2023.09.26

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导读：热闹过后，金华楼市从高位向下盘整，重回冷静周期。

作者 | 第一财经 孙梦凡

潮起亚细亚。在近日举行的杭州亚运会开幕式上，金华原创的《婺韵芳菲》作为暖场节目亮相。再早前，亚运会火炬传递金华站17日启动，170名火炬手经过当地多个地标后，在亚运分村完成收火仪式。金华，这座千年历史古城，借机走向大众视野。

从三国吴宝鼎元年建制以来，金华已有1800多年的历史，素有“历史文化之邦”之称，代表文化为吴越文化。但一直以来，这座千年古城的存在感并不如下属代管的义乌、永康、东阳，也因此网友调侃称：浙江的金华，中国的永康、亚洲的横店，世界的义乌。

不过，历史积淀和优越的地理位置，也曾让金华成为资金瞩目之地，各路开发商相继涌入，2021年1月金华房价曾经领涨全国。热闹过后，金华楼市从高位向下盘整，重回冷静市场周期。今年来，金华房价连续5个月环比下跌，8月新房价格跌幅为全国70城之最。

疯狂时刻

“如果不想工作，就来这座慢生活的小城吧。”不同于繁华大都市，在年轻人热衷于寻找慢节奏的当下，金华在社交媒体上被列入“冷门打卡地”之列。漫步古城、走街串巷，构成了其独有的清冷气质。

金华古称婺州，昔称“百工之乡”，早在新石器时代，境内已有陶器生产。这里古今人才辈出，著名人物有“初唐四杰”之一骆宾王、清初戏剧家李渔、新闻学家邵飘萍、诗人艾青、当代摄影大师郎静山等。这里是中国十佳宜居城市之一，联合国还曾为其市区康居工程颁发奖项。

但是，与其他三线城市有所不同，金华本身的知名度，可能要稍逊于其下属代管的县级市。义乌的小商品市场、永康的建筑五金、东阳的横店影视城，在大众视野中的曝光率都要更高。

不过，也正是因这份历史积淀、特殊的地理位置，让金华曾成为开发商争抢之地，楼市经历了一段疯狂时刻。当地的市容市貌、城镇化建设，也在上轮楼市周期中发生了翻天覆地的变化。

纵观金华楼市历年发展脉络，2016～2018年是其高速增长期、量价齐升，2018年达到阶段性高点。2019年上半年“小阳春”行情延续，2020年虽然遭逢新冠，但金华楼市还是走出“V”型反转，年成交量突破200万平方米，成交均价高位持稳在1.7万元/平方米。

金华房价也在2020年下半年步入上涨通道，学区房政策催化、新房二手房倒挂、房企拿地价不断刷新，都成为市场高热的催化剂。最瞩目的时刻是在2021年，当年1月金华新房价格以1.2%环比涨幅领涨全国，二手房价涨幅也仅次于深圳、广州、上海3个一线城市。

当时，有媒体报道称，金华市区有40.3平方米公寓售价320万元，折合均价高达7.69万元/平方米。虽然该房源属于市区少有顶级学区房，非普遍现象，但还是折射出了金华楼市曾经的高热时刻。

房企的热情也可见一斑。2017年以前，金华涉宅用地成交量一直处于低位水平，随着当地商品房市场发展，涉宅用地成交量急剧增长，2021年上半年金华成交楼板价已接近10000元/平方米。

非理性的市场热度，引发了监管注意。2021年7月，因新建商品住宅销售价格和住宅用地价格增长过快，金华等5个城市被住房和城乡建设部约谈，此后金华火速出台了楼市收紧措施。

调控及行业整体下行，使得金华楼市发生明显变化。据金华市房地产交易办证中心数据统计，2022年金华市区新建商品房共成交17290套，同比下跌22%；二手房共成交11474套，同比下跌45.2%。

不过，经过这些年的起起伏伏，金华的城市面貌发生了极大变化。一位金华当地人告诉记者，金华这个城市其实挺小的，但这些年扩张比较明显，多了不少商业综合体，包括近期亚运会和金华也有关联，城市一下子脱胎换骨了。“现在城区建设力度非常大，以前比较少看到。”

高位盘整

步入2023年，金华楼市出现了一些特殊变化。

国家统计局最新数据显示，8月份全国70个大中城市新房价格指数环比下跌0.3%，共有52个城市新建商品住宅售价指数环比下降，其中金华以1.1%领跌，已连续5个月环比下跌；二手房价格环比下跌的城市有66个，金华跌幅0.9%，同样连续5个月环比下跌。

有当地二手房业主表示，自己正按前几年的买入价出售房子，比同小区大多房源便宜几十万，但购房者仍在此基础上继续砍价。当地中介也称，金华房价较高位下调了不少，二手房市场也是如此。“学区房价格跌得多，现在都在建学校，购房者选择空间大了很多，行业走势影响也很大。”

从房价“领涨”到“领跌”，金华楼市发生了什么变化？易居研究院研究总监严跃进对当地楼市有多年观察，他表示，金华是非常典型的楼市有过一波热、现在比较冷的城市，其他城市如徐州、银川、惠州、泉州等也是如此，都是有过一波明显上升、然后出现下调。

“冲到一定高位，就可能往下走。”严跃进称，因为金华本地购房人群多，外地人到金华买房的不多，没有特别强劲的人口导入速度，相对来讲更加中规中矩，因此需求消化后市场会有所降温。不过，金华当下市场虽然调整，但没有出现极端事件，整体来讲没有太大问题。

克而瑞也曾表示，从金华对下属县市客群吸附力来看，义乌、东阳基本不会选择金华置业，投资首选杭州，永康、武义、兰溪相对偏好金华主城。从居民购买力来看，金华本地人生活偏安逸，以公职人员、工薪阶层为主，月收入在5000～6000元不等，居民买房压力相对适中。

从经济增速看，金华在浙江全省排不到前列。2023年上半年，浙江全省GDP总量为38717亿元，同比增长6.8%；金华上半年GDP总量为2733.03亿元，按可比价格计算增长7.0%，名义增速仅为3.47%，名义增速在浙江垫底，总量排在杭州、宁波、温州、绍兴、嘉兴、台州之后。

不过，当地人口未出现流失。七普数据显示，2020年浙江省常住人口为6456.76万人，与六普人口相比增长18.63%，杭州、金华两市人口增长率分别达37.19%和31.5%，位居全省前二。从人口集中度来看，金华2020年常住人口占全省人口比重为10.92%，位居三四线城市第一。

克而瑞还表示，金华是浙江省内唯一一个十年间城镇、乡村人口同时增长的地级市。“当前金华城镇化水平相对较低，乡村人口基数较大，同时外来人口持续流入，意味着其城镇化水平以及人口流动规模仍然存在进一步提升的空间，这也可能带来一定的潜在购房需求。”

为稳定楼市发展，今年8月金华发布房地产七条措施，包括提高住房公积金最高可贷额度、鼓励城市更新房票安置、加大信贷支持力度、降低住房交易税费等，新建商品住宅和二手住宅更是不再限售。

严跃进认为，金华短期内是三四线城市下行的缩影，但其经济基本面还可以，与其他投资客较多的城市不同。比如，广州惠州投资客就比较多，金华大多是市中心的盘，现在虽然在数据上出现高位盘整，但综合当地经济情况及楼市特点，后续还是会有些新的市场机会。

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