存量房贷真的准备降了？

公众号新闻

2023-07-20 09:07

转载自 | 樱桃大房子

前几天，央妈喊话，鼓励银行和买房人重新签合同，用新发放的贷款来置换原来的存量贷款，意思就是银行能不能降一降存量房贷。

央妈喊话，力度是重磅级的，所以这件事，最近很多人也盯得紧。

昨天，社科院的专家，也跟着继续喊话：存量房贷利率调整恰逢其时。

都在呼吁降存量房贷降，银行自己是怎么说的呢？

普遍的说法，就是还没收到通知，除此之外，官方渠道已经没什么最新的说法了。

但实际上呢，我已经听到不少消息说降存量房贷已经开始了。

昨天我们粉丝群有人说，有个城市的建行降存量房贷开始了！具体的城市就不提了，不过这已经开始应验了我前几天的判断，存量房贷肯定是会落地的。

另外我们还得知，武汉某国有大行今天也开会了，估计很快就会落地。

一些社交平台也有留言说，工行现在也可以调存量房贷利率。

即使已经有个别银行可以开始实际操作了，但很多人还是觉得这一切并不真实，觉得降存量房贷，只是央妈象征性的喊喊话而已。

如果你也这么想，说明你确实很年轻，没有经历过08年的金融危机。

首先，你要知道，存量房贷打折有先例。跟着先例，跟着前路走，肯定比开先例简单的多。

08年底、09年初，央妈都没有公开发文，只是通过窗口指导传达通知，要求银行对存量房贷打折，银行就乖乖照做了。

具体折扣力度，各地各银行不太一样。比如当时的建行，北京分行要求半年内没有逾期还款的，就可以打7折，而上海的建行，就要求2年内没有超过2次逾期还款的才可以打7折。

其次，降存量房贷已经不是银行主观上愿不愿意的事情了。

降存量房贷确实是会削减银行的利润，甚至可以说能削减掉银行的一大半利润。

什么逻辑？

存进银行的钱，要付出利息，就是银行的支出；

从银行贷出去的钱，要收取利息，就是银行的收入。

这一存一出的利息剪刀差，就是银行的利润。

降存量房贷，实质上就是要砍掉银行收入的一部分，银行主观上肯定是不愿意的。

但两害相权取其轻，当前情况下，银行已经不得不降房贷利率了。

大家都知道现在提前还贷款的人很多，很多人都是手里有一分攒一分，就是想提前把房贷还了，因为利率太高，实在是不划算。在2%的理财产品和5%的负债面前，肯定是选择把那个5%的负债还掉。

如果银行不下调存量房贷，这种选择还会继续，也就是提前还款的人还会越来越多。

大家都去还款，银行的钱就贷不出去，贷不出去就只能在账上睡大觉，这已经不是利润继续往下降了，而是根本没生意可做。

两相权衡，还是少赚点利息更划算，总比没钱赚要好。

而且都不贷款，货币就会停止流动，经济还得往下走，这是央妈不允许的。

所以不管是从银行生存的角度来说，还是从经济增长的角度来考虑，银行都不得不下调存量房贷。

这些，我在前几天的发文中已经明确说了，绝大多数人留言说不信，包括很多专家自媒体。

可是以我对房地产的经验，我却坚持认为大概率要降，反主流给大家下结论。

这几天又陆续传出各种消息，降低的可能性就更大了。

所以，今天我再次强调下，接下来大家就拭目以待，等着看我的判断吧。

那问题来了，很多人会关心，这一次的存量房贷会怎么下调呢？方式如何？

来吧，樱桃继续给大家作推演。

当然以下的分析和推演逻辑仅仅代表我的个人看法，大家也仅供参考，毕竟政策都存在一定的不确定性。

我觉得很大概率是对应首套和二套，将存量房贷下调到你所在贷款城市最新房贷利率的执行标准。

有的人可能不太明白，我打个具体的比方。

如果你2020年买的房子，买在了成都，当时LPR是4.75%，房贷房贷利率首套/二套上浮一百多个基点，那你的房贷利率首套就是5.78%，二套6%点多。

现在存量房贷利率下调，你5点多的利率对应的就是成都现在首套房贷利率4%，6点多的利率对应的就是现在成都的二套房贷利率4.8%。

如果你不是2020年买的房，也是一样的，就是不管你以前买房的利率是多少，只要下调，你现在的首套房贷利率就应该下调到4%，二套就应该下调到4.8%，明白了吗？

不明白的再多看两遍啊，这对你们来说可是天大的利好，特别是对广大还在还着高额房贷的老百姓来说，确实是实实在在地减轻了负担。

那降存量房贷利率，哪些城市的购房者最受益呢？

我找了找前两年各地房贷利率的情况，挑大家都关心的一些重点城市看了看，先说结论：

存量房贷下调，受益程度高的城市，成都、武汉、重庆、南京，100万的贷款一个月大概能省840-1300块钱（首套房），受益程度低的城市，北京和上海，100万的贷款一个月大概能省100-300块钱。

先看成都、武汉、重庆、南京这几个城市。

2021年4月，这四个城市的房贷利率：

成都首套6.13%，二套6.35%；
武汉首套5.68%，二套5.93%；
南京首套5.45%，二套5.7%；
重庆首套5.4%，二套5.6%；

现在这几个城市的房贷利率：

成都首套4%，二套4.8%，首套比之前少了2.13%，二套比之前少了1.55%。
武汉首套3.8%，二套4.8%，首套少了1.88%，二套少了1.13%。
南京首套4.1%，二套4.9%，首套少了1.35%，二套少了0.8%。
重庆首套4%，二套4.8%，首套少了1.2%，二套少了0.8%。

以成都为例，代入算一下，100万的贷款，贷款30年，从首套6.13%的房贷利率到首套4%，每个月就能少还1305块，一年就能少还1.6万块，非常划算。

北京、上海这俩城市由于加点一直是上浮的，房贷利率跟着LPR变动，降的不是很多，所以即使存量房贷下降，能享受到的利好也有限。

数据也简单给大家列下，2021年4月，北京、上海的房贷利率，北京首套5.2%，二套5.7%；上海首套4.65%，二套5.25%。现在北京、上海的房贷利率，北京首套4.75%，二套5.25%；上海首套4.55%，二套5.25%。

变化没有很大，但能省下来的都是肉。

虽然现在还不能百分百确定存量房贷会按照这种方式调整，但肯定是会参考当地的标准，会更精细。

当然，也有可能给大家来点附加要求，比如带点理财产品，或者约定大家是不是可以不要再提前还贷款了，提前锁定贷款等等方式。

具体怎么来，还是等一等银行开会的结果吧。

不过不用担心，这次我认为迟早会来。

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来源: qq

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