存量房贷利率置换有松动？已有地方银行通过商转公！释放何信号？

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2023-07-21 10:07

2023.07.21

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导读：据记者了解，过去绝大多数推行这项政策的银行，即便是商转公后，余下的商业贷款部分仍要参照原合同的利率水平。

作者 | 第一财经陈君君

房贷“商转公”业务，也就是将商业贷款转成或者部分转成公积金贷款，在全国很多地区并非新鲜事。在置换存量房贷呼声日渐高涨，但政策迟迟未落地的情况下，已有地方银行开始通过这种常规操作，为调低存量商业贷款利率松开了一道“口子”。

7月21日，第一财经记者从常州江南农村商业银行某支行了解到，客户可以通过商业贷款转公积金组合贷的形式，调低原有的商业贷款利率。重点在于，新合同中的剩余商业贷款利率，可以参照新的利率水平。这位客户经理告诉记者，“前段时间就开始尝试了”。而据记者了解，过去绝大多数推行这项政策的银行，即便是商转公后，余下的商业贷款部分仍要参照原合同的利率水平。

近年来，多地“试水”商业贷款转公积金贷款政策，具体的执行情况因地而异。“目前江苏地区所有银行都是可以做商转公业务的。”一位国有大行江苏省扬州市某支行行长对记者表示。他强调，“通常情况下，商转公后，剩余的商业贷款部分应按照原合同约定的利率水平，比如，固定利率上浮或者下浮多少个点。”

中国邮储银行浙江嘉兴某支行的信贷经理也表示，新申请贷款的购房人在该行能做到商贷利率4%，但以往的存量商贷即便转组合贷之后，还是按照原合同规定的利率来执行。“之前的存量贷款还未接到通知称可以调整。”该信贷经理说。

“不过，去年至今，银行房贷压力大，新增上不去，还有客户不断提前还款，不排除有些银行可能会为了迎合市场提前做出一些让步。”前述国有大行扬州某支行行长说。

商转公业务也并非全国通行，据记者了解，包括多个一线城市和省会城市没有此项政策，如上海、杭州、西安、南京、济南等。

“目前我们还没有商贷转‘公积金+商贷’的业务，主要是因为公积金政策方面未做调整。”一位国有大行山东省潍坊市某支行行长对记者说。他补充道，“如果公积金有政策，我们也可以推商贷转公积金+商贷的业务，但转后商贷还是按原合同执行。”

据记者不完全梳理，目前，全国共有近30城推行“商转公”政策，包括常州、乌鲁木齐、连云港、兰州、大连、绍兴、济南、威海等。

业内人士表示，存量商业贷款利率大大高于最新的房贷利率，叠加近年楼市下行，公积金贷款额度不如前些年紧张，“商转公”的政策有一定可行性。中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，“商转公”业务有利于购房者减轻还贷负担，尤其是过去几年购房贷款利率比较高，“商转公”之后，房贷利率能明显下调。

也有观点认为，“商转公”应扩大受益群体。“‘商转公’政策比较严格，比如当前大部分城市仍将业务办理规定在居民取得房产证以后；部分地区业务也只覆盖购买首套房或者首次申请公积金贷款的个人或家庭。应放宽部分限制。”某地产公司研究员对记者表示。

据记者了解，去年年底以来，多地对“商转公”政策进行“松动”。以江苏泰州市为例，其近日公布的新政扩大了政策的办理对象，由“在泰州市正常缴存住房公积金满6个月”调整为“在异地正常缴存住房公积金满6个月”。湖南省也发布“商转公”新政，申请范围为支持拥有唯一一套自住住房的缴存职工家庭，业务调整后，湖南将全力支持缴存职工家庭刚需，进行精准发力。

微信编辑 | 龙王