存量房贷利率下调了吗？
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近日，存量房贷利率下调的消息甚嚣尘上，但多家银行客户回应称，暂未接到下调通知。7月21日，有媒体报道称，江苏常州部分银行下调存量房贷利率，但随后又将这一表述删除。此外，另有媒体报道称，常州江南农商行可通过“商业贷款加公积金贷款”的组合贷款置换存量纯商贷。
上海证券报求证江南农商行房贷部门了解到，组合贷置换存量纯商贷的政策调整大概从今年年初开始，且需满足一定条件才可重新签订合同，和存量房贷利率下调并不是一个概念，目前该行暂未收到下调存量房贷利率的通知。
截至目前，工行、农行、中行、建行以及招行客服均表示，暂未收到下调存量房贷利率的通知。此外，近日网传政策有松动的河北、山东、河南等地区，当地银行也表示还在等通知。
作为房贷利率的“锚”，虽然本月LPR报价未变，但伴随上月5年期以上LPR调降以及监管层的最新表态，市场上有关调降存量房贷利率的话题热度不断升温。为什么大家对存量房贷利率如此关注？调降的几率几何？调降后会产生什么影响？是否有风险呢？
存量房贷利率下调需求旺盛
当下，已经进入到了一个低利率时代。体现在房贷上，现在很多城市购买首套房年化率刚刚超过4%，这和前几年动辄5%、6%，形成了鲜明对比。而前两年正好是一个购房高峰，且很多贷款利率达到6%以上，这两年即便跟随LPR利率有所降低，但还是很高。
中新网举例，某个人，在2018年的高点买了房，目前房贷利率几经降息还是6.1%，总共将近140万的房贷本金，还了快6年的，还剩120多万的本金没有还。据中国经营报消息，多位在2019年至2021年间贷款购房的借款人表示，看到如今房贷利率甚至不足4%，而自己每个月还5%左右的存量房贷时，心里颇为不平。
随着市场利率持续走低，存量房贷利率明显高于理财等投资收益率，居民赎回收益走低的理财产品提前偿还房贷的现象明显增多。
存量房贷利率下调概率有多大？
今年以来，以个人住房按揭贷款为主的居民中长期贷款增长乏力，个别月份居民新增中长期贷款甚至出现同比少增的现象。分析师认为，这主要是由于居民提前偿还房贷所致，并由此引发了下调存量房贷利率的话题。
分析人士表示，虽然下调存量房贷利率，有利于降低居民住房消费负担、缓解提前还贷等问题，但会进一步压低目前商业银行本就较低的净息差，在没有监管硬性规定的情况下，商业银行不太会有主动下调存量房贷利率的意愿。但考虑到社会的广泛诉求，央行或通过下调存款准备金率来缓解银行负债压力，推动银行下调存量房贷利率，同时，商业银行也可能再次调降存款利率来降低负债成本。
但是明源不动产研究院首席研究员艾振强进一步提示，“一刀切”下调存量房贷利率会带来三个问题。
一是如何界定存量，如果表态之前都算存量房贷，或导致近期新贷的本来就很低的房贷利率变得更低，会导致很多人对政策不满；
二是每个城市的房产政策调控力度不同，房贷利率存在差异，市场发生了变化，调控也要做相应的调整，“一刀切”就破坏了因城施策的基本原则；
三是每个银行的基本面不一样，如果“一刀切”的话，部分实力较弱的银行可能承受巨大的压力。
一位券商首席经济学家表示，按照央行的表态，理论上（商业银行）可以通过存量调利率或转按揭，以此来降低房贷利率，但具体操作要有正式出台的政策依据才行。
如果调降有什么影响？
降低存量房贷利率的措施一旦落地，对于购房者、消费、商业银行等都将产生影响。对购房者而言，有望降低其利息负担、增加消费意愿；对于商业银行而言，尽管存量房贷利率下调对银行盈利可能造成影响，但提前还款减少有利于降低银行流动性风险、稳定银行资产负债表；对消费大盘，招商证券首席宏观分析师张静静称，在降低存量房贷利率的过程中，居民现金流量表将得到改善，节省的房贷利息支出有助于增强消费。
华泰证券宏观团队粗略估算，目前存量与新增房贷之间的利差约为35-85个基点。若以新增房贷为标准对存量房贷利率进行调整、或进行实质意义上的“转贷款”操作，则每年可降低居民还贷现金支出800-2000亿元，约占居民房贷支出的3-6%、等量于年度社零总额的0.2-0.5%。戴志锋表示，中性假设下每年个人负债支出可节约850亿。假设30%的存量按揭调降80个基点，个人资金成本支出可节约850亿。
对于银行而言影响几何？银行业分析师普遍认为影响有限。戴志锋测算，对银行息差影响为3个基点，营收影响为1.5%，利润影响3.3%。分板块来看，受影响由大至小为大行、股份行、城商行、农商行。国盛证券金融业分析师马婷婷测算本次下调对银行息差及收入影响相对较小。简单测算，若假设2022年末各家银行存量房贷中执行利率在LPR之上的占比在50%，这部分贷款利率调降60个基点，对上市银行息差影响在-4.6个基点左右，对营业收入影响约-1.8%。
如若调降，这些风险你需要注意？
北京德和衡律师事务所律师庞珊珊表示：合同签署后对双方具有约束力，变更条款需要双方协商一致同意，并签署变更协议。“存量房贷合同条款变更，主要变更的是利率条款，从个人角度，应注意除了利率条款，其他条款不做变更；从银行角度，应注意利率的衔接问题、贷款利息的计算问题，以及是否可以约定提前还贷违约金的问题。”
上海美谷律师事务所执行主任律师项方亮提示道：“合同变更本身就存在着一定的法律风险。首先，变更后的合同条款可能会与原合同条款产生冲突，导致合同无效。其次，变更后的合同条款可能存在模糊性、不确定性，给后续的履行带来困难。再者，如果合同中的变更条款未经双方书面确认，则变更可能无法起效，从而影响合同的效力。鉴于此，应该特别注意，因为涉房的合同标的额一般比较大，建议可以先咨询专业律师，然后达成合意，形成书面的补充协议来保护自己的合法权益。”
“从银行角度看，修改合同条款主要是利率条款，下调利率会导致利息损失，双方协商变更了条款，属于银行自愿减少利息，如何平衡房贷利率下调与银行所受影响之间的关系，是个难点，需要在条款上进行设计。同时，贷款利率的下调也会影响到存款利率。”庞珊珊表示。
财友们你有贷款需要还吗？你觉得存量房贷利率下调几率有多大呢？
本文综合自上海证券报、Wind、中国经营报、中国证券报、财联社等
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