加拿大Condo项目破产增多 有开发商欠债1亿账上仅余300元！

加拿大有越来越多柏文开发项目被推入破产管理程序，专家认为，利率上升、建筑成本和延误以及房地产市场放缓都导致项目面临财务压力的频率不断上升。

据加拿大广播公司（CBC）报道，世邦魏理仕加拿大(CBRE Canada)土地服务执行副总裁泽斯汉基（Mike Czestochowski）表示：“一年前，这可能是每月一次，每两个月一次，现在是每周一次。”

破产管理是担保贷款人让法院指定某人控制财产并对其进行清算，或以其他方式将资产价值最大化。

由世邦魏理仕接管通常被认为是最后手段，随着涉及多个按揭和相关各方的大型建设项目开始陷入困境，此类数量正在增加。

该公司土地服务集团执行副总裁怀特（Lauren White）表示：“这些在建项目成本上涨如此之快，以至于他们（开发商）的资金耗尽了。”

安省基秦拿(Kitchener)的情况就是如此，Elevate Condominiums项目的业主被债权人要求申请破产管理，该项目原本计划建造4幢塔楼。

工程到去年10月提交申请时，已完成80%，但尚未封顶，施工人员已经离开工地。12月的一份报告发现，当接管程序完成时，业主的银行存款只有300元，而欠债超过1亿元。

此外，还有一些没进展到这一步的项目。

温哥华市中心一幢计划建造的55层柏文大楼的债权人于1月中旬申请接管，其中包括满地可银行(BMO)，该公司正在寻求偿还超过8,200万元的贷款。

有些工程即使在施工基本完成后也会遇到麻烦。Duca Financial Services Credit Union Ltd.于1月19日针对Mizrahi Inc.位于多伦多Hazelton Ave. 128号的柏文项目提出申请，要求偿还其1,600万元的贷款。

泽斯汉基表示，虽然最大的开发商通常仍能获得资金，但规模较小的就很难了，因为他们经常依赖的二级贷款人变得更加谨慎。

“因此，当债务到期时，事情就会变得更加困难。”

安省近几个月已有不少项目进入破产管理程序。怀特表示，高层建筑的成长尤其明显。

“这很大程度上归因于管理不善，（开发商）没有意识到开发过程的长度和复杂性，”她说。

其中，由Mizrahi Inc.开发的84层在建高楼“The One”，最近因面临破产管理最引人关注。

10月提交的法庭文件显示，该开发商负债17亿元，预计施工将延期两年多完成，超出预算6亿元。

其他值得注意的，包括债权人在11月推动对Vandyke Properties的至少5个项目实施破产管理，涵盖大多伦多地区1,700多个单位，其中一些已经在建设中，索赔债务超过2亿元。

“极端的法律救济”

当借款人开始违约时，有担保债权人可以利用破产管理权来收回资金。

均富会计师事务所(Grant Thornton)重组业务合伙人伍顿(Dan Wootton)表示，这一过程的重点是价值最大化，既有可能像The One的情况一样，与现有开发商一起完成项目，也可能直接出售。

但并非所有申请都会获得批准。伍顿指，因为破产管理被认为是相当极端的法律救济。

去年12月，一位卑诗法官驳回了将温哥华中资房地产开发商Coromandel Group纳入破产管理的请求，部分理由是一些财产已被开发商自己接管，该集团拥有16处房产，债务金额约为7亿元。

一旦破产管理获得批准，接收方将评估完成该项目的成本，并将其与开发商透过销售单位可能带来的收入进行比较。当预计成本过高时，就会采取严厉行动。

伍顿说：“不幸的是，所有预售柏文购买协议都可能被终止。所以这几乎就像是重置。”

买家有时可以选择支付更高的价格购买单位，但项目也陷入了麻烦，因为买家无法以更高的价格获得按揭，迫使开发商尝试将其转售到更安静的市场。

伍顿表示，在这个市场上尝试转售整个项目也很困难，因为许多人都专注于自己的项目。

但世邦魏理仕的怀特就认为仍有买家，只是他们不会急于达成交易。“他们试图把握市场触底的时机”。

怀特表示，上一次破产管理如此糟糕的情况可能是在20世纪90年代初，但至少现在的买气比当时要活跃。

图：加通社