央行发大招了！这回存量房贷终于有望下调了！
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央行发大招了！这回存量房贷终于有望下调了！20230802
作者：齐俊杰看财经
昨天晚上，央行突然发文，洋洋洒洒很多条，主要涉及几个方面，包括方便外资增持人民币资产，也包括有力推进人民币国际化，还有就是对货币政策给与明确的表态，其中大家最关注的还是下半年的第三点任务，支持房地产市场平稳健康发展。落实好“金融16条”，延长保交楼贷款支持计划实施期限，保持房地产融资平稳有序，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。
之前我们都知道，央行的一个司长在发布会上说了一句，鼓励商业银行和个人协商调整存量个人住房贷款利率，当时我们第一时间就做了点评，鼓励协商，那么银行是肯定不接受这种鼓励的，肯定让你在哪看到的，找谁去。果不其然这都一个月了，一家银行都没有接受这种鼓励，这就好比单位领导说周末团建，你们自愿参加，结果没有一个人报名的，那么怎么办呢？只能指导和摊派了。本来央行就有这个能力和权力指导商业银行去干这个事，但是之前这阻力确实也不小，比如我们都知道工农中建这四大行的行政级别也都不低，所以这个事不是一个司长就能解决的，必须得上升到整个央行层面，才能给与指导。
如今央行有了，指导商业银行，依法有序调整存量个人住房贷款利率的表态，也就意味着后面他会有所动作，大家之前的存量房贷，终于是有希望下调了。
首先，之所以央行下这个决心，肯定是来自于更高的层面的压力，最近不知道大家发现没有，出政策的速度特别快，根本就解读不过来。自打重要会议之后，各个部门全都争分夺秒，一层层落实，前几天证监会和发改委已经相应表态，并且拿出实际措施，而央行这次也给了干货。
其次，对于商业银行来说，调整存量房贷确实压力巨大，因为这笔钱对于他们来说，并不是代表少赚了，而是很可能会亏损。拿到你的房贷业务之后，商业银行就会打包成资产证券化产品，把他快速的卖出去，好回笼资金，所以他按照的是当时的合同上的利率和加点计算的价格，好比说当时是5.5%，那么他降一点到4.5%赚1个点息差就能快速回笼资金，如果你现在说5年期LPR才4.2%，把加点再抹掉，按照这个给你改贷款利率，银行可就犯了难了。相当于每一笔贷款，他都亏了。这就压力太大了。所以昨天的消息一出，估计今天开始各大银行都得仔细研究，看到底怎么改合适。虽然央行有了指导，但是也应该很难一降到底。按照当下的LPR贷款利率并且不加点的方式，直接改利率。这个估计银行们是承受不了的。所以肯定要让利了，但是让利多少。还得再算算。也取决于各家银行到底把他卖出了多少钱。
第三，对于个人来说，估计房贷利率能降个0.5个点，到1个点。特别是2021年之前买房的人来说，可能会下调的稍微多一点。那么也就意味着每个月可以少还贷款，大几百甚至几千，当时有机构测算，按照中位数，降0.7个百分点的房贷利率，按照100万元按揭贷款、等额本息还款计算，可降低借款人月供约400元，节约月供和总还款额约7%；全行业每年可减少房贷利息约3000亿元，如果全部用于消费相当于2022年社会消费品零售额的0.7%。刺激消费的力度会比较明显。
第四，对股市来说，利好消费，但利空银行，银行这一下要吐一口老血了，但是估计作为补偿，未来会非对称降息， 调降银行的存款利率，也就是说最倒霉的，可能还是习惯于银行储蓄的这些人。未来的大趋势，一定会压低储蓄利率，逼着超额储蓄流出来，进入实体经济最好，进入股市也能活跃资本市场提振投资信心，现在看也是符合政策方向的。所以降低储蓄利率，应该也不远了。
第五，央行也提到了，降低首套利率和首付比例，这个可能在一些有条件的城市，也会率先实行。相当于继续给房地产加杠杆。但能起到多大的作用就不太好说了。
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