2024.03.04

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导读：消息面上，市场传闻，万科正在与某些贷款机构（主要是保险公司）进行谈判，以延长其非标准债务的期限。

作者 | 第一财经 方圆

债权人辟谣后，万科股债价格仍遭遇重挫。

3月4日，万科多只境内债走低，“22万科06”跌超36%。“21万科04”下跌19.25%至65元，“20万科08”跌超9%至65.46元，“22万科02”跌超8%至74.07元，均创历史新低。拉长时间线看，上周开始，“21万科02”、“22万科01”、“20万科06”等多只债券已出现大幅下跌。

股价情况亦不容乐观，万科AH股齐跌。万科A(000002.SZ)报收9.43元/股，跌超4%；万科企业(02202.HK)报收5.60港元/股，跌超7%。

消息面上，市场传闻，万科正在与某些贷款机构（主要是保险公司）进行谈判，以延长其非标准债务的期限。昨日上午，新华资产管理股份有限公司（下称“新华资管”）在其官方公众号发布声明为万科辟谣，称关注到有关与万科企业的不实信息。

记者注意到，万科及其子公司与多家资管机构存在借款关系，其中共有97.82亿元借款来自新华资管。此外，新华资管与万科还有更深渊源，根据万科财报信息显示，原新华保险董事长、执行董事康典为万科的独立董事。

据目前万科最新财报数据，截至2023年9月30日，万科在手现金1036.8亿元，较2023年年初下降24.4%。短债477.4亿元，现金对短期债务覆盖倍数为2.2倍。不过据多位业内人士认为，地产在手现金受监管及公司模式影响，实际可动用的资金远少于这一数据，实际状况难以被穿透。

新华资管与万科存多重股权、债权关系

综合多份公告来看，此前，新华资产管理股份有限公司（下称“新华资管”）确与万科存在多重股权、债权关系。

据万科企业股份有限公司2023年度第四期中期票据募集说明书，截至2022年末，万科非传统融资渠道中，新华资管、泰康资管均为主要借款方。新华资管合计共有7笔借款，累计金额97.82亿元。借款终止日最早一笔金额为26.25亿元，将在2024年12月25日到期。

据新华保险2023年半年报，在新华保险拥有控制权的主要结构化主体中，有3只产品与万科有相关，分别是新华-万科武汉不动产债权投资计划、新华-万科物流基础设施债权投资计划（3期）、新华-万科昆明债权投资计划（1期），持有份额均为100%，实收投资款分别为26.25亿元、15.77亿元、11亿元，合计53.02亿元。

值得注意的是，截至2022年末，泰康资管合计借款为46亿元，其中借款终止日最早的到期的为2032年7月6日。平安银行、中原信托有限公司、中诚信托责任有限公司的借款金额分别为58亿元、30亿元、22亿元。

除借款关系外，新华资管与万科还有更深的渊源。截至2023年6月30日，在万科A前10大股东中，“新华人寿保险股份有限公司-分红-个人分红-018L-FH002深”位列第六，持股比例为1.37%。同时，根据万科财报信息，原新华保险董事长、执行董事康典为万科的独立董事。

现金流能否“渡劫”

万科的现金流能否覆盖现有临期债务？

根据2023年三季度报，截至2023年9月30日，万科的现金及现金等价物为1012亿元。在手现金1036.8亿元，较年初下降24.4%。万科有息负债3230亿元，较年初增加89亿元；短债477.4亿元，现金对短期债务覆盖倍数为2.2倍。

但不少业内人士认为稳健数据背后仍有隐忧。

一方面，地产公司营运模式有其特殊性。记者从多名地产业内人士处获悉，考虑到房企的公司结构、项目资金投放方式，真实能让上市主体公司自由调度的资金要更少。预计部分货币资金仍沉淀在项目中，受到预售监管限制，尚未达到回款到母公司的条件。

因此现金对短期债务覆盖倍数并不代表现金流安全。以碧桂园为例，2023年中报数据显示，碧桂园货币现金和应收款4850亿元，短债倍数4.46，但随后仍出现暴雷。

另一方面，万科有息借款中银行借款的占比仍较低。截至三季度末，万科有息负债中银行借款占比61.4%，较上年同期提升2.8%个百分点。作为对比，金地截至三季度末的有息负债中银行借款占比70.84%，公开市场融资占比28.98%；截至上半年末，保利发展银行贷款与直接融资在有息负债规模的比重86%，招商蛇口银行贷款占其有息负债62.8%。

一名业内财务人士认为，银行贷款一般是房企能获取的较为便宜的资金。银行借款占比较低或意味着万科面临着比上述竞品更大的债务成本。

近期亦有迹象显示，万科正加速陆续出售旗下资产。2月，万科将上海七宝万科广场50%的股权，折价卖给香港领展基金。交易对价仅为26亿元，约为评估价的七折。

万科的全资子公司深圳市盈达投资基金管理有限公司将其持有的深圳市高新投集团有限公司6.16%的股权出售给深圳市投资控股有限公司。2个月前，万科也陆续出售3家悦榕庄酒店的股权，获得4.8亿元的现金“回血”。

这个地级市比重庆、天津还有钱