自2021年中旬房企爆雷潮以来，民营房企已经经历了3次冲击。

第一次冲击，是恒大爆雷，打破了人们对地产大而不倒的信仰，也彻底揭开了高杠杆房企们的财务隐患。

第二次冲击，是融创、世茂爆雷，打破了人们对地产“稳健”企业的信仰。

因为之前融创、世茂表面上的情况还是不错的，大家对孙宏斌、许荣茂也都有更多的认可和信任，没想到也没能撑住。

第三次冲击，是旭辉爆雷，打破了人们对地产“好学生”的信仰。

要知道旭辉是房地产标杆企业，他的企业治理和财务安全性被同行高度认可，甚至还一度获得政策支持，这么好的公司都撑不住，严重打击了行业信心。

可以说，前三次冲击，每一次都对行业造成了严重的影响，也同时导致更多的民营房企相继爆雷，标杆都撑不住，自己再支撑又有什么意义？

此后，随着国家将稳楼市放在重要地位，从2022年底至今，房地产形势恶化似乎已经有所缓解。

但是，近期的一些迹象却表明，地产行业，将要面临第四次冲击了…

第四次冲击，主角可能是头部房企或商业地产企业，他们规模巨大，项目数量众多，对市场有巨大的影响力。

这类房企如果爆雷，将对全国市场产生明显的打击，一方面将重挫好不容易有所恢复的市场信心，另一方面也会带来大规模的物业交付隐患。

因此，下半年以来，大家都非常关注这些头部企业的动向，很多人也都在呼吁政府关注地产救市。

不过，虽然我们都不希望看到行业再次陷入动荡，因为那必将导致大量企业又面临困境，也必然有大量上下游的从业者将失业。

然而，从目前的形势看，至少3家大型企业存在爆雷的可能性，且风险较高。

从历史视角看，我们一方面要认识到地产行业的风险重新开始积聚，另一方面也看到一些机会的出现。

过去2年地产爆雷潮中，剧烈的行业波动，使得地产公开债诞生了史无前例的高风险、高收益。

涛哥有朋友通过买卖房企债券，获得了数倍盈利，有人甚至2年赚了500%。

这样的盈利性，听起来不可思议，但其实确实是存在于地产危机中实实在在的机会。

比如去年11月，受行业整体影响，龙湖、金地公开债一度跌倒30几块，后来很快回到90块左右的区间，实现近200%的涨幅。

而这样的场景，过去2年在地产债券市场上经常出现。

债券与股票不同，股价高低非常难预测，而债券核心是博弈房企是否能偿债，收益率是随时可测算的。

比如一只债券跌到30块，如果能正常兑付就是100块，至少2倍的收益空间。

最近，随着行业系统性风险积聚，龙湖、金地的债券价格受到行业整体担忧的牵连，又开始进入下跌通道。

根据涛哥与一些做债券投资的朋友交流，我们认为随着行业第四次冲击到来，龙湖、金地的债券价格，可能再次被拉到低位。

如果我们坚信龙湖、金地不会爆雷，那么在行业冲击到来时，买入相关债券，将有可能获得不错的收益。

当然，在投资者群体中，大家对于龙湖、金地的稳健性也有不同判断。

有些人觉得龙湖纯民企无依无靠，而金地股权结构跟近期被关注的远洋很像，因此导致了他们的债券价格下跌。

但涛哥身边一些有房地产背景的投资者，对龙湖、金地还是很有信心，主要是基于他们良好的企业治理、较低的杠杆率，和聚焦一二线的投资布局。

此外，也有人分析和排布这些企业的模拟经营情况，对偿债高峰和现金流进行了测算，同样认为龙湖、金地是目前业内较靠谱的投资标的。

今天这篇文章，一方面是阐述涛哥对行业面临第4次冲击的担忧。

另一方面想聚集志同道合的地产债投资者和看好地产债机会的朋友，可以一起交流讨论下即将出现的波动。

回顾过去两年，虽然房地产市场很惨，但地产债市却出现了很多次的大机会，只是确实能把握住的人不多。

危机与机遇相伴，欢迎大家留言聊聊对新一轮行业危机的看法。