2024年，一场中产返贫危机正席卷而来……

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2024-01-03 10:01

文 | 重远投资观
来源 | 重远投资观（ID：zychen289）
推荐人：毯叔

上周末，有人在知识星球里提了一个问题，提问者因为买了两套房，导致几乎所有积蓄快亏光了。因害怕房价继续下跌变为负资产，所以在问要不要卖房。

看了提问者的经历，感觉非常的可怜。所以我想，如果我的文章能帮助到更多的劳苦大众提升认知水平，保护好自己辛苦劳动的成果，那么这类悲剧，应该就会少很多。想到2024年还会有一件可能导致中产返贫的事件，所以，这篇我们展开来说一下。

如果追溯提问者为什么要去买那两套房子，答案则是当时人们的主流心态，通货膨胀，货币贬值，随着收入提升债务负担会越来越轻。所以负债就是占便宜，在通货膨胀背景下，可以虹吸存款人的财富。

可是，货币不是财富，房子不是财富，只有人的劳动输出的产品和服务才是财富。而在劳动人口数量已见顶并且劳动时间存在约束的背景下，财富的分配，实际上是零和游戏（短期忽略GDP增长）。

如果所有人都认为负债可以虹吸存款人的财富，那么在周期背景下，镰刀就一定会变换它的方式：

当人们开始坚信货币贬值，镰刀就变换了它的方式。

而我们知道，劳动者创造财富，而金融分配财富，这使得劳动者总是拿不到他们所创造的全部财富。对于劳动者，面对金融和投资，首先考虑的并不应该是什么增值赚钱，如果劳动者都能靠金融赚钱了，那么谁还会去劳动？对于劳动者，能保护好自己劳动创造的财富不被别人收割，就已经非常不错了。

我们就先从债务说起吧。

我们知道，今年开启了房贷降息，目前利息为4%左右。那么现在的房贷利息，在近20多年的历史上，是个什么水平？

先说答案：是历史上从未出现过的最高利率水平。

这个说法可能很反常识，但这是因为里面隐藏着一个不为人知的事实。

那就是，实际利率水平，往往和名义利率水平，存在着巨大的差异。

而我们一般所能看到的，都是名义利率。而真正能对贷款人真实财富造成较大影响的，则是实际利率。

什么叫实际利率，就是按真实购买力计算的利率。

比如我今年借了100元，明年要还105元，那么这笔贷款是否划算，要看货币的真实购买力发生的什么变化。如果今年100元能买100个鸡蛋，到明年鸡蛋涨价10%，那么明年即使要归还105元，那么也是占了5个左右鸡蛋的便宜。实际利率为-5%。

相反，如果鸡蛋价格没涨，甚至下跌，那么5%的贷款利息，则是真实存在的。

我们还是拿真实的经济数据来举例。

比如1994年，存款利率非常高，达到10%，那么在那时候存钱会占便宜吗？

答案刚好相反，存款会造成巨大亏损，这个就是实际利率和名义利率的巨大差异造成的。我们看下1994年的名义GDP和实际GDP。

可以看到，名义GDP大幅高于实际GDP，所以真实的通胀水平，在20%以上，10%的存款利率，是完全补贴不了因通胀造成的购买力下降的。

事实上，在过去的二三十年，大部分时候，实际利率都是低于名义利率的，这就使得实际利率并没有表面看起来那么高，甚至是负数。

比如，2016由于房价大涨，之后在实施调控的2017年，房贷普遍上浮很多，但由于通胀水平在4.5%左右。所以即使贷款名义利率高达6%，真实利率也只在1.5%以内，考虑到一线城市租金回报普遍在1.5%。所以，贷款买房，其实际的贷款利率，为零。

所以在过去，曾经有一个说法，说是首房首贷是国家给予每个中产的一生只有一次的大福利。根本原因就在于4.5%的通胀水平下，如果首贷的利率也只有4.5%，并且租金回报也为1.5%的话,那么购房的实际贷款利率则为-1.5%。所以这种福利说，也可以说得过去的。

但是，这种所谓贷款即福利的现象，并非一成不变，我们列举下近三年的名义和实际GDP。

可以发现，实际通胀是随着时间推移而不断下降的，直到最近两个季度陷入负数区间。

那么当下的房贷实际利率是多少，以北京首套为例，4.2%名义利率+1.5%通缩=5.7%。

不要觉得5.7%不高，实际上非常之高。因为过去大家的贷款，都是要扣除通胀的，导致真实的贷款利率，大概率接近于0甚至是负数（比如首贷）。而现在则是真实的5.7%。即使买房可以省下相当于房价1.5%水平的租金，实际的额外支出也高达4.2%。

如果我们的贷款金额，相当于我们税后年收入的6倍，比如税前70万税后50万，贷款300万。那么4.2%的额外支出，就会占到我们收入的25%（6*4.2%=25.2%）。

经过个税和利息这两层的支出，70万税前收入就只剩下37万。用于支付剩下的300万本金的分期，以及生活开销。

这和通胀时代的贷款利息是完全不同的，如果以购买力视角而非名义利率视角，通胀时代的房贷月供，归还的只有本金（真实利息为0或负数），而通缩时代的房贷，则真的是需要额外支付购买力利息。

在这种情况下，显而易见，我当然愿意支付1.5%的房租去租房，而不愿意支付5.7%（4.2%利息+1.5%通缩）的利息去买房了。因为你这额外的4.2%，是对应真实购买力的。

所以，大家应该能理解我在前面所说，为什么当下的实际利率，是“史上最高”这一论断了。

前面我说了这么多，其实是想说明一个道理，就是到底是贷款占便宜，还是存款占便宜，从名义利率上，我们找不到那个确定的解。我们只能根据周期和实际利率来找到那个正解。

如果只是实际利率的周期变化，比如实际利率由负转正，对人的伤害其实也并没有那么大，比如上文提到的25%的年收入，即便是真被收割了，也没多大个事。真正可怕的是，实际利率的周期，会影响人们扩表和缩表的行为，从而造成资产周期，于是导致资产价格的大幅波动，而这个，才是能将一个人一辈子的积蓄彻底收割掉的可怕事件。

比如说，当通胀转为通缩，实际利率高于名义利率时，先知先觉的人们就要想办法降低债务。

那么最快的降低债务的方法是什么？

不是努力劳动还债，而是债务转嫁。也就是卖出房产的同时，一并把债务扔给下家，让下家来承担“史上最高”的实际利率。

而后知后觉的人呢？在面对通缩时，会发现收入涨不动甚至下跌，由此部分人无法支撑债务时就会被迫卖房还债。

这就是为什么最近全国各地挂牌量大幅增加的背后真实含义。

先知先觉的人卖房转嫁债务，以及后知后觉的人被迫卖房，会导致卖盘增多并共同推动房价的下行。从而造成剩下的人形成一致的下跌预期，甚至加入到卖房的行列中来，于是加剧这一过程。。。

文章的最后，我们来详述下先知先觉的人是如何在债务扩张和收缩周期中双向实现对普通人的收割的，虽然过去文章写过，但为了本篇文章的完整性重述一遍。

当通胀高企，实际存款利率为负数时，贷款人可以转移存款人的财富。但是贷款需要借助锚资产，因为你不可能说贷款的目的就是去消费。

什么是锚资产？就是资产价格，可以大致和居民收入实现同比例上涨的资产。这个世界并不存在严格意义上的锚资产，最接近锚资产的，是一二线城市产业区的房产，锚定的是产业区打工人的收入。所以增加债务的方法，就是扩表，也就是同时增加房产和债务。我们来细看全过程。

当你首付30万买入100万的房产，负债率70%。房价从100万涨到200万，对于新的涨出来的100万市值，可按70%负债率再次以JYD名义增量抵押出70万，其中10万用于还利息和生活，剩下60万以70%负债率可以同样购入200万房产。

于是在负债率不变的前提下，实现房产的1变2，用同样的方法，还可以在负债率不变时，实现2变4，4变8，8变16。。。

这就是负债率不变前提下通过扩表而产生的财富扩张。

但这只是举例，数学上可证明财富扩张速度极限是首付比例倒数平方。也就是首付比例30%（负债率70%），当房价涨一倍，财富增长极限为11倍（1/0.3的平方，是11倍左右）。如果我们保守些，负债率维持50%，则房价涨1倍，财富扩张则是4倍。

只要房价上涨，我们在维持负债率不变的前提下，就能实现房产的自我裂变和自我造血。在不付出任何劳动的情况下，实现财富的急速膨胀。

但这里有个问题要解决，就是房价上涨的确定性，来自哪里？

来自居民收入的增长。而居民收入增长的确定性来自两个方面，第一是高速增长的GDP，第二是居民的自发扩表，或者说居民的债务增持。

因为现代信用货币的债务，本质上是货币创造。就是一个人找商业银行借入100万。实际上商业银行是同时创造了100万的货币和100万的债务。而100万的货币创造，会造成货币净增加，并稀释所有持币人的存款购买力。

而货币净增加，在货币流速不变的前提下，会增加所有人的收入。其实在这里，增加所有人的收入和稀释所有存款人的购买力，说的只是生产者和消费者不同角度的同一件事情。

一旦GDP增速下滑，或是居民杠杆率不再增加，则居民收入增长会在这两方面受到打击。如果更进一步的，有人提前还贷，平仓债务，则会造成货币消失，更进一步加剧通缩，从而进一步打击居民收入。

我们先看居民杠杆率数据：

再看居民历年实际增持债务数据：

我们可以发现，从2022年开始，居民新增债务大幅减少，杠杆率停滞，叠加名义GDP增速的不断下滑，这些都告诉我们，周期要反转了。

而前期靠负债率维持而实现财富极度膨胀的炒房客，也在这一刻要转嫁过去积累的巨额债务，开始卖房保存胜利果实。而在此时承接他们债务的普通人，就将成为掏空三代积蓄的最终被收割者。

贷款有利还是存款有利，有一个相对简单的判断方法。

当名义贷款利率越高，越是要贷款扩表，当名义存款利率越低，越是要存款缩表。

这是什么？这是财技。大家可以想想底层逻辑是什么？

如果中产认知不到这点而在实际利率最高的时候贷款，叠加资产价格很难在通缩周期维持，可能就是2024中产的返贫危机了。

从现有的经济数据来看，暂未看到通缩趋势反转的拐点，从11月创下新低的CPI数据来看，四季度名义GDP应该会继续低于实际GDP。

但我也会继续追踪数据，并在知识星球持续回答大家的问题，也会尽力在未来第一时间发掘并告知未来新周期的向上拐点。

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