7月21日以来,楼市的利好政策几乎一天一个爆点。
7月21日,会议提出在超大特大城市积极稳步实施城中村改造。
7月24日,关于房地产的表述发生重大变化。不提房住不炒,强调适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策。
7月26日,税务部门梳理几年以来税费优惠政策指引,涉及个人购房契税、增值税等优惠。
7月27日,住建部发话,进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款认房不认贷等措施。
8月1日,央行提出指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。
8月3日郑州发布楼市新政15条。
8月4日南京出台南京楼市新政8条。
……
政策密度越来越高,从方向、指导再到细则,从上到下,从条线部门再到各个城市,在短短的10天时间开启了360度无死角的政策轰炸。不太一样的地方,不在于政策密度,而在于政策等级和组合搭配。去年的救市,特别像是一场淅淅沥沥的小雨,主要是各个城市各个条线体系的散兵作战。郑州出台救市政策,是为了救郑州的楼市。
佛山、东莞两大城市宣布全域解除限购,是为了托底佛山、东莞的市场。
广州放松限价、差异化落户政策实施,一再在政策的边缘试探再试探,是为了寻找救市和保持房住不炒态度的平衡。
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根据克尔瑞的统计,整个2022年全年,总共295个城市出台了595次房地产松绑政策。但每个城市每个条线体系只是按照各自的理解做出判断,进而进行政策的出台,各自之间并没有严密的分工协作。从顶端发起,自上而下,有组织有节奏有目的有配合的系统性的去为楼市托底。这一次仅仅限于行政性的楼市政策调整,而是工具箱里的财政、货币多种工具组合搭配着往外拿。目的,不仅仅限于楼市托底,还在于托底楼市背后的经济。从现在的楼市数据来看,市场对政策的反应并没有想象的那么热烈。这个可以拿郑州出台15条新政的市场反应就可以来例证。郑州出台了15条楼市新政,有媒体出来爆料说政策出台之后24小时之内挂牌量激增。但这这个说法并不真实。新房和二手房成交量依然延续之前底部摩擦的走势,新房成交网签7月末最后一周冲到2460套之后,又在8月初的最后一周回到了1271套的正常水平。因为作为一个弱势的区域楼市,郑州的楼市政策在新政出台之前就已经比较宽松。所以再度行政性的宽松政策对于市场的支撑寥寥。真正对行政性楼市政策松绑有反应的是一线城市,比如深圳楼市。深圳到现在实时性的限购松绑政策并没有出台,只是在双证房合一、二手房指导价放松等边缘性政策上做了调整。但随着一再的政策吹风,深圳的限购、限贷、税费优惠等政策有了预期。最近被压抑将近3年的深圳楼市最近有了一些微妙的变化。比如深圳湾一套177㎡的双证房,业主原来报价2300万,政策吹风之后,返价到2400万。有的业主将挂牌房源进行下架,计划等到政策利好实际落地之后再做考虑。之前一再观望的买家,现在拍板速度开始加快,不再像6-7月份采取熬鹰政策,死命压价。不同的城市需要的政策力度不同。如果想要达到全国楼市的普遍性回暖,政策端还需要加大火力。究竟政策需要出到什么程度楼市才能出现明显的回暖和上扬?2015-2016年救市,起到主要作用的是这四个政策。第一个,棚改货币化。
第二个,全面降首付。
第三个,多次降息。
第四个,多次降准。
棚改货币化,给多余出来的水开挖了一条流向房地产行业的渠道。以上三个连在一起,形成了房地产行业救市的一条完整的逻辑。大家自行对比一下现在的政策力度就知道,接下来的政策之路还需要走下去。这一次的救市,别管走出的姿势怎么样,但最后一定会形成新一轮楼市的回暖。话只能说到这里,更加具体的我会放到私密群直播里讲,大家先自行揣摩这里面的用意。虽然现在还没有特别具体的细则出台,没有特别重磅的政策利好释放,但是相信它在路上。该来的政策会一个个到来,一个政策不行来两个,两个不行来三个。除了行政性的楼市松绑政策,还会有降准降息,货币化安置的落地……你能想到的,或者想不到的,只要对楼市,对经济有效的政策都有可能出台。我知道肯定会有人说,现在楼市遇到的难题和2015-2016年差别非常大。民营房企的频频暴雷和规模缩水,已经高达63.5%的居民部门杠杆,市场信心和预期发生的变化……以上种种,都会影响到此轮楼市回暖的进程。也会造成此轮楼市回暖和2015-2016年的楼市之间存在巨大差异。