"提前还房贷"排起长队，存量房贷利率要降了吗？

房产

2023-07-16 16:07

► 文观察者网王慧、房佶宜

从去年下半年开始的“提前还贷潮”持续至今，期间，“提前还贷难”多次登上热搜，受到广泛关注。

7月14日，国新办举行新闻发布会上，中国人民银行货币政策司司长邹澜对此作出回应。

他说，统计数据显示，上半年个人住房贷款余额总体减少，这主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。

邹澜说：“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”

上海金融与发展实验室主任曾刚告诉观察者网，邹澜司长提到的两种方式本质是一样的，都是下调利率。“通过这种方式，银行可以留住优质资产，客户可以达到了降低成本的目的，这是双赢。”

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中国人民银行货币政策司司长邹澜

“银行借钱有额度能理解，还钱还有额度闻所未闻”

在上海从事媒体工作的小洋（化名）2019年底通过组合贷的方式购入一套新房，其中商贷200多万，贷款银行为中国建设银行。

今年年初，他选择了提前还款50万。

“提前还贷的前提是手上有一笔现金，如果你能通过投资或者理财获得比贷款利息更高的收益，那就可以选择不提前还。”小洋说。

但是，从去年下半年开始，他手上持有现金的收益率太低，很多理财都赔了，于是他果断选择了提前还款。

“还完这个钱对我的家庭来说，在生活上没有什么影响。在提前还掉50万之后，我选择了还是交和之前一样的月供，不过贷款年限变短了，之前是30年，现在缩短到20年。”小洋说，这样规划的想法是，一旦2023年出现任何收入上的变动，他们还可以通过延长贷款时间，以降低月供。

在向银行还钱的过程中，和很多人一样，小洋也遇到了“排队”问题。

“我是在今年1月初申请预约，我的贷款经理告诉我，要等到4月份。也就是说，要3个月之后才能约到。”小洋说。

他认为，提前预约还贷是合理的，但是3个月以上等待时间实在是有点太长了，1个月左右的时间可以接受。于是，他在网上向银监会进行了投诉。

“大概半个月之后，我接到了银行的电话，说现在预约可以提前，2月份就可以去还掉。”小洋告诉观察者网，我不确定是否是我的投诉起了作用，因为我投诉的力度不是很强，而且银监会也并没有人来联系我，也可能是银行方面的调整。

和小洋一样，深圳某互联网大厂程序员小曦（化名）也在提前还贷过程中投诉了贷款银行。

小曦的贷款银行是工商银行。他说，之前工行可以通过手机APP提前还贷，非常方便，但是今年年后，这一线上还款功能被关闭了，银行要求还款人到办贷款的支行填表申请。

“2月中旬我专门跑去银行处理这个事情，结果被告知，大约要等两到三个月左右的时间，因为银行的额度不够。银行借钱有额度我能理解，还钱还有额度，简直闻所未闻。”

小曦告诉银行工作人员，自己只接受一个月的时间，如果一个月还处理不好，就会投诉。

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2023年3月3日，上海，市民在建设银行柜台办理业务图源：澎湃影像

“一个多月之后，银行还是没有人联系我处理这件事，我就开始投诉了。先是投诉到了工商银行总部，然后又给银监会打电话，不过一直占线没打通。然后我又给深圳的市政热线12345打电话，12345的接线员问了情况之后，只是说给我记录反馈一下。一个星期之后，不知道哪个投诉起效果了，支行有人联系我说，已经收到投诉了，会尽快给我处理。”小曦愤怒地讲述了他的投诉经历。

他认为，所谓额度的事情很不可信。“我有同事认识银行的人，他很快就还了。我从申请到还款前后等了两个多月，催了银行好多次，我同事没投诉，等了三个月。”

谈到提前还贷的原因，小曦说，他认为，当下经济下行压力很大，如果杠杆太高的话，未来风险很大，另外他也没有找到好的投资渠道。

对于上海某银行客户经理小鹿（化名）来说，他最直观的感受是，现在办贷款的人少了。

“我所在的支行房贷体量比较大，之前提前还款的人也很多。但是以前是还的多，每个月放的也多，现在是还的多放的少，就会出现负增长的情况。”

小鹿说，银行的还款政策一直在变，他所在的支行现在大概需要提前1-2个月预约。

“我目前遇到的客户对于这个时间普遍是能接受的，当然也有一些比较着急的客户，比如说要卖房子之类的，我会给他走流程报备一下，适当安排得快一些。”

之所以需要提前预约，小鹿认为，银行并不是存心要卡客户的还款。而是要将需求录入系统，然后形成对信贷规模的预判，以便根据情况进行政策调整。

“下调存量贷款利率，对银行和客户是双赢”

上海金融与发展实验室主任曾刚说，提前还贷可以看做是一种资产配置行为，主要和按揭利率过高有关系。

“试想一下，如果你手里有一笔闲钱，你会选择用这些钱去进行2%理财或投资产品，还是去还掉利率在4%左右的负债？当然是还贷更划算，因为可以使债务成本最低化了。”曾刚说，在实践当中还有另一种可能性，即借新贷款还旧贷款，因为现在新的其他类型的贷款利率较低。

曾刚指出，不管是提前还贷还是以贷养贷，都是存量按揭贷款利率偏高导致的扭曲行为。

他解释道，按揭存量贷款的定价一般是5年期以上LPR再叠加一个固定加点构成，这个加点幅度确定之后在整个还款期是不可调整的。在过去一段时间整个市场利率下调过程中，5年期LPR调整不到位，再加上加点不调整，就显得既有存量按揭贷款利率明显高于正常水平。

曾刚认为，“如果要进行优化，首先可以调整5年期LPR，我觉得未来可以让它和1年期LPR的调整幅度一致。第二，可以调整固定加点，通过市场化、法律化的原则和客户协商，根据市场利率变动的情况，下调固定加点。通过这两点，可以达到存量贷款利率下调的结果。”

显然，下调存量贷款利率会导致银行的预期收益有一定程度的下降。

“调整带来的息差损失是市场供求关系所决定的，同时这种损失在银行的可承受范围之内，银行只是赚少了，但并没有亏损，也没有出现风险。”曾刚认为，在提前还贷和下调利率之间，银行是愿意和顾客进行协商的。

“如果客户把钱还掉，对于银行来说，这笔优质资产就彻底丧失了。适度下调利率后，虽然利率减少了，但银行这笔资产还在。不然客户提前还贷了，银行要再去找一个新客户很难。因此，下调利率对于银行来说是更好的选择，对于客户来讲也达到了降低成本的目的，这是双赢。”

他认为，这在未来实践中应该是有操作空间的，至于具体怎么做、调多少，要根据不同的区域、客户的情况来定。

不过，在央行表态之后，中国银行、建设银行、招商银行、杭州银行、宁波银行等多家银行客户和信贷经理对媒体表示，关于存量房贷降息，至今“没有接到相关政策，仍按照原有签订合同的利率来执行还贷政策”。

来源|观察者网

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来源: qq

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