5A级景区不得不降价，还要解决前期发展的负债问题。

5A级景区乐山大佛早在2021年就进行了相关经营权转让，近日再度登上热搜。转让前一个月的2021年9月，乐山大佛景区管委会披露了2020年度四川省乐山大佛风景名胜区管理委员会部门决算（下称2020年决算），数据显示，全年景区共接待游客199.68万人次，实现综合收入2.5亿元。然而因疫情影响，2020年景区门票收入减少了6369.62万元，同比减少40.5%。

在2021年决算里，景区门票收入回升到13715.2万元，较上年增加了4355.51万元，但景区旅游发展的不确定性仍然较高，收入可能会出现较大的波动。

发展任务重、资金缺口大、债务余额较大，偿债能力不足等，是几乎所有景区遇到的问题。

上述决算写道，为“打造国内首选旅游目的地”“迈入国内景区新基建第一方阵”，乐山大佛景区承担了“扩容提质”挂图作战项目共8个总投资约50亿元，加上景区门票价格下降、承担政府统筹支出等因素影响，仅靠景区自身资源难以平衡项目投入。

同时，“景区目前债务余额为38543万元，资产负债率较高，特别是2022年11344万元、2024年9520万元，这几年当年应还债数额接近支出预算的50%，运转将十分困难”。

到了2023年预算，该景区管委会披露，2023年工作的主要目标是：实现全年接待游客380万人次、门票收入2亿元。

占大头的门票收入究竟被用在了哪？

根据湖南省发改委发布的“武陵源核心景区门票价格构成表”，在245元的总票价（门票180元+车辆65元）中，占成本最高的前四项分别为景区运营成本（71元）、环保车辆运行成本（60元）、基础设施建设费（51元）、资源有偿使用费（36.5元）。

在上述“资源有偿使用费”和“基础设施建设费”中，市、区、国家森林公园管理处三级单位都要提取费用，真正用于景区的“运营维护成本”占比不到40%，也没有详列支出。

实际上，门票价格并非由景区说了算。

据国家发改委、文化和旅游部相关规定，对于“依托国家自然资源或文化资源投资兴建的游览参观点门票价格，实行政府定价或政府指导价”。

根据中国社科院旅游研究中心发布的《中国5A级景区门票价格分析与国际比较(2015)》，截至2014年底，中国所有186家5A级景区门票平均价格为112元。近一半景区门票价格在100—200元之间，20家门票价格为200元（含）以上。

因此围栏景区、分割景点、增设收费项目等行为，相当于绕开门票为景区增收。

另据国家《风景名胜区条例》规定，“风景名胜区的门票收入和风景名胜资源有偿使用费，实行收支两条线管理”。所谓收支两条线，是指相关收入先行上缴地方财政，再由财政根据预算向各个景区下发运营经费。

收入不能直接进入景区运营机构，外加高昂的前期开发费用以及后期维护，除去财政拨款，景点只能依靠发债或是发行资产证券化产品（如ABS、REITs）来获取建设资金。

更为复杂的情形是，知名景区往往是地方财政收入的重要组成。近年来为盘活国有资产、解决地方债等问题，不少地方将旅游景点纳入城投平台资产，以门票收入或景区设施使用凭证作为底层资产进行抵押，打包成金融产品向社会融资。

有业内资深人士向南方周末记者测算，一个门票收入为2000万的4A级景区，通过门票质押向市场发行10年期质押融资，可以一次性募集至少5000万，相当于放了2.5倍的杠杆。如果将门票、观光游览车、摊位等经营权拆分，同样的融资操作还可以再来几遍。

于是，做高景区收入成了必要选项，只要底层资产收入（如门票）出现上浮，社会融资规模也会成倍上涨，远高于涨门票获得的收益。

提高社会融资的第一步是拆分经营权，将这些经营权出售也能为景区带来收入，这也是为何近期各景区频繁出现产权转让的原因。

2023年4月23日，湖北省当阳市百宝寨景区将旅游资源剩余开发经营权、实物资产以2095万元的价格在淘宝网上公开拍卖。公开资料显示，百宝寨是一处以丹霞地貌为特征，融山水、人文、奇观等特点于一体的大型风景区。该景区的剩余开发经营权从2022年6月至2063年6月30日。

4月29日，四川省广元市旺苍县的4A景区米仓山大峡谷部分资产也在淘宝网公开拍卖。公告显示，此次拍卖的资产包括游客中心停车场、影视街、步行栈道、风雨廊桥、索道、简易结构等。该资产的评估价为2545万元，以评估价开拍，并额外支付2000多万元前期建设费用。

即便竞拍成功，按照旺苍县文化旅游发展规划，只能在景区所属的盐河镇龙潭村、风景村依法进行持续投资开发建设，且竞得该资产后五年内总投资不得少于20亿元，不包括景区经营权。

更早的3月23日，江西婺源的熹园景区（朱熹故居）也进行了拍卖。熹园景区的投资开发商朱子实业有限公司（下称朱子实业）以3.12亿元的价格在淘宝网挂牌。熹园景区所在的江西婺源县紫阳镇原名“朱家庄”，为宋代理学家朱熹故居所在地。

根据拍卖公告，朱子实业及关联公司名下资产评估值为3.01亿元，项目涉及房地产开发物业管理、旅游文化开发，土地数量庞大，包括景区周边31栋建筑和2.5万平方米的餐饮、住宅用地。

乐山大佛相关经营权转让网传图片显示，乐山大佛景区观光游览车和摊点30年经营权被整体转让，限时竞价结束时间为2021年11月29日17时。价格超过17亿元，保证金为1.5亿元。

由于已过拍卖期限，南方周末记者最终在全国产权行业新信息化服务平台证实了这一拍卖信息，该笔交易原挂牌平台为西南联合产权交易所。

南方周末记者致电乐山大佛景区管委会，一位负责人确认，曾于2021年将景区的部分经营权拍卖转让，最终由乐山大佛实业有限公司获拍。该位负责人也强调，类似经营权转让完全合规，大佛景观所有权仍属于管委会（国有）。

根据《风景名胜区条例》第三十七条，风景名胜区内的交通、服务等项目，应当由风景名胜区管理机构依照有关法律、法规和风景名胜区规划，采用招标等公平竞争的方式确定经营者。

上述拍卖评估信息显示，乐山大佛景区观光游览车和摊点30年经营权整体转让的出让方即乐山大佛风景名胜区管委会。

其中游览车路线起于大佛景区北入口停车场、止于大佛景区南游客中心，沿途共设置7处观光游览车停靠站，票价单程20元/次/人、双程30元/次/人。摊位经营权的范围包括大佛景区文化广场、六度文化长廊以及八仙洞码头区域，摊点面积共计5000平方米，其中固定摊点面积3800平方米、流动摊点面积1200平方米。

2023 年7月1日，陕西延安宜川县黄河壶口瀑布景区附近公路，工作人员正在拆除此前设置的围挡。（视觉中国/图）

国家《风景名胜区条例》第三十七条规定，风景名胜区管理机构应当与经营者签订合同，依法确定各自的权利义务，经营者应当缴纳风景名胜资源有偿使用费。

自2006年上述条例颁布后，景区管理委员会就成了地方管理景点的“标配”，并将景区运营、门票收入等业务外包给市场机构。

《风景名胜区条例》第三十八条规定，风景名胜区的门票收入和资源有偿使用费应当专门用于风景名胜资源的保护和管理，以及风景名胜区内财产的所有权人、使用权人损失的补偿。

换言之，市场运营机构无法直接从门票获得收入，这也拦住了经营者向社会融资的主路。

“景区运营公司的业务通常比较单一，利润不高，整体规模小，尤其是一些自然风光、名胜古迹等，受文物法保护，不能抵押，所以景区企业一般很难直接获得银行贷款。”冯春告诉南方周末记者。冯春就职于上海某大型券商发行部，曾参与某上市文旅集团质押融资款项发行。

部分知名景区经营已难以为继。

2022年4月22日，淘宝网司法拍卖平台上，四川宜宾市竹石林旅游开发有限公司将对名下管理的竹石林风景区部分资产进行拍卖，起因是公司已进入破产清算。

拍卖资料显示，拍卖的西部竹石林财产为国家4A级风景区，拥有世界上最古老的喀斯特地貌。标的物评估价为3506.88万元，尽管以2805.5万元的低价起拍，仍遭遇多次流拍。

上述米仓山大峡谷部分经营权所有者——广元凤雏投资开发有限公司，则早已被最高人民法院列入失信公司名单，母公司、法定代表人也被限制高消费，目前公司已经停止营业。

于是景区只能通过资产证券化，利用运营公司作为借贷主体，在市场上发行ABS或者REITs这类融资产品，通过出售未来门票（现金流）换取当下的市场资金。

由于门票收入不属于运营公司，无法用作证券化的底层资产，运营机构只能通过向景点管委会收取管理费或服务费的方式，间接获得门票或者其它收入。

譬如平遥古城景区管理有限公司（运营公司）与平遥古城管委会曾签订《平遥古城景区授权运营管理协议》，该管理公司向平遥管委会收取管理费，数额为景区门票总收入的77.5%。以此作为基础资产，平遥古城景区管理有限公司在2018年发行了代号为“平遥2018-1”的10年期ABS资产，获得7.4亿元融资。

风景名胜区内的索道、观光车船等游乐设施的使用凭证也能被用作融资底层资产。

2018年6月，三特索道集团凭借对梵净山、庐山三叠泉、千岛湖梅峰、猴岛四处景点的索道乘坐凭证，发行了8亿元的ABS融资。

“关键是有稳定的现金流。”冯春说，景区门票、摊位出租、旅游班车这类收入虽然不算太高，但能够持续获得现金收入的项目，非常适合杠杆融资。

汤欣在青海湖环湖周边经营一家客栈，大概从2023年4月开始，青海湖边渐渐围起了360度的铁丝护栏。

“往年也有分段围栏的，主要是为了防止牧民的牲畜乱跑。”汤欣向南方周末记者描述，自驾游湖仍不受影响，但步行游客需要购买90元的门票，才能近距离观湖，“以前从牧场绕过去，给牧民一些钱就行”。

一位青海湖景区保护利用管理局工作人员近日向媒体表示，“游客、公众对我们有误解，青海湖的围栏其实存在很多年了”。该工作人员称，游客自驾环湖并不收费，进入景点需买门票。早些年，环湖周边都有草场，牧民将草场用围栏围起来，游客从草场就可以自由进出景区。

2023年4月，《国际生态旅游目的地青海湖示范区创建工作方案》正式通过，当地要将青海湖建成为能够适应“全季、全域、全时的国际生态旅游目的地青海湖示范区”。

同一时间进行的还有运营改组方案。青海湖景区的运营方青海湖旅游控股有限公司的大部分股份已整体划转至青海省交通控股集团。同一批通过的方案还有“青海湖旅游控股有限公司债务化解方案”以及“青海湖旅游发展集团组建方案”。

工商资料显示，青海湖景区管理方为青海湖景区保护利用管理局，运营方为青海湖旅游控股有限公司。股权变更后，管理局退出，青海省交通控股集团成为大股东，持股90%。

根据数据运营商企业预警通的检测，青海湖旅游控股有限公司目前共有14笔应收账款尚未到期，类型全部为“应收账款质押”，质押物为景区门票，融资金额从一千多万到一个亿不等。

冯春解释，在为景区融资时，主要参考的数据是景区营业额以及客流量两个数字。通常景区会向旅行社、团队客户提供优惠票价，因此其门票价格也往往低于公开价格，而景区运营企业为避税考虑，也会填报低于实际的营业收入数字。

“用打折的接待人数乘以门票价格，再乘以预计门票收入的20%—30%，大约就是景区可以获得的融资额度。”冯春说，以年门票收入为2000万元的景区企业为例，若贷款期限10年，则最低的授信敞口为4000万元。

中国社会科学院财经战略研究院副院长杨志勇向南方周末记者指出，化解地方债务城投债务，短期内是可以采取部分政府资产变现的方式，譬如景区收入的资产证券化。

类似操作的还有云南梅里雪山。该景区运营公司控股股东由原来的迪庆州旅游开发投资有限公司变为迪庆州旅游集团有限公司，后者为一家地方城投的子公司。2021年股权变更后，该经营公司陆续完成7项应收账款质押融资，金额总计超过24亿元。

上述乐山大佛经营权的接收方名为乐山大佛实业有限公司，成立于1999年，为乐山国有资产投资运营集团成员，注册资本2亿元。从股权结构来看，乐山大佛实业有限公司为乐山大佛旅游投资开发（集团）有限公司全资子公司。

“这就是用空间换时间，增加地方财政的现金流。但长期来看还是要加快编制地方政府资产负债表，让信息公开透明，增强政府决策监督。”杨志勇说。

（应受访者要求，冯春、汤欣为化名）