存量房贷利率下调，每月可以少还多少钱？
8月31日，央行发布通知，对下调存量房贷利率做出正式规定。对翘首以盼的房奴们而言，好消息是，从9月25日开始，就可以和银行正式申请下调房贷利率；坏消息是，房贷利率下调的幅度，可能和预期的大幅降息还是会有一定差距。
今年7月份，央行公开表示 “支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”对于很多在前几年高利率贷款的购房者，央行的表态带来了极大希望。
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不过，央行表态之后，各大银行的回应并不积极，由于下调利率不符合自身利益，过去一个多月来，没有一家银行真正下调存量房贷利率。此次央行再次发出通知，明确了下调存量房贷利率的时间表，确定从9月25日开始就可以申请。
按照央行的通知，借款人可以用两种方式申请下调存量房贷利率，一是由银行发放新的贷款置换存量房贷，二是借款人向银行申请协商变更合同约定的利率水平。这和央行在今年7月份的表态基本一致，没有太多新内容。
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央行此次的通知当中，最值得关注的是，确定了房贷利率调整的框架——新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。那么，这一条规定到底该怎么理解呢？
2022年以来，国内房地产开始大规模救市，房贷利率不断下调，但是在此之前，房地产市场还是处于紧缩调控的状态，前几年的购房者都是以较高的利率贷款买房，很多地方城市的房贷利率定价模式，都是在LPR（贷款市场报价利率）的基础上加点。所以，前几年很多购房者的房贷利率都高达5%甚至6%以上。
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随着最近两年LPR利率不断下调，加上房贷利率定价方式从加点变为减点，最新的房贷利率下降到不到4%。而且，由于理财市场收益率不断下降，在没有更好投资途径的背景下，很多房贷利率高位站岗的购房者，就开始纷纷提前还贷，减少房贷压力。也正是在这样的背景下，央行公开表示，支持借款人和银行重新商谈房贷利率。
对于那些房贷利率高达5%甚至6%的借款人，很多人都希望能够享受当前的最新利率，当前全国房贷平均利率大概为3.9%，如果能按照这样的利率重新定价，购房者无疑会大大减轻房贷压力。
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按照央行的最新通知，虽然借款人可以和银行重新申请新的利率，但是利率加点幅度不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。也就是说，存量房贷利率能下调多少，首先要看你获得贷款时所在城市的房贷利率下限。
如果从全国范围来看，在2022年5月之前，我国的首套房贷率下限以LPR为准，2022年5月，央行首次下调了首套房贷利率下限，将下限调整为LPR基础上减20个基点。这是过去几年我国房贷利率下限的基本情况。不过具体到不同城市，每个城市的房贷利率下限又有所不同，有些调控较严的城市，房贷利率下限就比较高，在LPR的基础上加几十个基点。
央行发布通知后，9月1日，很多地方政府都迅速公布了房贷利率的历史下限，比如北京从2019年至今的利率下限是LPR+55bp，深圳从2019年至今的利率下限是LPR+30bp等等，存量房业主可以查询到自己所在城市以及当时贷款时间的利率下限。
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在弄清楚自己所在城市当年的利率下限之后，接下来就要看自己当年的房贷利率和下限之间有多少差距。如果自己的房贷利率是在下限基础上上浮，那么上浮的幅度，就是自己现在所能申请到的最低利率下调幅度。
举例来算，假如你当年申请房贷时，房贷利率比当时的利率下限高出20个基点，那么，现在你向银行申请利率下调，最大下调幅度就是20个基点。
但是，如果你当时的房贷利率已经是当时的最低下限水平，那么现在就没有下调的空间。对于那些希望完全按照最新最低利率来调整利率的存量房业主，可能多少会有些失望。
2008年我国曾经有过一次存量房贷利率下调，当时的力度远大于这一次。2008年次贷危机之后，我国房价大幅下跌，为了救市，当时的新购房者可以享受7折房贷。存量房贷虽然没有直接调整，不过当年银行有一个转按揭业务，中小银行可以用全新的7折房贷利率来吸引存量房贷业主，以此和国有大行展开竞争。最终在竞争压力之下，国有大行也宣布对符合条件的存量房贷业主给予7折利率优惠。存量房业主最终享受到了和新房购买者一样的最新利率优惠。
当年的存量房贷利率调整，主要是靠银行之间的市场竞争机制来实现。不过，由于转按揭业务后来被叫停，现在银行之间无法靠竞争来实现房贷利率调整，所以，各大银行对调整存量房贷利率并没有太大的积极性，很多购房者只能靠自己提前还贷减轻压力，所以导致提前还贷潮愈演愈烈。
对于央行而言，一方面希望减轻购房者的房贷压力，能够让民众有更多的资金消费和投资，进而拉动经济增长；但是，同时又要顾及到银行的息差压力，尤其在当前房地产下行的背景下，银行面临的曝雷风险比以往任何时候都要高。所以，央行也不得不在购房者和银行利益之间做出平衡，无法再像2008年那一次，完全通过市场竞争机制来解决存量房贷利率的调整。
央行此次通知出台之后，从9月25日开始，存量房贷的借款人就可以向银行申请调整利率。不过，在没有市场竞争机制的压力下，普通民众可以申请到多大的利率优惠，很大程度上还是要看银行的脸色。如果利率调整不及预期，提前还贷潮预计还会继续上演。
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