存量房贷终降息，我却高兴不起来

上周的信息量实在太大，广深北上终于“认房不认贷”，“个税专项附加扣除增加”、“一次性年终奖个税汇缴规则递延”等。尤其是“个税专项附加扣除增加”，虽然不是直接发钱，但也是直接降税，给老百姓直接增加可支配收入了！

其实，让精算君最兴奋的，应该是中国人民银行发布的《中国人民银行国家金融监督管理总局关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，也就是万众期待的存量房贷降息，我们终于要降到曙光了！可是...

可是，看了下调整规定，精算君却有点高兴不起来！

因为，《规则》里约定：

1、本次房贷利率调整针对的仅仅是首套房；

2、虽然号称购房人可以跟银行自主协商，但也规定了调整下限，不得低于“现时基准利率”+“房贷生效当时的加点幅度”。

9月1日，北京、上海、深圳和广东等地陆续公示首套房贷利率下限历史调整情况，其实就是要告诉大家，你们办理贷款当时，加点幅度到底是多少。其中：

1、北京：2019年10月至今，北京首套个人住房的利率下限为：相应期限的贷款市场报价利率（LPR）+55个BP。

调控房价首都先行，所以首都政策一向从严，首套的贷款加点真的很高！按照新规，存量首套贷款利率只能最低降到4.75%，利率成本还是相当高。

2、上海：2019年10月至今，上海首套个人住房的利率下限，按不同贷款时间各有不同，具体如下：

其实，上海还是相对合理，如果你的首套房贷款是在2021.7.24办下来的，还能享受不小优惠，特别是2019.11.20之前的，利率下浮幅度真的挺大。相信这次新规调整，对上海老百姓的减负效果还是比较明显的！

3、广东（非深圳）

总体来讲，广东主要城市的利率水平还是相对合理，不少地方还有折扣。而大家最关心的广州，按照新规的调整下限就是LPR，即4.2%，没上浮也没优惠！

4、深圳：深圳的首套利率跟上海也一样，分时间段来。但是从2019年10月开始执行LPR起，深圳楼市就进入了明显的调控阶段，贷款也一直有加点。这次调整后，多数在2019年年底上车的老百姓，贷款利率还要去到4.5%（LPR+0.3%），负担仅次于北京老百姓。

江湖流传，按照这次新规，不少老百姓能从原来5%甚至6%的贷款利率降到4.5%或者4.2%，减负效果相当明显的。但精算君要说，2019年开始落地的LPR转换，多数人其实在那会已经通过LPR转换进行过一次降息了！

精算君自己就是一个活生生的例子，从当年的5.5%，通过LRP转换逐步降低，到今年4月已经调整到4.9%。一直望穿秋水希望能进一步降低4.2%甚至更低，没想到还只是降低到了4.5%。这0.4%的利率下调，带来的仅仅是每个月少还1000多元的贷款。对一线城市生活的我来讲，真的有点杯水车薪了！这也是为什么我高兴不起来的重要原因。

举个例子，400万贷款余额，剩余贷款期限25年，按照等额本息还款方式，原贷款利率4.9%情况下，每月还款23,151.14元元，降低到4.5%，每月还款22,233.30元，减负917元。这减负效果非常不咋地！

另外，按照精算君的理解，如果你贷款当时的利率水平是基准利率的一定折扣，例如2016年办的首套房贷利率是基准利率4.5%的9折，相当于是“当时基准利率 - 0.45%”。按照本次规则调整，应该要调整为“LPR-0.45%”，即4.2%-0.45%=3.75%。这部分具体要以银行公布的为准，9-25后大家大概率都能通过手机银行进行查看到自己最新的房贷利率了。

说实话，现在又是“认房不认贷”，又是给你降低首付比例，还能降首套利率，房地产市场就能马上恢复了么？

一个字：难！

这次的新政，说白了刺激的主要是城市新移民，或者刚需改善型的需求。最近精算君跟不少朋友聊，的确大部分都是类似的情况。城市新移民，典型例子是小年轻的婚房。刚需改善型，二胎有房家庭最为典型。

但是就靠这两个需求是很难直接活跃楼市的，过去房地产市场的活跃是基于它不断被加强的“金融”属性，基于多数人对这种“金融产品”增值的预期。一旦这个预期被打掉，想要恢复就太难了！

说真的，目前房子唯一的金融属性就是“提前还房贷”。什么意思？

即便贷款利率降低到LRP 4.2%甚至更低3.8%，但这仍然比目前市场上的固定利率、保本保息产品（例如增额寿或者年金）的年化收益率都要高。如今我们提前还房贷，相当于省去未来一定要支付的一大笔“高利息”，换个角度看，少付的利息我们从可支配收入里面节约出来，不就相当于我们赚了么，这笔钱拿出来再做点其他理财，不是更香吗？所以说，提前还贷就是当下最好的理财！

有小伙伴可能要说，调低存量房贷利率，银行利润承压。这事精算君认为就轮不到我们担心了。况且，国家正好倡导大家降低预期、降低预期，银行这几年利润一直都非常好，那为什么不能降低一点对未来利润的预期，还利给老百姓呢！

~以上~