警惕！2024你一定会遇到的美国EB-5乱象

美国EB-5移民市场，就和其他产品的市场一样，当体量大了，乱象也就多了。怪力乱神一旦蔓延，就会危及投资人的资金安全。

所以，2024年伊始，我们整理了你一定会遇到的EB-5新法乱象，希望能够助你甄别优质的新法EB-5项目。

美国EB-5新法实施之初，我们就预估到，城市TEA类项目在1年左右的时间就会进入实质排期。从12月AIIA发布的美国移民局签收数据来看，我们的预估是精准的。那问题就来了，这些城市TEA项目的投资人究竟是从哪里来的？何以能够达到乡村类EB-5项目递交数量的3倍？

新法实施之初，“无排期”的噱头被当时市场存量的城市TEA项目过度消费，效果是立竿见影的——城市TEA项目以迅雷不及掩耳之势，占据了大部分的递交，但结果也是板上钉钉的 —— 城市TEA项目已进入实质排期。

即便如此，还是会有投资人不听劝，执意加入城市TEA项目，有的是“一知半解“的朋友推荐，有的是”明知故犯“的中介建议，还有一些来自美国三流律师行的鼓吹。

有一点是肯定的，一线城市的客户大多信息渠道广泛，有的甚至比很多小中介的销售们还要了解EB-5，所以，要蒙他们是行不通的，所以，城市TEA项目在2024年的方向只有二三线城市等“下沉市场”，因为，信息不对称仍然是这些市场的老问题，在讲究人情世故的社会里没有人会重视“颗粒度对齐”的问题。

中文，是一门神奇的语言。“已批准”三个字只要一用，和“高质量”马上就画起了等号。所以，当你在朋友圈被疯狂安利“已批准”项目时，我们建议您打破砂锅问到底：你这个已批准，是什么已批准？

如果是I-956F已批准，那我要告诉你，这只是新法EB-5的项目登记入场券。美国移民局要求，所有新法EB-5项目必须在收到I-956F申请回执时，才能代表客户递交新法申请。所以，可以想像，新法到现在也快2年了，收到个I-956F批准，有什么好稀奇的，无非就是项目拿了个60分，接下来那段路才是难走的路。

这是美国EB-5新法实施之初，就已经可以预见的问题，但一定要过了2年，才会显得尤为“扎眼”。

美国移民局在推出新法时就已明确，预留签证通道下，享受“优先审理“政策的只有乡村类项目。那很多人会问，为什么会有城市TEA项目会被批准呢？其实，很好理解——

新法申请，就好比是一个全新办公室，初始申请量为零，这里就有一个从0到1的过程。被分派到审核新法申请的移民官， 不可能不干活，吃白食吧？所以，来什么，审什么。但是，当大量的案件开始堆积后，你说移民官们会以什么原则来审理呢？

自然是该优先的优先。因此，可预见的是，乡村类项目的I-526E申请将会陆续获批，而城市TEA类势必将“望洋兴叹”。

美国EB-5移民申请的核心点是解释投资款来源。在新法之后，已经从原来解释50万美元投资款，提高到现在的80万美元，难度可想而知。

同时，从现在的实操来看，美国移民局大幅提高了资金来源解释的要求。这绝非危言耸听，当下的美国EB-5文案绝对不是什么“DIY式中介“或者”外包式文案“可以处理的，如果在文案问题上没有处理好而导致的拒签，在现在的新法要求下来看，翻案的可能性是微乎其微的。

因此，只有新法下处理案例越多，经验才能越丰富。

“有银行贷款代表着就是好项目”，这句话有没有很熟悉？就凭这句话，中介们不知打动了多少客户，但是，您有没有想过，“有借必有还”？您知不知道，“商业贷款”的优先级一定在EB-5之上？您又是否清楚美国目前的商业贷款利率到什么地步了？

2023年，对于美国房产行业是备受煎熬的一年，一边是再融资期限已到，一边是美联储不断抬高利率。不少商业地产项目的融资利息，已经超过10%。所以，一个不可回避的现实就是，项目必须创造“奇迹般“的利润，才能先还银行贷款，再还EB-5资金。如果还不了银行贷款，EB-5作为次级贷款将血本无归。

曾经“SLS金龙赌城”的一败涂地还历历在目，这血淋淋的教训，你学还是不学？ 

当还款周期被修订为“2年起”后，市场上马上就出现了3.5年还款的，4年还款的项目，这其实挺讽刺的，对投资人而言，其实只要关注一个问题——项目到底能不能做到短期还款。

说到底，EB-5资金是开发商的一种融资方式。任何项目都有开发周期，短则2-3年，长则4-5年。项目只有到了足够的盈利规模，才能启动退出机制，实现投资人还款。因此，我们始终建议所有投资人： 一看历史，二看现实。

既要看项目方有没有提早还款历史，这证明了项目方的基金管理能力和诚信历史；也要看现在的项目的退出机制的可行性。只有两点都做到，您才能点这个头，签这个字。

同时，也提醒所有投资人，分辨开发商和EB-5基金管理公司的权属关系，优先选择第三方独立EB-5资金管理方的项目，这将充分避免“利益冲突”。如果开发商既发牌，又打牌，怎么才能确保没有私心呢？

汇加客户私享春节考察团来啦！

由汇加出国安排的黄石私家考察团，一经推出就受到客户的欢迎，2023年下半年在汇加出国的牵线搭桥下，圆满完成了3次成功的考察之行，客户们对汇加黄石俱乐部系列项目的品质高度认可，也对汇加在EB-5项目上的严谨和专业信赖有加。

为了响应客户需求，汇加出国再次为客户争取了2024农历新年期间的考察机会，相信这将给客户一番全新的春节体验。

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