房地产的终极大招！存量房贷下调！接着加杠杆！
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房地产的终极大招！存量房贷下调！接着加杠杆！20230901
作者：欢迎下载齐俊杰看财经app
昨天收盘后，房地产政策上，连续放了两个终极大招出来，一个是降低存量首套住房贷款利率；另一个是，调整优化差别化住房信贷政策，全面下调首套住房和二套房商业贷款最低首付款比例不低于20%和30%。之所以称之为终极大招，是因为政策力度明显超预期。而且继续在房地产上加杠杆的意图十分明显。
先来看，大家关注最多的降低首套房存量房贷利率，这次范围只涉及到首套房，二套房的加点利率就调不了了。这可能并非是保护刚需，主要是银行实在是不想太多让利，那么大家都关心，到底怎么算，又是加点又是下限的，看了半天也看不懂，我们翻译成人话就是，大概会降低到4.3%-4.6%这个区间，也就是说，如果你当时的贷款利率高于这个水平，那么你9月25号之后，主动找银行协商，注意是主动，别在家等着，银行没有动力主动找你。你主动找银行协商之后，有望把你当时的利率，调整下来。那么有人说了，银行不接受协商怎么办，不会的，之前是没有政策，银行肯定不接受你的协商，现在央行已经给了明确的政策，你就拿着这篇文章，找银行去读一遍，他妥妥就会给你下调，但是各个城市不太一样，你们申请的贷款利率也不太一样，能降多少就不太好说了。但大概率降完之后，你的利率会在4.3-4.6这个区间就对了，如果降不到你就接着找他理论。让他给你算账。
目前来看，2016年以来，利率最高的时候，存量房贷利率大概在4.8-5.1%这个区间，不算加点，那么也就是说，这次降存量房贷利率，普遍应该是50-80个基点。这个基本符合预期，我们取个中位数，假设平均降60个基点计算，对应银行年收入减少2000亿，占银行净利润的10%。对于居民来说，60个基点的调降，以100万贷款，30年计算，意味着你一个月少还400块钱房贷。总还款额减少15万。这个力度还是不低的。确实可以带来更多的消费意愿。另外，这个存量房贷利率下调之后，银行可能会严查一波经营贷倒贷行为。
其次，我们看昨天没想到的这个终极大招，降首付比例，首套房降到了2成，二套房降到了3成，这对于首套房的影响其实不太大，但对于二套房的影响相当大，在调整了认房不认贷之后，又下调了二套房的首付比例，那么也就是说一天当中，现在买二套房，几乎就跟原来买首套房没啥区别了。降首付的意思非常明确，就是要加杠杆。之前我们一直强调，房价现在很难再上涨了，主要是因为居民端没地方加杠杆了，甚至还在主动去杠杆，这就让楼市状况每况愈下，销售越来越差。而现在降首付的目的，其实也是继续给楼市加杠杆流出空间。原来3成首付对应7成的居民杠杆率，那现在2成首付呢，是不是意味着居民杠杆率提升到8成？这个我不知道，估计政策也不知道。现在也都在走一步看一步。
那么可以回答几个大家关心的问题，
第一，这个政策是不是要刺激房价，是，特别是降首付的政策，就是要刺激房价，但是也说了因城施策，各地看情况，其实三四线城市已经降下去了，现在就是一线怎么办，如果一线也降到2成，那么一线楼市可能会重新热起来，但也意味着二三四线城市会更冷。这个跟股市有点像，原来是有增量资金，股市是普涨。但后来没有增量资金了，就是全面下跌，局部热点。未来楼市可能也是这个逻辑，局部越热，全局越冷。形成明显的虹吸效应。现在可能有人已经开始嘀咕，我是在老家买房呢，还是到一个重点城市去交个首付。
第二，那么现在到底要不要买房？如果你有实际居住需求可以考虑买房了，现在政策是最友好的时候，如果你就想投资，那么就得选好方向了，未来房价还能上涨的城市应该就只有10-20个，基本就是全国各区位的那一两个核心城市，但是房价再暴涨的可能性也不是很大了，而且虽然全国的政策出了，各地会不会这么干，现在还不好说，比如北京上海现在一直就没动作，可能也是有这方面的考虑，或者接到一些特殊的指导。
第三，能不能拉动经济？现在其实不指望房地产拉动经济，只求他不添乱就行。否则早就出强刺激的手段了，结合当前的市场预期，楼市是否能够企稳现在还不好说，得观察2个事，1是北京上海这种特大城市跟不跟，2是一两个月之后的数据表现。大家现在都在走一步看一步，政策也不确定这么大的力度会不会起效果。但是终极大招都出了，如果没效果的话，那么后面很可能会向相反的方向发展，预期可能会降得更低，因为总不能把首付降到0吧。
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