2023.08.25

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导读：开发商为房价托底！

作者 | 第一财经 张慧敏

“降价补差价”，“敢保价，满纷信心。”8月24日，一张关于新房楼盘“保价”的海报在社交媒体上流传。

“降价补差价”，顾名思义，若开发商在客户购房之后降价，开发商将以降价后的低价为标准，退回原客户多付的金额。

第一财经了解到，上述“保价”楼盘名为“满京华金硕华府”（下称“金硕华府”），位于深圳市光明中心片区，目前仅开放了样板间，还未取得预售许可证，开发商为深圳市满京华投资集团有限公司。

上述海报内容显示，保价的对象仅限在满京华金硕华府首批推售单位集中选房当天成交的客户，客户签署《满京华·金硕华府销售价格保价协议》之日起，至满京华·金硕华府全部住宅房源售馨之日止。

“这个楼盘是几千户的体量，规模很大，如果首期开盘（去化）不好，后面会很难卖，所以第一期一定是最便宜的，我们才有底气做保价。”8月24日，满京华金硕华府售楼处工作人员对第一财经表示，该项目将于9月中旬首次开盘，第一期推售的房源有700多套，预计备案价在4.8~5万元/平方米左右。

与此同时，该工作人员强调，因为是第一次开盘，再加上本身楼盘规模比较大，“为了开好盘”，所以不管备案价是多少，最终会把价格控制在4.5~4.6万元/平方米左右。按照上述工作人员的表述，该楼盘最终的售价较备案价优惠的幅度在6%~8%。

资料显示，满京华金硕华府项目由原楼村狮山工业区旧改而来，属于土地整备利益统筹项目。如上述销售工作人员所说，该项目占地面积较大，总用地面积约11万平方米，整个项目从西到东涵盖10块用地，其中，项目用地7块，返还政府用地1块，公共绿化用地2块，本次推售的金硕华府仅为其中一个地块上的项目。

从销售价格的角度来看，可供对比的是，2022年10月，与满京华金硕华府相邻的楼盘——深业颐瑞府开盘，推出商品住宅444套，单价约4万~5万元/平方米，均价4.5万元/平方米，最终共1220批客户参与摇号，据悉，深业颐瑞府开盘当天即告罄。开盘一个月之后，深业颐瑞府发布《深业颐瑞府递补选房结果公告》称，递补选房，全部房源已选完。

在2022年深圳的新房市场中，深业颐瑞府算得上是销售情况不错的楼盘，而上述金硕华府的销售工作人员也表示，光明中心区房新盘价格普遍在5万元/平方米左右，深业颐瑞府热销存在价格优势，金硕华府的价格有对标深业颐瑞府的意思。

光明中心片区向来是光明区新房销售情况较好的片区，但今时不同往日，在当前楼市去化趋缓的情况下，“低价”已经成为房企不得不考虑的销售策略。

以光明中心片区近年来推售的楼盘为例，2020年11月，佳兆业云峰汇推售698套住宅，单价4.9万~5.2万元/平方米，均价约5.1万元/平方米，开盘当天即告罄；2021年2月，万科光年四季777套住宅推出，价格区间4.85万~5.3万元/平方米，均价约5.1万元/平方米，2022批客户参与摇号选房，开盘当天即告罄；2021年9月，金地峰境瑞府二期583套住宅推售，单价4.8万~5.5万元/平方米，均价约5.13万/平方米，1068批客户选房，开盘当天即告罄。

而今年3月，同样是位于光明中心片区，绿城汇银桂语兰庭项目开盘去化的情况却不甚理想，推售的942套住宅，单价约4万~5.9万元/平方米，均价约5万/平方米，选房客户数量不及房源套数，开盘当天销售去化不理想，截至8月24日，深圳市房地产信息平台显示，该楼盘仍有544套房源还未网签处于“期房待售”状态，去化不到一半。

纵观上述几个楼盘的销售情况可知，在2020年、2021年市场情况较好的时候，光明中心片区均价5万元/平方米的楼盘，能够获得“开盘当天告罄”的好成绩，但在2023年，同样是光明中心片区，均价约5万/平方米的楼盘已经很难获得销售佳绩，而满京华金硕华府想要“开好盘”，价格也需要足够低，足够吸引购房者才行。

值得一提的是，深圳的新房预售项目实行“一房一价”，如何判断楼盘有降价行为？上述销售人员并未对此进行回复。可供参考的是，2022年，满京华就曾有过“降价补差价”的行为。根据媒体报道，2022年4月，因为销售去化缓慢，满京华位于深圳大鹏的住宅新盘“满京华云曦花园”下调备案价，调价幅度达17%，此后，有传言称，开发商计划向前期业主退回价格差额，总补偿金额在3000万元左右。

另外，2022年12月，深圳的两个新盘项目——华润润曦府、润晖府双项目也曾宣布“降价补差”，即开发商每季度末公布项目已成交房源成交明细及折扣，若备案价格及累计折扣低于保价客户的原备案价及原累计折扣，保价客户可向开发商索要补偿，开发商将补偿折扣差价。

年内，深圳楼市销售情况不及预期，楼盘之间的“价格战”也已不是新鲜事，今年7月，深圳开盘即打折的楼盘并不少，例如，位于光明区、龙华区的宏发悦见倾湖、宏发悦见公园里、合正观澜汇三期、鸿荣源尚云花园开盘，四个项目开盘的折扣分别是89折、91折、86折、93折，尽管给出了较大的价格优惠，但是购房者买单并不积极，开盘去化率均不算好，合正观澜汇三期开盘去化率为40%、鸿荣源尚云去化率52%，宏发悦见公园里开盘去化率为19.5%。

乐有家研究中心监测的数据显示，今年7月深圳不少项目开盘时选择了折扣促销，刺激了新房市场上扬，网签量增至3156套，不过，尽管该网签量是近12个月里网签量较高的水平，但仍未达到5000套/月的荣枯线水平。

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