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常州存量房贷谋变,下调按揭贷款利率为何难落地?

常州存量房贷谋变,下调按揭贷款利率为何难落地?

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由于存量房贷规模较大,不同地区、不同时点签订的合同条款也存在较大的差异,如何制定合适的政策兼顾效率与公平,不是一时之间可以解决的事情。另外,商业银行净息差已经处于历史低谷,若继续让利,对其也是严峻的挑战

图/视觉中国


文|《财经》记者 陈洪杰
编辑|袁满

近期央行对存量房贷利率调整的表态,引起了房贷消费者的关注。近40万亿元规模存量房贷的利率是否调降、以及为何难以快速落地等讨论也愈发激烈。

7月21日早间,《常州日报》微信公众号消息,(虽然)目前,常州市商业银行还没出台统一的指导文件和具体细则。但是,已经有一些贷款人与贷款银行就存量房贷利率进行了沟通,也有银行同意下调存量房贷利率。这是继央行之后,首个城市对存量房贷实施的动作。

不过此后,《常州日报》将“也有银行同意下调存量房贷利率”这句话删掉。“我们分行、总行以及同业之间,多次讨论了存款房贷利率的问题。但因为各地情况不同,目前总行还未下发具体解决的方式。”某股份制银行江苏分行人士表示。

某国有大行总行人士称,国有大行省市分行并无权限下调存量房贷利率,目前总行尚未发布具体方案和相关措施。存量房贷规模较大,合同条款差异性大,是个系统性工程,需要多方协调,很难一蹴而就。

“去年以来,提前偿还按揭贷款对银行的压力非常大。其实,今年以来,一些居民也通过经营性贷款等方式置换存量房贷,但存在一些风险和不合规的地方。”上述股份制银行人士称。

7月14日,国务院新闻办公室举办的2023年上半年金融统计数据情况发布会上,就“个人住房贷款提前还款大幅增加”的情况,中国人民银行(下称“央行”)货币政策司司长邹澜表示,“按照市场化、法治化原则,支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定,或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”

房贷一向被认为是银行最优质的资产,提前还贷意味着银行最好的资产面临着损失。“银行有三个方案:提前还贷,用个人的存款去还贷,并对比提前还贷后的资产负债表和利润表,然后对缩表效应和净息差收缩效应进行敏感性分析;提前还贷后再投资,即银行将回收的额度重新放给企业,而后观察缩表效应和净息差收缩效应;存量重新定价,意味着与其让个人提前还贷,或者银行再放款给企业,还不如做价格调整,进行降价。”近期,中国社科院金融研究所货币理论与货币政策研究室副主任蔡真表示。

“通过三种方案的净息差变动对比,从短期来看,重新定价比提前还贷后再投资的结果要好,从长期来看至少不会出现显著的资产负债表衰退情况。”蔡真称。

不过,由于存量房贷规模较大,不同地区、不同时点签订的合同条款也存在较大的差异,如何制定合适的政策兼顾效率与公平,不是一时之间可以解决的事情。另外,商业银行净息差已经处于历史低谷,若继续让利,对其也是严峻的挑战。

常州意向调整存量房贷利率

《常州日报》微信公众号显示,已经有一些贷款人与贷款银行就存量房贷利率进行了沟通,也有银行同意下调存量房贷利率。

2017年-2021年间,房地产调控严格,新发放按揭贷款规模大且房贷利率较高,常州也不例外。“2021年常州首套房按揭贷款利率在5.1%以上,二套房按揭贷款利率在6%左右。”当地居民李女士称。

李女士表示,近期,她身边有不少朋友提前还贷。随着LPR(贷款市场报价利率)的调降,她的贷款利率也降低了一些,不过利率依然在4.5%以上,已经超过了理财和存款的收益。她目前的计划是,提前还款一部分本金,然后将剩余的商业贷款转款成商业和公积金组合贷款。

根据央行数据,截至2023年3月新发放按揭利率约为4.14%,相比2021年12月下调约150bp(基点),但当前存量按揭利率仍为平均约4.5%-5.0%的水平,主要由于存量按揭贷款利率由LPR加点形成。

上述某股份制银行江苏分行人士称,居民普遍缺乏好的投资渠道,资产端收益率下滑与负债端成本上行形成矛盾,导致提前还贷较多,这对银行形成了一定的冲击。不过,若存量按揭贷款利率下调,则有望较大程度上减少提前还贷规模。

蔡真举例称,从部分地区情况来看,2023年一季度四川省个人住房贷款提前还款额为462.6亿元,同比增长85.3%;12363四川省呼叫中心受理个人住房贷款投诉61件,同比增长9倍,投诉内容主要是存量房贷利率高、提前还款预约时间长等。

“今年以来,我们观察到,一些居民提前偿还贷款。另外一些居民则通过消费贷款、经营性贷款利率(大致在3%-4%),借此置换房贷。当然,银行的审核也不会像之前那么严格,大家很担心房贷余额锐减带来的冲击。”上述股份制银行人士称。

另外,需要引起注意的是:与提前还贷潮截然相反,不能归还按揭贷款的断供人群也在大幅增加。7月15日,中指研究院发布《2023年上半年全国法拍房监测报告》,数据显示:2023年上半年各类物业法拍房挂拍量30.4万套,较上一年同期提升19.7%,其中,住宅挂拍量17.9万套,占总体59%。

“无论是提前还贷潮热度不减,还是法拍房居高不下,都直接剑指借款人房贷负担过重顽疾。存量房贷利率过高,影响的不仅仅是借款人的还贷负担,还有借款人的消费能力,进而影响到社会居民的消费信心和房地产市场的预期走势。”资深金融从业者姜兆华称。

另一位中小银行副行长表示,若下调存量房贷利率,则会使得部分资金进入消费领域,使得货币流动性加快,刺激经济复苏。

下调存量房贷利率为何难落地?

从当前情势看,存量房贷利率下调几乎已成共识,但究竟何时落地,这是摆在监管部门、商业银行、居民面前的一道难题。

原因之一在于,不同时点签订的合同条款并不一致,如何确保政策顺利落地并非易事。“一般来讲,买房较早的人是赚钱的,而最近几年买房的人可能亏了钱。政策需通过房贷利率的方式,照顾到不同人群的差异性。”有行业人士表示。

其次,一二线城市之间如何调节,新老贷款之间如何调节,若这些问题不能妥当的处理,都可能引发新的问题。

当前按揭贷款定价采用三层定价机制:一、央行、银保监会确定全国层面的贷款利率政策下限;二、各城市政府在全国层面的政策底线基础上,按照“因城施策”原则确定当地商业性个人住房贷款利率下限;三、商业银行综合考虑资金成本、信用风险等因素,与借款人协商确定具体利率水平。

再次,下调存量房贷利率最大的压力还在于商业银行净息差。截至2023年一季度末,商业银行整体净息差已降至1.74%,是有统计数据以来的最低点。

有测算数据显示,如果25%-50%的存量按揭贷款利率下调40bps,商业银行年利息收入或将减少388亿元-776亿元,对应息差下滑1.6bps-3.2bps。

“是‘一对一’协商变更,还是‘一刀切’统一打折?无论从减轻借款人偿债负担来看,还是从刺激消费市场成效看,后者的调整优势显然比前者更加明显。但存量房贷利率下调的负面影响也同样不可小觑,银行尤其按揭贷款存量较大的国有大行、股份制银行的营收可能面临‘断涯式’下滑压力。”姜兆华称。

在姜兆华看来,此压力对商业银行来说,无疑是切肤之痛,甚至可能影响银行资本充足率,进而削弱银行支持实体经济的能力。

另有行业人士表示,可进一步降低银行负债成本,维护合理息差水平。“在现有商业银行低息差的现实条件下,银行主动全面下调存量房贷利率的意愿不大。下一步恐怕还要等到央行相关具体的鼓励、支持的细则出台,才会真正全面落实。”如是金融研究院副院长伍艳艳称。

“从当前的形势看,没有配套政策指引,没有产品实施细则,仅凭银行与借款人自主协商,调低存量房贷利率,短期内银行还很难破局。”姜兆华表示。

稳增长、稳预期可能是长效机制。“由于房地产市场偏弱而经济增速放缓,私人部门加杠杆意愿不足,为稳定市场预期,建议政府部门或可适当加杠杆,通过积极财政扩大内需,从而实现经济持续健康发展。”中金研究人士称。


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