危险 ◇ TD：房市发出危险信号，迹象几乎与1990年代崩盘时一样！

根据加拿大金融邮报（Financial Post）报道，安省房地产市场正在发出危险信号，有迹象显示目前的市场几乎与1990年代崩盘前夕一样。

多伦多道明银行（TD）的一项最新研究表明，自 2008 年金融危机以来，安省的房地产市场从未如此不稳，销售量与新房源的比率可能会降至 1990 年代经济崩溃时的水平，而40年前的崩盘导致房价暴跌超过 30%。

TD银行经济学家里希·桑迪（ Rishi Sondhi ）表示，令人担忧的是，如果利率上升进一步抑制需求，该比率将下滑至 20 世纪 80 年代末至 90 年代中期房地产市场崩盘以来未曾见过的水平。

在 20 世纪 80 年代末和 90 年代初，安大略省的房价暴跌了 32%，大多伦多地区的房价下跌了 38%。

销量与新挂牌房屋的比率衡量房地产市场的供需情况，并有助于预测价格。低于40%意味着新挂牌量超过销量的买方市场，40%到60%之间是平衡市场，超过60%意味着需求超过供应，属于卖方市场。

图：该比率目前已经跌至与90年代和2008年一样

桑迪说：“安大略省的比率接近在这些崩盘期间的水平，这无疑引起了我们的注意，并值得密切关注。”

他说，值得注意的是，通常需要经历严重的衰退才能使这一比率达到这一水平。

桑迪表示，通过对两次经济衰退的比较，我们有理由相信这种结果是可以避免的。

按人均计算，如今的销量已处于 20 世纪 90 年代的低点，但挂牌量却比当时低了约 20%。

经济背景也更好，1990年3月至1992年5月，加拿大因高利率和紧缩财政开支等因素而陷入严重衰退，安大略省 GDP 和就业率从高峰到低谷下降了 6%。

TD道明银行预计明年安省经济将陷入停滞，但不会陷入衰退，就业率仅略有下降。

当时的利率也更具惩罚性， 从1989年2月到1990年5月，加拿大央行的利率上升了约240个基点，从11.7%升至14.1%。

如今，许多经济学家认为利率已达到 5% 的峰值，很多专家预计央行将在明年第二季度开始降息。

桑迪说，主要的百搭通配符是投资者活动，上世纪九十年代经济衰退之前，房地产投机活动激增，导致房地产泡沫膨胀。当经济陷入衰退时，房屋建筑商面临库存过剩，导致价格进一步下跌。

今天，加拿大投资者活动非常活跃，占第一季度全国购房量的 30%，创 2014 年以来的新高。

桑迪说，由于缺乏数据，无法进行直接比较，但迹象令人不安。

他表示：“我们确实知道，利率上升给新房市场带来了困难，让买家更难交接之前所购买的房产。”

尽管不太可能出现 90 年代那样严重的衰退，但到 2024 年中期，安大略省的房价可能会再下跌 10%，因为借贷成本上升削弱了需求，而房主在压力下屈服，市场上出现了更多的供应。

桑迪表示：“至少到 2025/26 年，房主将继续面临这种压力，届时那些以超低利率申请抵押贷款的房主将面临显著的房贷还款冲击。”

当利率上升时，贷款者就必须做出一些让步。

穆迪分析公司检查了不同类型贷款的拖欠率，以确定加拿大人如何确定还款的优先顺序。

房贷抵押贷款似乎是排在第一位，拖欠率低于历史平均水平，逾期付款比例仅为金融危机后的三分之一。 

其次是信用卡还款，随着加拿大人减少借贷，信用卡拖欠率也低于平均水平。

汽车贷款是加拿大人最后考虑的偿还项目， 穆迪表示，在过去三个月中，汽车贷款拖欠率已超过大流行前的水平，并且比任何其他信贷类别的历史平均水平还要高。

这也不是小事，因为汽车价格上涨和借贷成本上升增加了汽车贷款的规模。

图：汽车（蓝线）、信用卡（绿线）和房屋按揭贷款（黄线）拖欠率走势。

TD银行现在发出警告，将现在的房市和2008年房市、甚至是1990年代的房市比较，称迹象几乎一样，大家认为，多伦多房市真的会崩盘吗？

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