又到排队买房的时间了？

◎作者 |  关不羽

◎来源 |  关胖本胖（ID：yixiubuxiu2022）已获授权

随着“房产新政”铺开，政策毛毛雨变成了倾盆大雨，“一线房市启动”、“XX市排队买房”、“某某市房价应声而涨”的消息也多了起来。虽不复当年“涨价去库存”，但也相当躁动了。

诱惑摆在了面前，我劝你要冷静。要认清形势，更要认清自己的位置。

一线房市见底了吗？

这轮一线启动的逻辑不复杂，政策放松、通胀恐慌和存量需求释放的老三样。

政策加码最容易理解。“认房不认贷”、“降低首付比例”再加降息降税费的政策预期，频繁释出的新政，接近了很多人预期中的“政策底”。

存量需求也不难理解。因为众所周知的原因，中国社会生活历经了将近三年的停滞，尤其是2022年，基本上什么也干不了。大量“闲置资金”进入了避险渠道，今年第一季度银行存款大增，甚至出现了提前还贷潮。这些“闲置资金”中肯定包括一部分的潜在购房需求，政策放松后，释放一波潜在需求也在清理之中。

“通胀恐慌”有点违背经济体感，但也不难理解。违背体感的是，目前没有出现通胀迹象。前阵子财经圈里大咖打架，一方认为已经进入了通缩，另一方坚持“没有，现在没有，将来也没有”。最后双方妥协形成共识——“通胀疲软”，从此经济学又诞生了一个中国特色概念。

总而言之，没人认为目前有明显的通胀。但是，没有通胀，却有高达280万亿的M2摆在金融体系上游，形成了巨大的通胀阴影。这种货币堰塞湖现象，导致市场心态非常微妙。下游缺水的同时，还担心上游堰塞湖打开后的大放水。这种心态下，政策一放松，经济高速发展阶段的思维惯性继续发挥作用。“踏空房市”的惨痛记忆，让很多人再次产生了上车冲动。就这样，没有通胀的通胀恐慌成了一些人的购房动力。

三大因素叠加，“一线房市见底”的判断不能说没有依据。问题在于这个“底”到底是短期的，还是长期的？目前看来，这个“底”是短期的。除非是一线城市落户等“真刚需”，其他购房者还是要谨慎。

房市依然缺乏长期支撑

“通胀恐慌”和“存量需求释放”都不构成一线房市的长期支撑。

“通胀恐慌”是经济高速增长阶段养成的思维惯性，和今天的宏观经济形势背道而驰。在经济高增长阶段，我国的通胀主力是出口强劲的输入性通胀和大规模基础设施建设的公共投资。如今外部环境复杂，出口赚外汇的“外财”正在以有眼可见的速度减少。基建投资的“内财”高度依赖财政，存在很严重的效益问题，指望不上。大量低效乃至无效的基建投资是不良资产堆积的重灾区，严重拖累了地方财政，存量成了包袱，还能指望增量吗？

没有内外的通胀动力，也就没有真实增长。没有真实增长，趴在M2账上的钱不是钱，而是“纯水”。如果真用非常手段把“纯水”强行注入经济体系中，只会造成超级通胀的恶果。津巴布韦、委内瑞拉是前车之鉴。

买房抗通胀，抗的是有真实经济增长的正常通胀，抗不住印钞机空转的超级通胀。津巴布韦、委内瑞拉人民遭遇超级通胀后，陷入了普遍贫困，谁还关心房子卖多少钱？

中国官方反复强调“不搞大水漫灌”的战略定力，就是为了避免这种极端情况发生。那么，要打通M2堰塞湖只能靠真实的经济复苏徐徐释放。

重回通胀还有待时日，这一经济背景下的“通胀恐慌”显然是不合时宜的。

存量需求释放更不是一线房市的长期支撑。短期看存量，中期看供需，长期看宏观。房子不是快销品，有比较长的建设周期。市场供给量既定，短期的存量需求释放肯定会提升年内一线房市的市场热度。

三五年的中期市场，就要看供需关系变化。这两年一线城市的土地供给总体上是有所下降的，有一定的稀缺性。但是，需求端存疑。决定房市需求端的因素很多，主要有收入预期、房价预期、婚育意愿等等。这都需要明显的经济复苏趋势“唤醒”。

至于长期的宏观环境，除了经济表现外，还有公共服务质量、社会氛围等等。

目前看来，还看不到中长期的房市利好因素。因此，存量需求释放是短期的一波流，还是新一轮周期启动，仍需谨慎观察。

最乐观的分析也只能说是房市短期的“政策底”有了，但是“经济底”还没到。单靠短期的“政策信心”，能支撑起庞大的一线房市吗？在做出购房决策时，要有清晰的形势判断。对大多数人而言，一线城市购房要消耗两三代人的大半积蓄，三四个钱包好几双手，剁不起啊。

更为重要的是，“政策底”也是短期的。购房决策相关的所有长期预期中，政策预期最不可期。这是中国购房者在整个房市产业链中的处境所决定的。

行政主导的方式，不存在长期的“政策底”

中国房市是公认的政策市，政策市的背后就是产业链的分配格局。也就是说，中国房地产蛋糕的分配，谁吃肉、谁喝汤，全凭政策决定的。整个政策体系自上而下分配，结果可想而知。

政府掌握了政策决定权，高居食物链顶端。土地出让金和税费收入，是政府的蛋糕，占了整个房地产利益链的半壁江山。银行基本垄断了金融资源，对房地产金融政策有很强的主导权，食物链上游地位牢不可破。

超市场的利差收益，是银行的禁脔。

至于房地产商，其实是个打工仔的角色。什么万亿市值、千亿销售，都是表面风光。上游神仙打架的伤害溢出，就能把他们雷得外焦里嫩。

至于购房者，在“政策市”里不要有“顾客是上帝”的幻想。全产业链的成本和风险，最终都会落在购房者的头上。购房者是没有政策影响力的，操生操死都凭上游大佬的一念之差。

唯一可以自下而上的政策影响力是社会舆论。且不说社会舆论能起多大作用，社会舆论本来也不站在购房者、有房者的一边。经济民粹主义是中国社会舆论的基本盘，普遍仇富的氛围下，财富积累的正当性是非常脆弱的，反而成了政策压力向下释放的空间。

实际上，每一轮调控政策主打的都是增加购房成本。与房价关联度最直接的土地出让金不降，但税费可以增加。银行也有样学样，房贷的利率层层加码。按理说，既然是调控房价，那就应该降低购房成本、增加房市供给的双管齐下。但是，我们的调控就是这样反其道而行之。越调控越贵、涨价去库存的怪异现象就是这么来的。

在这样的政策环境中，购房者的利益注定无法获得稳定保障。政策的“售后”更是如此。存量房贷从不“调控”，利差蛋糕的刚性比三桶油的油价还强。LPR那点可怜的、半死不活的利率下调空间，只是“利率市场化”的小装饰。

今天财政吃紧、经济指标不好看，降这降那救个急。购房者贡献出增量后，就成了爹不疼娘不爱的“存量”。如果财政持续吃紧，那就就要充分考虑“存量”转矿源的政策风险。存量房贷的利率是降是跌，新增税费是多是少，雷霆雨露皆是君恩，谁能说个不字？

所以说，调控政策的好坏得失还在其次，强势行政主导市场本身就是问题根本。中国房市没有形成稳定的游戏规则前，政策风险是不能消除的。今天可出台降低购房成本的“政策底”保财政、拉指标，明天增加房产持有成本的政策加码可以用来救财政、讨好民粹舆论。买房的、有房的能插得上话？

在市场机制之下，买卖双方的博弈优势受供需关系的影响，风水轮流转。在行政主导下，上游主导政策的“优势在我”无法撼动，利益分配自上而下。上游吃肉，中游开发商喝汤。下游购房肉、汤皆无，只有吃饼——“房价永远涨”的画饼。

这样的产业格局、这样的政策环境，房产的持有成本、流通成本都是难以预计的。这在经济高速增长阶段，有足够的增量蛋糕可分，政策风险还不显著。只要给政策空间，此前积累的成本都能通过价格上涨消化。经济增速放缓后，上下游一起过紧日子，政策环境不稳定的风险就增加了。一线房产是真正的优质资产，但是持有成本和流通成本过高，再优质的资产也会变得不香，甚至烫手。

总之，房地产行业的利益分配方式、购房者在房地产利益链上的位置，决定了中国房地产不存在长期的“政策底”。此前经济高速增长期形成的很多惯性思维在新的经济形势下，需要重新思考。不改变房市的游戏规则，还是谨慎入场为好。