能否穿越周期？千亿民营房企中报，释放这些信号

中国基金报记者 冯尧

作为中少有保持着安全边际的民营房企，龙湖集团一举一动牵动市场关注。

8月18日，龙湖公布披露了2023年上半年财务状况。在众多民营房企动辄逾百亿亏损的背景下，龙湖集团似“一股清流”。尽管其上半年营业额出现三成以上滑落，但其股东应占溢利则同比增长7.73%，仍保持正向增长。

最令市场关注的是这家民营房企财务状况，从包括借贷总额、手持现金以及净负债率和剔预负债率（剔除预收账款后资产负债率）等多项指标看，龙湖集团并未明显缩表，财务状况依旧保持稳定，而且其债务周期明显拉长。

龙湖集团董事会主席陈序平在业绩会上也表示，龙湖短期内已具有抵御风险的能力，中期保持高质量增长动力，长期具备可持续发展、穿越周期内力。

中期盈利保持增长

今年上半年，不少房企经营状况进一步恶化，对于向来以稳健著称的龙湖集团，市场也给予了极大关注。

中报数据显示，龙湖集团今年内上半年实现营业额为620.4亿元，上年同期为948亿元，同比下滑34.56%。不过，众所周知，房企营收确认具有一定滞后性，这一变动反映的实际上是更为早期的销售状况。

在盈利方面，龙湖上半年股东应占溢利为80.6亿元，这一数字较去年同期增长7.73%。事实上，这也超出市场预期。同时，其剔除公平值变动等影响后的股东应占核心利润同比增长0.6%至65.9亿元。

龙湖集团解释称，利润率的提升主要为营业额、费用、分占合营及联营企业业绩、税金变动的综合影响所致。

事实上，在房地产行业并未如预期复苏的背景下，龙湖今年上半年实现销售额达985亿元，增长了14.8%，这一也超出行业整体水平。据国家统计局此前数据显示，今年上半年，国内商品房销售额63092亿元，同比增长1.1%。其中，住宅销售额增长3.7%。

需要注意的是，正是由于房企营收确认具滞后性，当期销售收入确认之前，一般存在于合同负债中。截至6月底，龙湖集团合同负债在连续两年下降后出现反弹，达到1560.7亿元。而在2022年底和2021年底，这一数字分别为1251.76亿元、1948.74亿元。这也意味着，龙湖销售端仍然保持稳健状态，能够为未来业绩增长积极“蓄水”。

在业内看来，唯有销售回款持续增加，才能使房企现金流得到真正改善。销售稳健能够带来三方面优势，一是降低存量债务规模，打通新增融资通道堵点；二是证明企业流动性相对不错；三是提振行业士气，稳住购房者预期。

并未明显缩表

市场最为关注的，莫过于龙湖集团的偿债水平。自2022年以来，房地产市场进入深度调整期，持续至今，部分房企流动性压力有所增大，而2023年下半年，房企将迎来明显的偿债高峰。

据中指研究院统计数据显示，2023年三季度房企信用债到期规模约1768亿元，海外债到期规模约780亿元，合计2548亿元；四季度，房企信用债到期规模1122亿元，海外债到期规模690亿元，合计1812亿元，下半年整体到期规模将达到4360亿元。

截至6月底，龙湖综合借贷总额为2070.9亿元，而去年底这一数据为2080.1亿元。“即使在当下融资环境如此恶劣的情况下，龙湖要增加有息负债，仍然是可以的，但是我们选择了不再增加，” 陈序平在业绩会上对此解释。

在债务成本方面，龙湖集团上半年借贷利率为4.26%，平均贷款年限为7.19年。而去年底，龙湖平均借贷成本为年利率4.1%，平均贷款年限为6.67年。

不难看出，经过半年时间，龙湖虽然借贷成本略有上升，但债务周期进一步拉长。数据显示，龙湖1年内到期的短期债务占比18%，如果算上7-8月如期兑付5笔公司债，其1年内到期的短债仅占比进一步降至11%。

在手持现金方面，龙湖也并未缩水。截至6月底，其货币现金为724.3亿元，而在去年底，这一数字为721亿元。

至于令人关注三道红线指标，龙湖截至年中的净负债率为57.2%，这一指标较去年底的58.1%小幅下降。而其截至年中的剔预负债率为61.9%，也较去年底的65%明显下降，其债务指标明显得到优化。不过相应的，其现金短债比也从去年底的3.52降至1.96。

回应监管层座谈情况

在业绩会上，龙湖也对近期受邀参加央行、证监会座谈会的情况作出回应。龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶表示，会上监管层对民营企业的关心和支持非常明显，监管层明确提出要强化金融市场，来支持优秀民企合理融资需求。

不过，他也坦言，目前因为行业风险事件仍存在，民营企业债券价格尚未恢复应有水平。“海外美元目前在整个市场关口是关闭的，债券波动很大，”他表示。

在这一背景之下，龙湖方面也在调整债务结构来应对市场波动，合理调配内外债占比。截至2023年6月底，龙湖集团外币债占比进一步下降至21.6%。

据悉，龙湖集团2024年1月到期的153亿港元银团贷款，目前已提前偿还72亿港元，其计划在年内全部提前偿还。“2027年龙湖才有到期的美元债，窗口期是非常主动和安全的，” 赵轶称。

而在境内债方面，在7-8月，龙湖已累计偿还共计83.7亿元公司债。至此，2023年内境内到期公司债已基本还清，仅余11月到期的1.19亿元。据Choice金融终端显示，龙湖集团连续兑付的债券包含 “16龙湖06”、 “20龙湖拓展MTN001A”、“18龙湖03”、“20龙湖05”、“18龙湖04”。 

土地市场斩获颇丰

事实上，销售状况保持稳健、仍存扩表能力也令龙湖得以在土地市场上作出动作。

数据显示，在土地储备方面，截至7月底，龙湖集团累计获取21宗地块，主要分布于北京、深圳、上海、广州、成都、杭州、苏州等城市，总建筑面积约217.8万平方米，权益地价约176.5亿元。

中报显示，龙湖截至6月30日土储合计5489万平方米，权益面积为3816万平方米。土地储备的平均成本为5027元/平米。按地区分析，环渤海地区、西部地区、长三角地区、华中地区及华南地区的土地储备分别佔土地储备总面积的31.0%、25.0%、19.7%、14.0%及10.3%。

中金公司研报分析认为，龙湖主要土储位于高能级城市、且开年来聚焦核心城市积极补地，因此有望率先受益于高能级城市销售复苏，去化率和销售利润率具备一定向上弹性。