外国投资者购买美国农田分析报告：中国投资者所占比例不足1%

据外媒报道，曾经的中国互联网教父、盛大网络的创办人陈天桥在美国俄勒冈州拥有一片面积达19.8万英亩的林地。因此这位中国商人成为了美国排名第82位的“地主”，同时也成功跻身美国的第二大外籍土地拥有者。

越来越多的外国投资者和机构开始把目光投向美国农业和商业地产。北美购房网的团队也在过去一年中完成多笔大型农田果园的交易。

那么，外国投资者在美国持有农业用地的整体形势如何？美国农业部对外国投资者有哪些申报要求？以及外国投资者在美投资农业用地的具体数据分析是怎样的？北美购房网整理了一份美国农业部2023年发布的关于截至2022年12月31日的报告，希望能给潜在投资者一些参考。

整体形势

按照美国农业部提交的信息报告，截至2022年12月31日，外国投资者持有超过4340万英亩的美国农业用地的权益。占美国所有私人农业用地的3.4%，占美国所有土地的近2%。这比2021年12月31日的报告增加了超过340万英亩。其中林地占所有报告的外国持有面积的48%以上，耕地占28%以上，牧场和其他农业用地占21%以上，非农业用地略高于2%。

外国持有的美国农业用地从2012年到2017年略有增加，平均每年增加60万英亩。2017年以来，外资持有美国农业用地每年平均增加近290万英亩，每年从240万英亩到超过340万英亩不等。

外国投资披露法案 (AFIDA)

1978 年美国农业部颁布了外国投资披露法案 (AFIDA)，要求自1979年2月1日起，所有持有农业用地的外国人需在获得或转让农业用地权益后90天内向农业部长申报此类资产。此外，农业用地的性质变化，或外国人身份的变化，也必须在该情况发生后90天内提交报告改变。该法案中定义的“农业用地”包括美国用于农业的面积超过10英亩所有土地。

AFIDA 详细规定了外国人需提供的披露信息，包括外国人的法定姓名和地址；公民身份（如果是个人）；如果非个人或政府、法人实体的性质，包括该实体的创建国家/地区以及主要营业地点；经营类型；披露的外国人和其他实体的法定名称或地址的任何变更。持有土地面积; 土地使用；购买价格；有关代表的信息;土地权益如何转让；所有者与经营者的关系；租赁协议类型（如有）；以及土地权益转让的日期。如果是处置，处置权益的一方还需要提供该权益的法定名称和地址。

根据 AFIDA第7条，未能遵守AFIDA 将对报告中披露的外国人或其他实体处以民事处罚：最高可达所涉土地权益公平市场价值的25%。

AFIDA 程序规定土地按地块进行报告。所有土地均由同一实体持有，位于一个县且同时获得的相同方式（利益类型），以单一表格进行报告。土地可以不必相邻。因此，土地所有者数量少于地块数量。

根据该法案报告的数据分析

根据外国投资披露法案 (AFIDA)披露的数据显示，外资持有的美国农业面积截至2021年12月31日为4000万英亩。截至2022年12月31日外资持有的美国农业面积近4340万英亩，面积增加约340万英亩。

2012年至2022年间，外国持有的美国农业用地所有类别均有所增加，其中农田耕地面积从大约510万英亩增加到1250万英亩，增加了145%；森林面积增加了53%，从大约1400万英亩增加到2140万英亩；牧场面积增加了27%，从大约590万英亩增加到超过750万英亩。

外国人报告了在美国所有50个州和波多黎各拥有的土地。除了缅因州的土地面积外，外国投资美国农业用地集中在南部和西部。

德克萨斯州拥有美国最多的外国农业用地，超过540万英亩。缅因州拥有第二大外资农业面积，略低于350万英亩。科罗拉多州拥有第三大外国农业用地，面积略低于250万英亩。大部分外资农业企业在德克萨斯州和缅因州的土地由林地组成。

按百分比计算，缅因州约21.1%的私人农业土地由外国投资者持有；这大约占外国持有的农业用地报告的8%。夏威夷拥有美国第二大外国农业用地比例，占该州私人农业用地的12.8%，而外国持有的农业用地占全美的不到1%。阿拉巴马州 (8.6%)、密歇根州(8.6%) 和路易斯安那州 (8.3%) 的外国持有农业用地比例位居第二。

2022年外资持有农业面积增幅最大的州是科罗拉多州，增加超过55.7万英亩；阿拉巴马州增加了超过51.4万英亩；密歇根州增加超过46.1万英亩。2021年和2022年都归属于这三个状态。阿拉巴马州和密歇根州的土地增加主要反映了对森林的大量购买，而科罗拉多州的增加主要是农田和牧场。

阿肯色州，伊利诺伊州、缅因州、北卡罗来纳州、俄亥俄州、俄勒冈州和佛蒙特州是7个出现外国持有的农业面积下降的州；302,601英亩的总面积下降反映了长期租赁土地的减少。数据涉及外国土地持有的农业用地，不包括非农业土地持有量。据报告，外资持有土地面积近909,000英亩非农业用地。

外资持有农业和非农业土地的县集中度如下图所示。

加拿大投资者拥有最大数量的外国持有的农业和非农业企业土地，占32%，即1420万英亩。另外四名的国家分别是荷兰12%，意大利6%，英国6%，德国占5%，总共拥有1300万英亩土地，占外国土地面积的29%。其余1,710万英亩，占所有报告的外资农业用地的38%和非农业土地，由其他国家持有。例如，中国拥有34.9万英亩，略低于外资总土地面积的1%。

中国对美国农业用地的投资

尽管中国申报的农业用地面积还不到美国外国农业用地面积的1%，人们对这个话题很感兴趣。截至2022年12月31日，中国主要投资者申报者拥有349,442 英亩农业用地。两家中资公司——Brazos Highland Properties, LP 和Murphy Brown LLC（SMITHFIELD FOODS）——报告面积为102,345英亩和97,975英亩，分别是迄今为止最大的中国投资者。其他顶级中资包括Murphy Brown of Missouri (Smithfield Foods)（42,716英亩）；Harvest Texas, LLC（29,705 英亩）；和Walton International Group (USA), Inc（29,437英亩）。这五家公司占比中国总投资的86%。

中国对美国农业用地的投资遍布全国（如下图）。各州有中国最大的土地是德克萨斯州（162,167英亩）；北卡罗来纳州（44,776英亩）；密苏里州 (43,071英亩）；犹他州（32,447英亩）；弗吉尼亚州（14,382英亩）。这五个州总共有总投资面积的85%。特别是在德克萨斯州，长期与风能投资相关的租赁占主导地位，而土地所有权往往更多在其他州很常见。

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