纽约人看过来！房屋过户，纽约买家和卖家各自要支付哪些费用？

公众号新闻

2024-01-25 23:01

无论在纽约市是购买还是售卖房地产，最终成交时都要支付巨额的过户费（closing costs）和其他费用，其中有些是可以预料到的，有些则是纽约独有的。

根据brickunderground报道，对于卖家来说，过户费占了收益的一部分。对于买家来说，成交成本可能会影响你购买一套公寓而不是另一套公寓的决定，所以在开始搜索之前，了解总体费用情况至关重要。

其中一些费用的承担并不是一成不变的。当市场低迷、库存高企或公寓难卖时，卖家或开发商可能愿意支付一些成本，以达成交易。

“总的来说，当决定卖家是否愿意协商成交成本或价格时，这实际上取决于房产的类型和位置。一些房产非常抢手，以至于引发了竞购战。而在另一些地区，买家有更多的议价能力，”业界人士表示。

买方: 支付合作公寓、康斗公寓或联排别墅购买价格的2%至4%

过户费预计多少呢？

一个好的经验法则是预留出购买价的大约2%到3%。如果公寓价格超过100万美元，或者你要买一套康斗公寓，那就把这个比例提高到3%到4%。如果是一套全新的公寓，准备支付高达购买价5%的成交费用。

根据房产类型、销售价格、融资和市场，每笔交易都是不同的。

以下是其中一些过户费的细目：

经纪人费用: 买家应该准备好支付额外的费用，根据纽约市新规定，卖家现在需要向买方和卖方经纪人分别提供佣金。这意味着，如果卖方给你的经纪人的费用太低，买家最终可能会支付部分或全部的中介费，这种可能性虽然很小，但却是真实存在的。在这种情况下，你必须额外预算购买价格的1%到3%作为中介费。

银行费用:如果你要申请抵押贷款，预计要支付3,000至4,000美元的银行费用，包括银行律师费和评估费。

律师费: 律师费的标准范围从3000美元到5000美元不等，对于更复杂的交易，比如你打算合并购买两个单元的交易，律师费会更高。这不是一个可以省钱的领域，所以要避开那些说他们只要1500美元就能做这件事的律师，或者那些不擅长纽约房地产交易的律师。

豪宅税:对于售价在100万美元到199万美元之间的合作公寓、康斗公寓和联排别墅，豪宅税的税率为1%，如果售价在2500万美元或以上，豪宅税将逐步升至3.9%。这笔费用通常由买方支付，而不是卖方，即使你的豪宅是面积只有600平方英尺的一卧，这笔费用也适用。

抵押贷款记录税(仅限康斗公寓和联排别墅):申请抵押贷款的康斗公寓和联排别墅买家必须为50万美元以上的贷款支付1.925%的州和市抵押税，50万美元以下的贷款支付1.8%的州和市抵押税(注意，税是基于贷款金额，而不是购买价格)。一套价值100万美元的公寓加上80万美元的抵押贷款，需要1.54万美元。

转让税(仅限赞助商合作公寓和全新康斗公寓买家):如果你直接从赞助商那里购买一套全新的康斗公寓或合作公寓，你可能还需要支付纽约市的转让税，如果购买价格在50万美元或以下，则为购买价格的1%，如果购买价格在50万美元或以上，则为1.425%，另外还要向纽约州缴纳0.4%的转让税。一套价值100万美元的公寓要14250美元。

在房市放缓时，开发商(“赞助商”)有时愿意支付转让税、律师费和其他杂项费用，作为与他们达成交易的激励。不要羞于要求这些类型的优惠。如果开发商只剩下几套公寓可以出售，或者想要达到一定比例的合同公寓，你可能更有可能与开发商谈判这些类型的福利。

房主保险:贷款人以及合作公寓委员会和康斗公寓都会要求你购买适当的房主保险。一份最基本的保险每年要支付350美元，一套价值100万美元的两卧公寓每年要支付1500-2500美元。

大楼费:大多数康斗公寓和合作公寓都会收取迁入和迁出费用，费用从几百美元到几千美元不等。预计要支付管理费和合作公寓律师费约1,500美元，董事会申请费为500至700美元。

国家合作银行高级副总裁瑞安•格里尔表示:“当你提出申请时，董事会应该向潜在买家或经纪人发送一份清单，列出所需条件和费用。”

卖方: 过户费的预算是购买价的8%到10%

卖家可能会比买家支付更多的过户费，这在很大程度上是因为他们有责任支付中介费。

中介费:REBNY的新政策于2024年1月1日生效之前，卖方预计将支付中介费，传统上为6%，由卖方经纪人平分给买方经纪人。一套价值100万美元的公寓，6%的中介费就是6万美元。现在卖方必须直接支付给买方经纪人。

律师费:一笔标准交易的律师费起价为3000美元，还可能更高。

转让税:如果售价超过50万美元，卖家要缴纳1.825%的州和城市合计转让税，如果售价低于50万美元，卖家要缴纳1.4%的州和城市合计转让税。(如果是100万美元的交易，则需要18250美元;如果是50万美元的交易，则需要7000美元。)如果你的公寓或联排别墅售价在300万美元或以上，税率将增加0.25%。

大楼费:大多数康斗公寓和合作公寓都会收取迁入和迁出费用，每套费用从几百美元到几千美元不等，管理经纪人和合作公寓律师的费用约为1500美元。