未来京沪房价走势预判

   作者：单晨晨

  房地产短期看货币政策，长期看人口和经济。货币政策包括中国的货币政策和美联储的货币政策，货币宽松则房价上涨，货币收紧则房价下跌。长期影响方面，人口增长人们的住房需求增加，住房供不应求会带动房价上涨，经济好则大家收入提高，收入预期增长大家更愿意贷款，进而带动房价上涨。中国房地产自2021年下半年开始步入下行周期，并在2023年房价加速下跌，是各种因素综合影响的结果。金融方面影响因素是美联储持续加息的货币政策，核心在于中国的人口和经济因素。

一、各项指标显示中国房地产已到天花板

  一是14亿就是中国人口的顶点，未来会逐步减少，2022年中国人口开始负增长，2023年减少208万，以后人口会逐步衰减。二是中国的65%城镇化率相当于发达国家的75%，是因为中国的城市化是把农村的中青年抽出来入城，未来的空间已经不大。三是中国的老龄化未来会加速，60岁以上老年人口占比2023年是21%，预计2035年达到30%，2050年后达到百分之四五十。老年人越多，需要房子越少，死亡率增长，退出的房子增加。四是2023年中国房产商造好未售房子达到 6亿平米，中国老百姓买下未住房子达到20%，房子库存量巨大，在过去因为房价上涨库存是增值资产，而现在房子的库存是贬值资产。五是中国人均住房50平米，达到发达国家标准，未来的空间很小。六是中国房地产商负债率很多在 90%，已经达到杠杆率的极限。七是中国现存房地产500亿平米，但是大多数房子是近二十年造的，中国1990年开发一千万平米房子，2000年开发一亿平米，2023年开发13亿平米，所以满足50年以上需要拆掉重建的房子占比微乎其微，这部分对房地产贡献很小。

二、参考日本，对京沪未来房价走势预判

  日本房价自1991年见顶后，持续下跌整整20年，高峰到底谷房价下跌约70%，直到2012年房价和股价同时触底，持续反弹12年，目前2024年日本股市接近回到1990年的最高点，房价基本回到1991年的水平（东京房价中位数一套公寓475 万人民币），日本GDP常年稳定在4-5万亿美元。反观中国，大多数人买房一是因为结婚需要，二是因为孩子出生居住面积需要改善，这两个因素构成了90%以上的购房需求。结婚总人数一年比一年降低，人口出生方面，1990年出生的女性人口1251万人，1999年出生的女性人口就只剩654万人，女性出生人口在短短9年中快速减半，那么当这些人口进入生育高峰期窗口时，即便每个出生人口的生育行为完全不变，出生人口也必定减半。所以2030年后中国住房需求将大幅萎缩，中国房地产将由2021年每年销售18亿平米在20 年的时间中逐步减少为每年销售6亿平米，这减少的12亿平米房子需求量实际是经济需求的减少，是工作岗位的减少，只有其他行业的岗位需求弥补房地产的减量，才能带动房价上涨。

    中国改革开放40多年经济的高速发展建立在人工成本低廉的基础上，目前中国人均 GDP 已达全球平均水平，而全球人口超过1亿的国家中只有美国、日本跨过中等收入陷阱，所以中国产业的升级能带来多少经济增长，是否能够弥补房地产的缺口，目前还很难说。从短期几年的维度看，以京沪为例，因为这两个城市的人均住房面积大幅低于三四线城市，主要原因是多数人受困于经济因素买不起大房子，但基本需求是存在的，这样京沪房价主要取决于美联储的货币政策，只有美国的基准利率降到低于中国的无风险收益率，资金才可能从全球逐步回流中国，这个时间我预计还需要两年，即短期京沪房价可能持续下跌到 2025 年底，然后触底略微反弹，2021-2025 京沪房价预计平均下跌 40%-50%。和日本对比，30年后中国的房价能否回到2021年最高点的水平？我认为很难，因为日本发展经济不靠房地产，而中国经济发展核心靠房地产。现在京沪两地的房价收入比大致在 30-40倍，预期未来会降到10-20倍，并且随着房价的持续下跌，未来所有人都会明白买房是消费不是投资，就像你买一辆车一样，要能够接受这辆车不断折旧贬值。

   房价下跌影响最大的是中产阶级和中低收入群体，因为这部分人家庭资产主要在房子上，对于高净值人群生活质量影响较小，这部分人群主要资产是有价证券和现金等，房产占其总资产比例很低。一个10亿身家的人资产缩水到5亿，依然能够喝得起茅台，但一个月薪1万降到5千，和一个因为房价下跌沦为负资产，每月还要偿还房贷的人，就不是由喝五粮液降低到喝郎酒的问题了，而是最基本的生计问题。如果不出意外，未来几十年你生活在中国，就如同30年前你生活在日本，你将长期生活在通缩紧缩的环境中，如果你能在证券投资上持续赚钱，看着身边各类资产如房子一年比一年贬值，如此生活，岂不快哉！