楼市重磅！下调首付比例下限、降低存量首套房贷利率，还有更多利好
文｜李莎 叶麦穗 黄欣然 王冰
8月31日晚，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。
央行、金融监管总局：降低存量首套住房贷款利率
据央行网站最新消息，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。
新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。
首套房首付不低于20%，二套房不低于30%
中国人民银行、国家金融监督管理总局发布关于调整优化差别化住房信贷政策的通知。
其中提出，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。
全文如下：
哪些存量首套住房贷款可以申请降低利率？如何申请？两部门回应
中国人民银行、国家金融监督管理总局有关负责人就调整优化住房信贷政策有关问题答记者问。
问：哪些存量首套住房贷款可以申请降低利率？如何申请？
答：符合条件的存量首套住房贷款是指，2023年8月31日前金融机构已发放，已签订合同但未发放的，以及借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的存量住房商业性个人住房贷款。
对于符合条件的存量住房贷款，自2023年9月25日起，可由借款人主动向承贷银行提出申请，也鼓励银行以发布公告、批量办理等方式，为借款人提供更为便利的服务。调整方式上，既可以变更合同约定的住房贷款利率加点幅度，也可以由银行新发放贷款置换存量贷款。具体利率调整幅度由借贷双方协商确定，但调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。新发放贷款只能用于偿还存量贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。
问：为什么要降低存量首套住房贷款利率？
答：近年来我国房地产市场供求关系发生了重大变化，借款人和银行对于有序调整优化资产负债均有诉求。存量住房贷款利率的下降，对借款人来说，可节约利息支出，有利于扩大消费和投资。对银行来说，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。为更好适应上述新形势，中国人民银行、金融监管总局明确按照市场化、法治化原则，支持鼓励银行与借款人协商调整存量首套住房贷款利率。
全文如下：
2天内6城官宣落实“认房不认贷”
昨日，广州率先打响了一线城市“认房不认贷”第一枪，随后，深圳也落地了“认房不认贷”政策。
今日，武汉、中山、东莞等城市也随即宣布执行“认房不认贷”政策。2日之内，6个重点城市宣布执行“认房不认贷”，更多城市的相关政策还在酝酿中。
01.武汉9月1日起全面执行首套房贷款“认房不认贷”
8月31日，武汉市住房保障和房屋管理局发文官宣，9月1日起全面执行首套房贷款“认房不认贷”。
02.中山市执行“认房不认贷”
中山市住房和城乡建设局政务网8月31日发布通知称，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。通知自印发之日起施行，原有政策与本通知不一致的，以此通知为准。
03.东莞9月1日起执行“认房不认贷”
据东莞市住建局网站8月31日消息，东莞市住房和城乡建设局等三部门发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在东莞市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。本通知自2023年9月1日零时起施行。
易居研究院研究总监严跃进认为，这一方面说明“认房不认贷”政策实质性降低了家庭的购房成本，有助于活跃市场交易，具有较好的导向作用；另一方面也说明重点城市当前房地产市场普遍存在压力，也将普遍推进相关政策。
诸葛数据研究中心数据显示，8月1日~27日，北京、上海、深圳、武汉、成都、杭州、苏州、南京、青岛等重点15城新房累计成交58934套，较上月同期下降7.19%。北京、深圳、苏州、南京、青岛、成都、杭州、厦门、东莞、佛山等重点10城二手住宅累计成交49227套，较7月同期下降4.59%。新房，二手房成交均呈现持续下滑态势。
平安证券分析认为，随着广深“认房不认贷”政策逐步落地，预计其他核心城市购房信贷政策有望跟进调整、持续优化。由于“认房不认贷”切实降低了特定群体的购房门槛与成本，短期相关需求释放有望提振市场销售。
平安证券举例，去年11月11日，杭州实施购房新政，其中之一即首套房贷款“认房不认贷”：对于在杭州市无住房、但有住房按揭贷款记录且相应贷款已结清的居民家庭，为改善条件再次购买普通自住房，可按首套房贷政策执行。
中指数据显示，该政策执行后三周，杭州商品房销售额较前三周累计增长235.2%，政策开始执行的11月当月，杭州销售额环比增长113.4%。
刚刚，农行宣布调整！存量房贷下调对银行净利润有何影响？
近期，有关存量房贷下调的呼声渐起。目前，已有多家银行表态未来有望调整存量房贷利率。8月31日晚，农行宣布调整存量首套住房贷款利率。
01.有助于降低居民还贷压力
7月14日，中国人民银行货币政策司司长邹澜在国新办举行的2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会上表示，人民银行支持和鼓励商业银行按照市场化、法制化的原则，与借款人自主协商，变更合同约定，或者是用新发放贷款置换原来存量的贷款。
邹澜表示，个人住房贷款余额上半年总体略有减少，主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化。其中包括居民使用存款或者减少其他投资，提前偿还存量贷款大幅增加。
“这是居民资产配置的调整，对居民住房需求并不构成影响。”邹澜进一步表示，尽管贷款市场报价利率下行了0.45个百分点引导房贷利率下降，但合同约定的LPR（贷款市场报价利率）加点幅度在合同期限内固定不变，导致了前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与提前还款大幅增加有比较大的关系。
随后央行、国家外汇管理局8月1日召开了2023年下半年工作会议。会议明确，下半年，要指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。
8月20日，人民银行、金融监管总局、证监会联合召开电视会议，强调“要继续推动实体经济融资成本稳中有降，规范贷款利率定价秩序，统筹考虑增量、存量及其他金融产品价格关系。”
今年一季度，鉴于新增房贷利率和存量房贷利率存在较大利差，部分居民提前偿还房贷的情况增多，引起了市场和金融机构的关注，调降存量房贷利率的市场呼声一浪高出一浪。
招联首席研究员董希淼表示：“存量房贷调整工作应遵循‘依法’‘有序’两个原则。‘依法’，即存量房贷合同由银行与借款人签订，利率条款变更也应在指导意见之下，由借贷双方依法协商一致；‘有序’，即存量房贷利率调整不会‘一刀切’，可能主要针对利率明显偏高的部分存量房贷，可根据利率高低分别确定不同的下调幅度，也可以是阶段性下调。”
中国邮政储蓄银行研究员娄飞鹏表示，今年以来，市场上围绕降低存量房贷利率展开了较多讨论，央行适时推出调降存量房贷利率的举措，能够有效降低购房者的负担。
娄飞鹏表示：“央行提出指导商业银行依法有序调整存量房贷利率是对前期政策引导的延续，有助于稳定房地产市场、稳定房贷规模，也有助于降低居民还贷压力，推动恢复和扩大消费，进而稳定经济增长。”
02.对银行净利润会有影响
截至今年6月末，我国个人住房贷款余额约为38.6万亿元。根据中银证券分析师朱启兵推算，计算2016年以来存量贷款加权平均利率约为5.18%，与2023年6月末个人住房贷款加权平均利率4.11%相差107bp，存量和增量贷款价格差异较大。其中贷款加权平均利率较高主要是2017年四季度~2022年一季度期间的新发放房贷，共计24.6万亿元，加权平均利率为5.51%。按保守估计，调整利率较高部分存量房贷利率30bp，将对应减少银行的年利息收入超700亿元，占2022年银行业2.3万亿元净利润比例约为3%，对应居民而言，100万贷款每年减少利息负担2136元；按乐观估计，调整全部存量贷款利率100bp，将对应减少银行的年利息收入3860亿元，占2022年银行业净利润比例约为16.8%，对应居民而言，100万贷款每年减少利息负担6996元。整体来看对于银行影响可能在3%~16.8%之间，若5年期LPR继续调降，对于银行净利润影响还将加大。
海通国际分析师梁中华估算，存量房贷当前的加权平均执行利率或在4.8%附近。如果本轮存量房贷利率的调整目标为最新投放的利率水平，即4.14%（2023年一季度的平均利率），那么两者差距超过60bp。截至今年上半年，存量的个人住房贷款余额总计38.6万亿元，如果按照60bp的幅度进行利率调整，或将对应减少银行的年利息收入超2000亿元，占2022年银行业2.3万亿净利润的比例约10%。如果按照40bp的调整幅度进行估算，对银行净利润的影响或缩减至6.7%。边际上，降低存量房贷利率会直接减少居民的月供支出，对消费起到一定的支撑作用。
兴业证券的研报也表示，如果存量按揭贷款的加点幅度下调60bp，对于银行平均资产收益率的影响为7bp左右。随着存量房贷利率和企业贷款利率的下调会导致银行资产收益率的进一步下行，此时需要通过存款利率的下调，来保持净息差的稳定，且存款下调幅度可能适当高于贷款利率的下调幅度，以维持金融体系稳定。兴业证券测算，在银行贷款利率收益率下行10bp，活期存款利率下调5bp、定期存款利率下调15bp的情景下，银行净息差的提升幅度在2~3bp；可见，为了保持净息差的稳定，贷款利率的下行需要匹配更大幅度的存款利率下调。
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值班编辑：王怡洁 审校：吴莹 制作：董斌
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