20%房主进入负摊销！TD、BMO、CIBC数据首次曝光！续约潮来到更惨

2023-09-01 18:09

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由于加拿大央行利率大幅上升，蒙特利尔银行（BMO）、多伦多道明银行（TD）和加拿大帝国商业银行（CIBC）的借款人看到抵押贷款激增。

加拿大三大银行透露，大约 20% 的住宅抵押贷款借款人进入负摊销（相当于近 1300 亿加元的贷款），他们的房贷余额正在不断增长，因为这些房主每月房贷付款再也无法覆盖每月所欠的利息。

TD、BMO、CIBC的财务报告显示，由于利率急剧上升，抵押贷款规模也在不断增加，这种现象被称为负摊销（negative amortization）。

这是利率上升环境影响的最明显迹象，也是借款人在被要求增加每月还款额以回到偿还抵押贷款的正轨时面临的潜在压力的最明显迹象。

BMO银行透露，截至 7 月 31 日的第三季度，价值 328 亿加元的抵押贷款出现负摊销。这相当于该银行房贷总额的 22%。

TD银行称，其第三季度负摊销的抵押贷款价值为 457 亿加元，相当于其加拿大住宅贷款总额的 18%。这高于去年第四季度的 396 亿（16%）。

今年第三季度，CIBC 的抵押贷款价值为 498 亿加元，相当于其加拿大住宅贷款账簿的 19% 为负摊销。根据其财务业绩，这一数字高于第二季度的 442 亿（17%）。

这是BMO和TD银行首次提供有关负摊销贷款的详细信息。 到目前为止，两家银行都没有向股东披露这些信息，《环球邮报》今年早些时候询问时，他们都一再拒绝透露这些数字。

当被问及BMO为何现在愿意披露数字时，发言人Jeff Roman重申了他过去发表的声明，称该银行的披露符合国际会计准则以及证券和银行监管机构的规则。

TD发言人没有回答这个问题。

抵押贷款的设计目的是让借款人随着时间的推移偿还贷款余额。但由于加拿大大多数浮动利率抵押贷款产品的结构，贷款随着利率的上升而增长。

BMO、TD 和 CIBC 提供每月固定还款额的浮动利率抵押贷款。对于这些固定还款贷款，利率的任何上升都会减少用于本金的金额。结果，摊销期延长，因为还清贷款需要更长的时间。换言之：贷款越还越多。

央行在不到两年的时间里从 0.25% 升至 5% ，可能会导致固定付款无法覆盖任何贷款余额，甚至可能无法覆盖所有贷款余额所欠利息。然后，未付利息将添加到本金中，从而将贷款规模增加到一定阈值。

当这些借款人续签贷款时，他们将被要求恢复原来的摊销时间表（延长分摊期），除非他们再融资并申请新的抵押贷款。

为了避免负摊销，房主有2种选择：要么加月供，要么一次性付款。

CIBC 首席风险官 Frank Guse 表示，约 8,000 名客户增加了每月还款额，超过 1,000 名客户正在一次性付款。银行已将这些人从负摊销状态中删除。

投资银行 Keefe, Bruyette & Woods Inc. 的金融服务分析师 Mike Rizvanovic 表示：“对于许多借款人来说，这是续约时的一个潜在痛点。”

面对还贷危机，银行和房主现在都急了。加拿大6大银行都在为出现违约潮做好准备。（回顾：加拿大房主“心态”慌了！大批人抛售房屋！6大银行急增违约金）

丰业银行（Scotia Bank）首席执行官Scott Thomson告诉分析师，在经济出现“衰退状况”的迹象之际，该银行正在为可能出现不良贷款的贷款预留更多资金。而本周6大银行也效仿了这一举措。

加拿大世界大型企业联合会(Conference Board of Canada)首席经济学家Pedro Antunes本周表示，“还有很多痛苦即将到来”。

浮动利率贷款与加拿大央行的政策利率同步上升和下降，而那些固定利率贷款的摊销期也会随着偿还本金贷款利息增加或减少。

这种情况可以持续下去，直到消费者的每月付款只够支付利息，并达到“触发利率”，此时房主可能被迫支付更高的定期或一次性付款或锁定固定利率产品。

RBC、TD 、CIBC和BMO第三季度财报均显示，其当前抵押贷款账簿中超过 40% 的摊销期限超过了典型的 25 年期限。当这些抵押贷款需要续签时，许多消费者可能会被迫以今天的利率回到原来的摊还期，这可能意味着更高的还款额。

资深房贷经纪人和 Lowestrates.ca 专家 Leah Zlatkin 在接受《环球新闻》采访时表示，随着大批房主临近续约，而且央行的加息周期仍然活跃，抵押贷款领域目前存在很多“不确定性”。

对于即将到来的抵押贷款期限的房主来说，第一步是联系当前的贷方，获取续约时提供的利率报价，最好是提前六个月联系。

她说，“一旦从贷方获得续约报价，请联系抵押贷款专业人士，并了解其他贷方行情......然后在考虑签署该文件。”

但Zlatkin警告说，一些近年来抵押贷款利率非常低的房主在如今利率较高的环境下更换贷款机构时可能会陷入困境。按目前的利率，房主可能无法获得新贷款人的资格。

她表示，在这种情况下，房主现有的贷方可能是唯一可以寻求续约的地方。这可能会导致消费者提供不利的利率，因为贷方知道市场其他地方的竞争几乎没有威胁。

“我认为这对消费者来说非常不利，因为你可能会陷入进退两难的境地。”

如果个人处于这种情况，Zlatkin建议仅承诺续签2到3年的抵押贷款，以最大程度地减少痛苦，以便在该期限结束时有资格获得不同的贷方。

她指出，这里需要注意的是，5年期通常是消费者在当今市场上能找到的最低利率，这可以帮助房主有资格从另一家贷方获得抵押贷款。

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来源: qq