唏嘘｜加拿大将严格限制贷款金额不能超过收入4.5倍！温哥华将......

3月24日，据《环球邮报》爆料，加拿大金融机构监管办公室（OSFI）已告知加拿大各大银行，必须限制超过借款人年收入4.5倍的按揭贷款数量。

敬请大家注意，该消息源来自于3名不愿透露姓名的人士，该消息也没有从OSFI得到官方证实。在西方媒体，这属于内线爆料，《环球邮报》表示，他们对信源的可靠性有信心，但不对此信息置评。

图自《环球邮报》，2024年3月

报道称，加拿大与其他国家不同，银行发放的贷款中有很多高杠杆比例的个案。

在这个问题上，黄三水表示，新移民或者有海外收入证明的人，的确可以从银行得到与其真实收入相比高出许多的贷款额度。

大家可以对这种现象提出批评和质疑，但这就是加拿大房地产的一部分，客观上也对推高房价起到了直接影响。

不久前，加拿大媒体爆料的汇丰银行多伦多分行给大批华人客户（用超高的中国收入担保）高额贷款就属于这种情况。

《环球邮报》报道称，房价涨得越快，高杠杆贷款个案越多，这也造成加拿大贷款人成为世界上负债最高的房地产购买群体。

图自路透社，2024年3月

报道称，新的监管政策将在2025年一季度生效，自生效之日起的新贷款将受到影响，已经批准的贷款继续按照原有政策执行。

报道还称，OSFI充分考虑到温哥华和多伦多两个地区的特殊情况，允许这两个房价昂贵的区域对部分客户放宽限制。

但具体的比例无从得知。

以购买价值100万的房产为例，如果买家首付20万，贷款80万，需要年收入达到18万加元。如果首付35%，则需要贷款65万，家庭年收入也要接近15万加元。

且不论首付从哪里来，绝大多数大温居民的收入根本不配得到贷款。

所以，新移民和海外收入担保这两件事依然还会存在，只是个案和占比如何变化的问题。

《环球邮报》认为，新政对房地产市场的影响现在还无从预测，因为太多细节还是未知，但假设有天监管一刀切，所有抵押贷款只认加拿大境内收入，且严格执行4.5倍收入的上限规则。可以想象温哥华和多伦多这样的房地产市场会立即陷入冰封状态。

因为刚需买家基本都被踢出局了。

报道还指出，这项新规是对金融机构的，而贷款压力测试是针对贷款人的，两项政策并无关联，在不同的角度限制房地产市场的资金杠杆率。

但黄三水对此嗤之以鼻，这种限制遮遮掩掩毫无意义，除非一刀切谁也不能例外，否则银行就有最大的动力突破限制。

而加拿大央行的数据显示，2022年一季度时，加拿大高杠杆贷款（突破了收入4.5倍限制的贷款）占全部贷款的22%，2023年四季度加拿大房地产市场降温，但这个比例依然高达12%。

黄三水说，这个内幕消息如果是真的，那没买房的就要抓紧了，因为2025年一季度后贷款会更难，而贷款变难之后买房就会更难。

对大温地区的准买家来说，或者新政之前下单，或者做好长期不买房的准备，至于大温房价会不会跌，已经不能用正常的经济规律判断了。

Frank Mortgage总裁Don Scott表示。，新政将把贷款人推向私贷市场，他们将被迫选择更高利率的贷款。

事实上，加拿大尽管有房贷金额和收入挂钩的政策，但目前各家银行都没有对高杠杆贷款的比例进行任何限制。

这也是OSFI出台新政的原因，既然商业银行自己不打算控制风险，那就只能OSFI出手了。

不过贷款人有一种办法回避这项监管，那就是支付按揭贷款保险。支付保险的贷款不受新政限制。

至于更多细节，大家还要等。