购房首付比和存量房贷利率下调，楼市将迎来哪些利好？

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8月31日，中国人民银行、金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。存量贷款利率下调等政策正式落地，意味着几千万户家庭可以自主申请降低房贷利率，减轻月供、首付压力。

归纳来看，两项通知的主要内容涵盖：

• 在存量房贷利率——也就是已经按揭买房但尚未还清的贷款利率方面，对于符合条件的存量住房贷款，自9月25日起，借款人可以向承贷银行提出申请，既可以变更合同约定的房贷利率加点幅度，也可以由银行新发放贷款置换存量贷款。调整幅度由借贷双方协商确定，但调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。新发放的贷款也只能用于偿还存量首套住房贷款。

• 在首付比例方面，不再区分“限购”和不“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。

• 在房贷利率方面，将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限LPR加20个基点。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。

• 在落地执行方面，需要注意，各地可按照因城施策原则，根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套房最低首付款比例和利率下限。

当晚，农业银行、建设银行、中国工商银行、招商银行、中国邮政储蓄银行等紧随其后火速发布公告，将依法有序推进降低存量首套住房商业性个人住房贷款利率工作。

招联首席研究员复旦大学金融研究院研究员董希淼观察，引导个人住房贷款实际首付比例和利率下行，将有利于降低居民首付负担和成本、增强购房能力和意愿。与此同时，稳步下调个人存量房贷利率和新发放房贷利率，将直接减轻借款人的居民房贷支出，提振居民消费意愿，也将减少居民提前还贷行为，保证银行经营与信贷的稳定性。

“据有关测算，此次存量首套房贷利率调整，平均降幅大约为80基点，约25万亿元的首套房贷借款人可以申请调整。以100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例，假设房贷利率降至4.3%，可节约借款人利息支出每年超过5000元，可以降低住房消费负担，进而增加消费能力。”‍

董希淼表示，降低存量首套房贷利率具有“一箭三雕”的作用：有助于减少借款人房贷利息支出，稳定和扩大住房消费需求；有助于缩窄存量房贷与新增房贷利差，减少居民扎推提前还款和违规“转贷”行为；有助于减轻居民住房消费负担，推动居民将储蓄转化为消费和投资。

此外，《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》将存量房贷利率调整的对象明确为首套房贷，表明利率调整仍然坚持“房住不炒”原则，主要意在降低刚性和改善性购房者的利息支出。

同时两部门在《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》中决定，统一全国房贷最低首付款比例，调整二套房贷利率下限。对此，董希淼分析：

• 此前，不同地区房贷首付比较复杂，部分地区二套房贷首付比例最高达80%。降低首付比例，有助于适当降低居民住房消费门槛，提高居民住房消费能力。

• 将二套房贷利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。过去一段时间，住房信贷政策调整集中在满足居民刚性住房消费需求。而降低二套房贷利率政策下限，有助于更好地支持居民改善性住房消费需求，降低改善性购房者的利息支出。

• 无论是首付比例还是利率下限，文件调整的都是全国性政策下限。各地可按照因城施策原则，在全国性下限的基础上自行确定本地区的首付比例和利率下限。从目前情况看，预计全国多数地方不会另行加码，将直接执行全国性下限。

易居研究院研究总监严跃进说：“过去政策比较侧重于支持首套房，而现在对二套房也给予了非常明确的支持，这次政策实际上是‘一碗水端平’。” 

另外也有业内人士表示，后续商业银行净息差和利润或再度承压，除调降存款挂牌利率外，还应及时通过降准、结构性货币政策工具等方式支持银行合理管控负债成本。