Black Knight: San Jose 房价全国领跌

About 作者：Bali Liu (www.baliliu.com) 是一名湾区的top agent。 曾在wall street做过quant trader. 希望在这里和你们一起讨论房价市场的动态和走向。

今天主要说了两件事：

• Black knight说san jose在整个7月在全国表现最差。

• 从过去30年历史来看，这次西海岸的跌的速度是非常快的。

  
  

在八月的数据update中，我们提到虽然有各种迹象表明房市的demand增强，但是八月的房价还是继续明显下跌。我们这篇文章想大概的分析一下这次的下跌 - 考虑了两方面，一个是怎么在历史长河中看这次下跌，一个是怎么在美国的整体房市环境中考虑这次下跌。

我们这次大量引用了Black Knight的行业分析，在这里先提出感谢。Black Knight 是一家为lender 提供软件的公司，他们的这份数据截止到七月份。

房市有很大的地区性，但也有一致性。目前下跌在整个美国各个地区都在经历着。七月份来说，房屋momth-over-month成交价中位数跌了0.77%。虽然这个数字看着不大，但是超过85%的主要城市都有价格下调，其中超过1/3的下调超过1%， 超过10%的城市下调超过4%。

Black Knight 列出了跌幅最大的几个主要的城市，并且特别指出 san jose在所有metro area里表现最差: 

但我本人感觉这个数据从统计上说有randomness, 全国热们城市的表现是五十步笑百步。我们看下redfin 2021和 2022年的 4 week rolling avg截止到08/21的数据 （对比的是两年同时期数据）： 

此外，Black Knight 列出了两个很有意思的数据，供大家思考。

• 在2022年开始的时候，房价增长速度是美国30年seasonal adjusted growth的平均数的28倍（注意这个涨幅有多可怕！）。这个其实是在一个史无前例暴涨区间的强弩之末了。然后，加息开始，在二月份的时候增长速率是30年平均的5倍。到了5月，只有2倍，但到了6月，增长速率是30年平均的70%了 - 注意6月还是有增长的。但是到了7月，已经是负增长了。

• 这次房价的跌幅的速度之快也是历史罕见的。在过去的30年中，我们确实看到过几次两位数的房价大跌。但是，像san jose这样，在短短三个月中跌出20%的情况非常罕见。举例来说，在90年代初期，大概需要2.5年才会跌出10%的房价。即使是在2008年的房灾中，大概花了两年时间才跌出了房价的10%。即使是整个西海岸跌的最快的riverside, 也花了13个月才跌出了10%。 

About 作者：Bali Liu是一名有多年市场经验的agent。曾经在卡内基梅隆大学获得Ph.D。