存量房贷利率可下调，你和银行重新谈判了吗？

最近，央行公开表示，“支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”这是央行首次对存量房贷利率政策松口。那么，这是否意味着曾经高息贷款买房的借款人，终于看到了降低利率的希望呢？

央行之所以做出如此表态，主要是应对当前汹涌的还贷大潮。由于提前还房贷的人越来越多，截止今年6月份，个人住房贷款的余额甚至开始出现了负增长。正是在这样的背景下，央行首次公开做出了回应，为存量房贷利率下调打开了一道口子。

之所以会有越来越多的人选择提前偿还房贷，主要原因在于，前几年买房的人，贷款利率高达5%甚至6%以上，但是从去年下半年以来，房地产市场开始史诗级救市，房贷利率迅速下跌，按照央行的最新数据，今年6月份，新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%，比上年同期低107个基点。事实上，很多城市的房贷利率甚至已经跌破了4%。所以，那些曾经以6%的利率买房的购房者，心理层面受到了巨大冲击。

而更重要的是，过去一年多，我国的利率快速下跌，存款利率降到了建国70多年来的最低水平，3年期存款利率也只有2.5%左右。存款利率下调，各种理财产品的收益也随之下降，这就给高利率买房的人带来了实质性冲击。

因为在过去存款和理财收益还较高的时候，各种理财产品的收益可以对冲房贷利率，但是随着存款利率降到史上新低，理财产品的收益率不仅下降，甚至还无法保本，民众手上如果有闲置资金，根本就没有太好的投资渠道。所以，如果能提前偿还利率高达5%甚至6%的房贷，其实就成为回报率最高的理财方式。正是在这样的背景下，越来越多的人选择了提前还贷。

由于提前还贷的规模太大，到了今年上半年，个人房贷余额甚至出现了下降，所以，央行也公开表示，“提前还款客观上对商业银行的收益也有一定的影响”，鼓励银行和贷款人重新协商存量房贷款利率。

在央行此次公开发声之前，银行对于提前还贷采取了强烈抵制的态度，通过各种方式阻碍客户还款，比如要求至少提前三个月预约，甚至还对提前还贷收取补偿金等等。

那么，在央行做出表态之后，银行是否就会主动下调存量房贷利率呢？至少从目前来看，还没有太多银行下调利率。根据很多普通民众的反馈，在和银行沟通之后，得到的回复大多是还没有收到调整利率的政策文件，仍然按照原有合同利率执行还贷。

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从银行的角度来看，高利率房贷是最优质的资产，银行体系一共有将近40万亿元的个人房贷余额，利率高达5%甚至6%，而且房贷违约率也是极低，不良率长期在0.5%以下。相比之下，企业贷款利率还不到4%，而且不良率也是远高于个人房贷。所以对于银行而言，存量房贷相当于已经放到嘴里的肥肉，自然也是不愿意主动放弃。

但是，银行如果不主动调整房贷利率，越来越多的人选择提前还款，房贷规模也会不断减少流失，最终也会对银行带来伤害，看似到手的肥肉也会飞走。这也就是央行所提及的——提前还款客观上对商业银行的收益也有一定的影响。不仅如此，存量房贷利率过高，还会对中国的消费形成挤压，当民众背负过高的房贷成本，势必会削减其他消费支出。这也是央行支持调整存量房贷的深层次原因。

在我国利率继续下行的大趋势之下，存量房贷和市场最新利率的差距还会越来越大，这也就意味着银行房贷流失的速度还会加快。在这样的背景下，银行必须直面存量房贷的利差问题，而不是一味回避，甚至设置各种障碍。

对于存量房贷的利率问题，央行提出了两个办法，一是鼓励银行和借款人协商变更合同约定，二是银行新发放贷款置换原来的存量房贷。在提前还贷潮持续一年之后，央行的表态可谓“虽迟但到”，可算是一大进步，但对于商业银行而言，这样的表态还是不具有足够的强制和约束力，如果借款人想要真正得到更优惠的利率，还需要更多的扶持政策。

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对于如何调整存量房贷利率，我国在2008年其实已经有过先例，这一次其实也不妨抄抄当年的作业。

2008年次贷危机之后，国内楼市大幅降温，在刺激楼市的一揽子政策当中，力度最大的一项是，新购房者当可以最低享受7折房贷利率。但是对于存量房贷是否也可以调整成7折优惠，央行没有否定，而是让银行自主决定。

从银行的角度来看，自然不愿意主动下调存量房贷利率，但是和今天不一样的是，当时国内银行房贷市场的竞争非常激烈。当年有一个业务叫做“同名转按揭”，很多中小银行就以此和大银行展开竞争，如果客户将房贷转移过来，就可以给予7折优惠。很多银行为了避免老客户流失，也就或主动或被动的为客户下调了存量房贷利率。

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在竞争压力面前，最终国有大行也出现了松动。2009年1月1日，四大国有行发布通知，如果客户之前执行基准利率0.85倍优惠，而且没有不良信用记录，原则上都可以申请七折优惠利率。

这一次存量房利率又面临和当年相似的局面，但是银行的态度和上次相比更加不配合，即使央行已经作出表态，银行也没有实质性举动。原因就在于，现在银行房贷市场的竞争不如当年。因为在2019年10月，监管层叫停了转按揭业务，房贷市场缺乏足够的竞争机制，这是当前银行不愿意下调存量房利率的深层次原因。

对于央行而言，已经很清晰看到了当前存量房高利率带来的问题，也提出了解决的办法，不过，央行仅仅做一个口头表态还远远不够，还需要出台更多实质性的政策。只有充分放开银行间的竞争，借款人在和银行谈判时才能有更多的筹码，否则，处于弱势地位的借款人，凭什么和大银行们“自主协商”呢？

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