地产“三仙”爆发！利好政策持续优化，释放出哪些信号？

2023-09-09 04:09

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从中长期来看，我国房地产市场正从过去的高速发展转向平稳发展。

地产“三仙”爆发

近日，一度成为“仙股”（指股价低于1元，要用分来计价的股票）的多家知名香港上市房企大涨，截至9月6日，融创中国（01918.HK）盘中暴涨超60%，中国恒大（03333.HK）暴涨超70%，碧桂园（02007.HK）涨20%。

在港股地产板块大涨的带动下，A股地产股也纷纷跟涨。中国武夷(000797.SZ)、张江高科(600895.SH)涨停，新城控股(601155.SH)，金地集团(600383.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、华侨城A(000069.SZ)、万科A(000002.SZ)等跟涨。

截至9月8日，融创中国、碧桂园、富力地产(02777.HK) 、雅居乐(03383.HK)、世茂集团(00813.HK)等主流房企暂时脱离“仙股”之列。有网友调侃，“这是从仙界重返人间了。”

一年多来，融创中国在二级市场经历艰难“重生”。去年7月11日，融创中国被剔除出港股通；今年4月13日，融创中国复牌首日大跌55.46%；8月21日，融创中国股价跌破每股1港元，沦为“仙股”，此后股价缓慢上升，9月5日回归港股通。

作为地产“三仙”之首，融创中国股价两天实现翻倍，股价从9月5日每股1.3港元附近，冲高至9月6日的每股2.74港元。

碧桂园这两天的股价亦是大涨。碧桂园项目分布城市达282个，是国内城市布局最广泛的房企。

早期，凭借重仓三四线城市，碧桂园实现了规模的快速扩张。直到2021年，碧桂园才从三四线城市转战一二线城市，在房地产市场下行阶段，三四线城市的成交量难以帮助碧桂园的回款、现金流缓解压力。

碧桂园在9月5日完成了两笔合计2250万美元的境外债票息的支付，继续保持仍未实质性违约的状态。据券商中国报道，分析人士认为，随着市场企稳回升，部分企业债务重组出现重大进展，销售数据明显回暖，港股内资地产股或迎来估值重构。

Wind数据显示，截至9月8日，港股内房股总市值在1000亿港元以上的个股仅4只，分别是龙湖集团(00960.HK)，总市值1148亿港元；万科企业(02202.HK)，总市值1160亿港元；中国海外发展(00688.HK)，总市值1880亿港元；华润置地(01109.HK)，总市值2413亿港元。

一系列维稳政策出台

近期，一系列支持房地产市场平稳发展的政策出台。

7月24日，中共中央政治局会议定调“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”后，在一个月的时间内，各部门相继发文落实房地产优化措施，促进房地产市场平稳健康发展，不乏购房补贴、认房不认贷、房贷款利率、税费补贴，降低存量房贷利率等大招。

8月31日，中国人民银行、金融监管总局发布的《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，将此次房地产刺激政策推向高潮。

随后，北上广深等城市先后跟进政策，宣布执行“认房不认贷”政策。

本轮北京楼市成交的分水岭，始于9月1日。

当天，北京市住建委、央行北京市分行、国家金融监管总局北京监管局联合发布通知，根据《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，按照新的认定标准，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

通俗理解，就是不论该家庭此前是否使用过商业贷款购房，有没有过贷款记录，只要在购买时家庭所有成员在京均无住房，即可符合首套房的认定标准，可按首套住房申请住房贷款。

“认房不认贷”的新政，支持了居民合理的住房需求，对于有置换、改善类住房需求的京籍和非京籍家庭，也就是大家通常所说的改善类需求，将带来切实的作用。而从北京这几年来的二手房市场看，改善类需求超过半数。

此前，北京楼市执行的是“认房又认贷”，购房者在北京名下有房，或者此前有过贷款购房记录，甚至是在外地贷款卖房，也依然算作二套房，只能按二套房政策办理购房贷款。

截至9月1日，北京、上海、广州、深圳已全面推行“认房不认贷”政策。

除了四大一线城市外，目前已经有厦门、中山、佛山、江门、惠州、东莞、武汉、鄂州、成都、重庆、苏州等多地提出实施“认房不认贷”政策。其他二线和三四线城市或将全面跟进。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶对《中国新闻周刊》表示，首套房首付20%、二套房首付30%的新政将会逐步落地，二套房贷利率也将下调，尤其是由于当前多数城市房地产下行压力较大，因此预计二线城市将很快调整至下限水平等。

存量放贷利率下降也在路上。近期包括招商银行、中信银行、农业银行等在内的多家银行表示，正为存量房贷利率下调做准备。

在供给端，支持房企融资的政策在密集推出。8月30日，中国人民银行举行金融支持民营企业发展工作推进会。

据报道，证监会相关负责人表示，支持房地产上市公司在资本市场融资，稳妥应对民营房地产企业的风险。上交所相关负责人表示，抓住房地产市场这个牵一发而动全身的领域，保持房企股债融资渠道总体稳定，支持正常经营房企合理融资需求，“一企一策”稳妥化解大型房企债券违约风险，推动民营房企股债融资项目案例落地。

新华视点报道认为，从中长期来看，我国房地产市场正从过去的高速发展转向平稳发展。

释放出哪些信号？

近年来我国房地产市场供求关系发生了重大变化，借款人和银行对于有序调整优化资产负债均有诉求。存量住房贷款利率的下降，对借款人来说，可节约利息支出，有利于扩大消费和投资。对银行来说，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。为更好适应上述新形势，中国人民银行、金融监管总局明确按照市场化、法治化原则，支持鼓励银行与借款人协商调整存量首套住房贷款利率。

在诸葛数据研究中心高级分析师陈霄看来，这一波救市政策的推出确实大大提振了市场信心，带动需求入市，“金九银十”行情可期。市场的全面复苏还要综合宏观经济、就业形势、居民收入等多方面来看，当前房地产市场已经逐步迈入复苏周期，全面恢复仍需要一段时间。

中国人民银行、金融监管总局将密切关注市场动态，引导银行与客户遵循市场化、法治化原则进行自主协商，有序降低存量住房贷款利率，维护好市场竞争秩序。

来源 | 《商学院》杂志综合自中国新闻周刊、北京日报、证券日报、新华视点、中国人民银行、券商中国、北京商报、上海证券报

封面 | 视觉中国

编辑 | 吴蒙

校对 | 袁海鸣