收官！人口第一城，跳水了

01

重庆房价上涨了

这篇文章，看看重庆楼市过去一年。

相比于南京新房的量价齐跌，重庆刚好相反，新房上演了量价齐涨。

重庆锐理披露的数据显示，2023年重庆中心城区住宅成交面积637万平方米，同比上涨了8.9%，成交价格同比上涨了1.3%。

尽管2023年的成交量略高于2022年，但相较于之前的高峰期成交量，基本是脚踝斩。

恰如本号多次强调过的，即便有所回暖，楼市也再难回到曾经的“春风得意马蹄疾”的时代。

重庆的新房成交量略微上涨，主要在两头拉动了一下，也即年初和年尾。

年初，在防控措施放开之下，大家过度乐观，炒房客和刚需大举进入楼市，于是中心城市齐刷刷上演了一波小阳春。

之后随着一季度宏观数据公布，让人如梦初醒，于是中心城市在4月份之后集体又陷入了低迷。

到年末，房企抢收，打折促销力度加大，又推动了一波成交量。

二手房方面，量跌价涨。

去年重庆中心城区的二手房成交量975万平方米，同比下跌4.8%。成交价格同比上涨了2.1%。

不过，国家统计局的数据显示，重庆新房价格上涨，二手房价格下跌。

2023年11月份，重庆新房同比上涨2.3%，二手房同比下跌4.6%。

此外，从历年的新房与二手房成交量来看，在2022年之前，新房成交量远大于二手房，自2022年开始二手房反超，成交量远超新房。

这个原因，我在写南京的文章中解释过。全国范围内皆如此，大家更倾向于买二手房和现房。

二手房价格跌幅更猛。

新房发行需要申请备案价，在地方政府限跌的背景下，备案价不允许下调太多。而且打折幅度超过一定范围就不允许网签。

去年，武汉、惠州、昆山、成都、厦门等城市均有因为跌幅过大也喊停楼盘网签，乃至对房企进行处罚的案例。

而二手房是业主的自主行为，在大环境推动下，越来越多的炒房客和置换人群扎堆挂牌，大力度降价解套。

诸葛找房披露的数据显示，11月份重点14城二手房调价房源中，94%以上都在降价。

第二，二手房和现房，比期房安全。

在当下房企不断出清的背景下，买新房像买盲盒，不确定性太大。而二手房则是一手交钱一手交货。

02

卖地收入跳水

整体来看，在大环境整体肃杀的背景下，重庆的成交量虽然仍维持在低位，但相比于其他城市，表现还是略好一些。

原因，主要与重庆这座城市本身的特点有关。重庆和长沙一样，在上一轮牛市期间，并借着出色的供需平衡术，稳定住了房价，没有随大流狂奔。

主城区的房价，在2020下半年和2021上半年，在地王带动下，上涨了一波，但重庆房价的整体泡沫并不大，价格接受度相比于东中部热点城市，好太多。

不过，在卖地表现上，重庆则没有逃脱掉，卖地收入同比大跌。

锐理数据显示，2023年重庆涉宅土地成交295万平方米，仅完成年度供地计划的45%。土地成交面积较2022年下跌了36.8%。

2023年重庆中心城区合计完成27宗住宅用地，揽金227亿元，同比下跌了24.3%。

重庆卖地收入同比下降了近四分之一，一方面和大环境有关。

我们的卖地收入在2021年见顶，当年卖地收入高达87051亿元，2022年跌至66854亿元，同比下跌23.2%。

2023年前11个月，财政部披露的数据显示：

国有土地使用权出让收入42031亿元，同比下降17.9%。 

制图：城市财经；数据：财政部

另一方面，与重庆大幅减少土地供应有关。

由于商品房库存量过大，对房价的利空影响过大，再加上过去两年的流拍率居高不下，重庆在去年年初发布的供地计划中，减少了大批土地供应。

重庆中心城区2023年计划供地5010亩，相较于2022年的1.26万亩下跌了60%。

卖地收入大缩水，影响了重庆市的房地产投资。

数据显示，去年上半年重庆房地产开发投资下降21.0%，导致其固定资产投资仅增长1.4%。最终导致其去年上半年GDP增速只有4.6%，大幅跑输了全国平均增速，在四大直辖市中增速垫底。

03

重庆购房建议

对于重庆这座城市，我一直以来的购房观点是：

自住可以买，投资不建议。

这座城市不适合投资，主要原因有二：

第一，供应太大。

重庆这座城市比较特殊，虽然是直辖市，但面积是海南省的两倍，是一个省的面积。

重庆的房屋供应量非常大。

新房方面，开发企业手上已拿预售证未售、在建设未拿预售证，拿地未开工的存量又有5000万平方米左右。

二手房方面，各家机构数据不一，整体都在20万套左右。重庆锐理披露，目前重庆的二手房挂牌量已经逼近20万套。链家网则显示，截至11月20日，重庆二手房挂牌量再创新高，达到了244428套。

此外，重庆还有庞大的公租房。

重庆建成70万套公租房+人才公寓、园区公寓，合计约100万套。这些公租房任何人都可以申请，没有户籍和收入限制，谁都可以申请。

第二，重庆住房自有率太高了。

由于重庆房价始终不高。重庆本地人基本都有了自己的住房，重庆的外来人口，收入尚可的，也都能买得起，所以重庆整体的房屋自有率非常高。

公开消息显示，早在2015年重庆就有91.5%的家庭拥有自有住房。

也即是说，重庆近92%的人有自己的住房。

听我重庆的朋友说，他就没见过身边没有房子的重庆人。

这一自有住房率要远远高于北上广深等重点城市。要知道，深圳的房屋自有率23%。

第三，人口密度不高，竞争力弱。

尽管重庆地位很高，是四大直辖市之一。经济也很强，GDP已经超过广州位居全国第四，仅次于上海、北京、深圳，且今年年末会晋级3万亿。工业实力也很强，是十大工业强城之一。

但是，这些都是建立在重庆拥有一个省的体量基础之上。

从重庆这座城市的人口密度、人口竞争力、购买力和库存量来看，重庆这座城市只适合居住，并不适合房产投资。

重庆虽然人口多，但面积也大，人口密度其实并不大。3200多万人，有三分之二分布在此外围区和远郊县。

重庆市公布的第七次人口普查数据显示，三大板块中，中心9区人口1034.35万人，主城12新区1077.89万人，外围区县1093.37万人。

制图：城市财经；数据：重庆市统计局

重庆市整体面积是8.24万平方公里，中心9区面积是4779平方公里。

如果把重庆视作一个省，中心9区视作这个省的省会城市，那这个省会城市（也即重庆主城9区）的人口密度每平方公里2164人，参与城市排名位居全国第9位。

重庆主城区的人口密度并不算太大。

此外，重庆人口竞争力非常弱。重庆2021年只增加了3.5万人，2022年更是只增加了0.91万人，重庆很有可能在2023年进入负增长通道。

第四，产业压力较大。

重庆虽然工业实力位居全国第四，但一方面缺少本土化的强势品牌，主要产业都是舶来品，另一方面，在产业转型上，速度和反应不够快。

这两点，在最近几年里让重庆感受到了较大压力。比如产业链条外移，主要工业产品下降。

过去一些年，受产业转移和新能源汽车搅局影响，重庆的几个支柱产业如笔记本、手机、汽车生产都遭受了不小影响。

这些数据，在之前我分析重庆产业的文章中，都梳理过。

以笔记本产量来看，2021年也成为了重庆微型计算机设备的转捩点。2022年该产品的产量直接跳水至8631.92万台，下跌了19.6%。

制图：城市财经；数据：重庆统计局

打印机产量已经跌至巅峰时期的零头。

制图：城市财经；数据：重庆统计局

手机产量方面，2016年见顶之后，一路下行。去年重庆手机产量只有7032.03万台，相较于巅峰时期2016年的28707.36万台，下跌了75.5%。

制图：城市财经；数据：重庆统计局

受全球经济疲软影响，重庆的特色产业摩托车，也同样遭遇了严重下滑。

巅峰时期的摩托车一年产量高达849.23万辆，但到2021年只有438.39万辆，腰斩了。

制图：城市财经；数据：重庆统计局

同时，受新能源汽车搅局影响，重庆的另一支柱汽车制造业，也遭受了影响。

1978年重庆汽车产量0.16万辆，1988年1.66万辆，1996年11.47万辆，2006年突破50万辆，2009年突破100万辆，2013年突破200万辆，2015年突破300万辆，2016年到达高峰，315.62万辆。

好在重庆立刻抓住了新能源汽车产业，目前重庆的新能源汽车产量位居全国第5，这才在之后几年里，将汽车产量逐渐又拉了起来。

制图：城市财经；数据：重庆统计局

在国内人力成本上升，世界格局拉帮结派的背景下，重庆需要赶在产业大转移之前，建立自身产业的护城河。

重庆也正朝着这方面努力。去年给自己设定了四个阶段性目标：

第一，到2027年，规模以上工业企业营业收入迈上4万亿元台阶，制造业增加值占地区生产总值的比重提高至28%，数字经济增加值占地区生产总值的比重超过50%。

第二，到2027年，规模以上工业企业研发投入超800亿元，投入强度提高至2%，有研发机构、有研发活动的企业占比分别提高至40%、60%，全员劳动生产率提高至50万元/人，制造业质量竞争力指数提高至92以上。

第三，到2027年，“33618”现代制造业集群体系初步形成，战略性新兴产业、高技术制造业增加值占规模以上工业增加值的比重分别提高至36%、22%，技术改造投资占工业投资的比重提高至40%。

何为“33618”现代制造业集群？

制图：城市财经

第四，年营业收入超千亿元、过百亿元和上市工业企业分别增加至5家、50家和100家，实现制造业单项冠军、专精特新“小巨人”企业、高新技术企业和科技型企业四个“倍增”，四类企业分别增加至30家、500家、1.27万家和8.6万家。

这些目标能否如愿，只有时间才能给答案。

所以，就短中期而言，重庆自住着急可以买，不急就等着。至于投资、保值，就谨慎为好。