导语:地产国央企、城投唱主角,民营房企进入边缘化时代。它首次明确了“重点领域风险”,将房地产提高到化解风险的高度。同时,它对供求关系做了新的论述,这意味房产新政很快出台,会“因城施策用好政策工具箱”。在此项政策发布后,市场情绪高昂,其中龙湖集团(HK:00960)涨幅超过20%,碧桂园服务(HK:06098)和碧桂园(HK:02007)两个上市主体涨幅齐刷刷位居行业前列。除了昨日这条政策之外,在7月19号,国务院还发布了关于促进民营经济发展壮大的11条意见。民营房企作为民营经济的重要组成力量,也是民企振兴的重要一环。但一个不可否认的隐蔽现象是:2023年1-6月房企销售额排名,TOP10中仅有碧桂园和龙湖是民营房企
还记得,在2017年民营房企势力最盛的时候,百强房企有一多半都是民营房企。那么,短短五六年,“天翻地覆慨而慷”,是民营房企没有竞争力了吗?论产品,其实民营房企的产品真的还不错,例如融创的桃花源系、壹号院系,泰禾的院子系、碧桂园的天系、龙湖的滟澜系、滨江的AB系产品,都是圈子内数得着的豪宅产品系。事到如今,民营苦难,归根结底在于征信和融资——相比国央企,民营房企的融资难度,实在太高太高了。高到什么程度呢?不单单是融资利率高的问题,而是有没有资金愿意去融资的问题。以雅居乐为例,去年6月,雅居乐夹层融资协议,获得8.94亿港元融资,利息成本高达20%。20%的融资成本,我一度觉得自己眼花看错了,对公告反复核对确认后才相信了这个事实。然而,雅居乐还算好的,很多民营房企,如今在资本市场上基本只能吃闭门羹。2022年以来,90%以上的信用债发行都是以央企、地方国企为主,民营房企发行占比不超过7%。从这组融资数据,我们可以明显感受到,民营房企作为房地产市场的主要参与主体,却严重到几乎被资本市场忽视。例如战略端方面,龙湖、新城这样“住宅+商业”双轮驱动的房企,都已经明确提出加大经营性业务的比重,龙湖甚至计划用三到五年将经营性业务的利润占比提升到50%。我们知道,企业困境的解脱,始终要依靠自身“造血功能”的恢复,然而房企销售的恢复却始终不明朗,一方面市场在2023年一季度短暂修复后开始乏力,另一方面民企的销售弱势始终存在。站在“民营房企对抗边缘化”的角度看,现房销售是大势所趋,但囿于现金流平衡,很多房企无法做到现房销售。这不仅仅考验企业的资金实力,更是对企业产品迭代、园林创新、规划设计等方方面面的检验。说到这里,突然想起去年的万科,为了抵制“随行就市”的躺平心态,给同行打一个样板,万科提出“雁南飞计划”,改坐销变行销,发动销售到外地找客户,还与酒店、长租公寓联动,挖掘潜在购房客户。加入阿尔法工场投资者交流社群 | 添加微信:dlfxs2