加国重现90年代危机！大批项目接管！破产激增超41%创纪录

（加西网综合）来自彭博社的消息，加拿大停工项目数量猛增，越来越多的房地产大型开发项目正在转给破产程序、进入接管流程。有专家指出，上一次市场中出现如此多停滞项目的时候是上世纪 90 年代房地产危机爆发时，不过总体来看，目前要比 90 年代情况还是要乐观一些。

从加拿大最高的公寓大楼、到光秃秃的土地，全国各地的住宅开发项目越来越多地陷入停滞状态，被推入破产管理程序。

专家表示，利率上升、建筑成本和延误以及房地产市场放缓都导致项目面临财务压力的频率不断上升。

商业地产公司 CBRE 世邦魏理仕土地服务集团副主席 Mike Czestochowski 表示，在一年前，可能是每月会出现一个项目，或者每两个月一次，现在是每周出现一个项目，频率大幅增加、项目数量激增。

破产管理是担保贷款人让法院指定某人控制财产并对其进行清算或以其他方式最大化资产价值的一种方式。

虽然 CBRE 世邦魏理仕通常被认为是最后的手段，但随着涉及多个抵押贷款和相关各方的大型建设项目开始陷入困境，世邦魏理仕的接管数量有所增加。

该公司土地服务集团执行副总裁 Lauren White 表示：这些正在建设中的项目由于持续价格上涨，以至于资金耗尽。

近几个月来，安大略省出现了大量破产管理程序。

安省基奇纳地区的一个案例相当夸张，债权人向 Elevate Condominiums 项目的业主申请破产管理，该项目计划建造四栋塔楼。

到 10 月份提交申请时，施工人员已经离开工地，工程已完成 80%，但尚未封存。12 月的一份报告发现，当接管订单完成时，业主的银行存款只有 300 元，而欠债超过 1 亿元。

温哥华也有类似情况。

市中心西端一座计划建造的 55 层公寓大楼的债权人于 1 月中旬申请接管，其中包括 BMO，该公司正在寻求偿还超过 8200 万元的贷款债务。

还有些项目，即使在施工基本完成后也会遇到麻烦。

Duca Financial Services Credit Union Ltd. 于 1 月 19 日针对 Mizrahi Inc. 位于多伦多 Hazelton Ave. 128 号的公寓项目提出申请，要求偿还其 1600 万元的贷款债务。

Czestochowski 表示，虽然最大的开发商通常仍能获得资金，但规模较小的开发商发现很难获得更多资金，因为他们经常依赖的二线贷款机构变得更加谨慎。

因此，当债务到期时，事情就会变得更加困难。

在过去的一年时间里，这些激增的破产接管案例已经不仅在安省和 BC 这些房市热门地区，甚至很多过去房市洼地也开始被波及。

最近新不伦瑞克省圣约翰市一座历史悠久的银行大楼、温尼伯一座失火公寓等。CBRE 的土地服务集团执行副总裁 Lauren White 表示，考虑到这些项目带来的所有挑战以及延误的可能性，高层建筑的增长尤其明显。

她说，这很大程度上归因于管理不善，没有意识到开发过程的长度和复杂性。

最引人瞩目的项目还要属多伦多的加拿大第一高楼 The One，是一座正在建设的 84 层建筑，Mizrahi Inc. 也在开发。

10 月提交的法庭文件显示，该开发商负债 17 亿元，预计施工将晚两年多完成，超出预算 6 亿多元。

其他值得注意的进展包括债权人在 11 月推动对 Vandyke Properties 的至少五个项目实施破产管理，涵盖大多伦多地区 1,700 多个单位，其中一些已经在建设中，索赔债务超过 2 亿加元。

当借款人开始违约时，有担保债权人可以利用破产管理权来收回资金。

均富重组业务合伙人 Dan Wootton 表示，这一过程的重点是价值最大化，因此这可能意味着与现有开发商一起完成项目，就像 The One 的情况一样，或者只是试图出售。

Wootton 说，贷方通常会尝试与借款人合作，在采取路线之前，通常会出现不止一笔拖欠付款的情况。破产管理被认为是相当极端的法律救济。并非所有申请都会获得批准。

去年 12 月，BC 省的一名法官就驳回了将 Coromandel Group 希望纳入破产管理的请求，该集团旗下 16 处房产拥有约 7 亿加元的担保债务。拒绝这一决定的部分原因是一些财产已经被自己接管。

但所有这些情况中，最惨的还要属预售楼花的买家们，因为一旦进入接管程序，所有预售公寓购买协议都可能被终止。有时候项目会改变用途变为养老院或是学生宿舍，也有时候还需要买家花费更多的钱完成之前的交易。

但对于买家们来说，房屋需要加价，就意味着买家需要更高的贷款额度，如果买家无法达到抵押贷款压力测试的要求、那么就将无法继续持有房产，至于是转售还是退回都变得复杂。

而且如今市场中的转售也正在变得困难，CBRE 的 White 表示，虽然预售市场仍有买家愿意接手转售的情况，但通常他们不会急着成交，因为所有人几乎都在等待市场的“见底”。

White 表示，上一次破产管理如此糟糕的情况可能是在 20 世纪 90 年代初，但从目前来看整体市场比当时更活跃，人们对潜在的破产管理销售仍然感兴趣。但她认为，市场的复苏可能还需要更长的时间。

ref：

https://www.bnnbloomberg.ca/real-estate-receiverships-on-the-rise-as-projects-stall-1.2029392

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去年加国企业破产激增超41%创纪录

加西网报道：据加拿大最高金融监管机构周五发布的数据，2023 年企业破产率猛增 41% 以上。

破产监管办公室的报告显示，去年破产总数（即企业和消费者申请的破产总数）增加了 23.6%。

加拿大世界大型企业联合会首席经济学家佩德罗·安图内斯（Pedro Antunes）表示，企业的高破产率“讲述了一个我们一直有点担心的故事，本质上是我们在经济活动低迷的情况下看到许多企业面临非常艰难的经济环境”。

他表示：“利润大幅下降，我们已经看到了 CEBA 到期贷款偿还的压力，或许还有其他压力正在发挥作用”。

他预计未来几个月可能会有更多失业。

他表示，如果情况开始恶化，加拿大央行仍有降低利率的空间，这将有助于企业偿还贷款并减少裁员的需要。

他称：“我们正处于关键时刻。每个人都屏住呼吸，看看会发生什么”。

加拿大破产与重组专业人士协会 (CAIRP) 在一份声明中表示，周五的数据标志着企业破产数量创下 36 年来的最大增幅。分析师预计企业将在 2023 年遭受重创，许多企业无法偿还疫情贷款。

CAIRP 主席安德烈·博尔杜克 (André Bolduc) 表示：“许多企业已经岌岌可危。由于利率提高，偿还债务的成本增加，这意味着进入 2024 年后，支付日益增长的业务成本的空间将更小”。