房价要腰斩？还有几年能跌到头？

根据中指研究院的官方数据，今年3月份全国新建住房平均成交价格是9907元/平方米，这一价格与2023年4月顶峰的12469元/平方米相比，每平米下降2562元，下降21%。

其中近一年来西安、上海、成都是涨幅前三名，而下跌较大的城市包括南京、广州、郑州。

根据鹅少身边的体感，这一轮房价下跌很多地方接近30%，这份数据大体上是可信的。

很多朋友这时候可能就比较焦虑，这房价到底还要跌几年？

最近高盛就做了一个预测：至少还有3年见底，也就是2027年。

他的推导过程是，把美国、日本、中国房价最高点重叠起来，观察他们下行的趋势，横轴所代表的是季度。

也就是说美国从06年算起到底用了6年就见底回升，而中国从2021年最高峰算起，也就是至少到2027年才能见底，我们至今才跌了一半，至少还有3年要跌。最终房价的底大概会在21年的60-70%左右，接近腰斩。

天呐！中国的房价居然还需要3年才能到底！而且现在才跌了一半？

不好意思，鹅少有不同意见，高盛说的不对。

为什么不对呢？因为高盛的预测太乐观了…

高盛所谓3年到底的判断，是基于美国的历史情况作出的假定，我们从图上看到美国房价从06年开始，中间经历08金融危机，最终确实只花了6年就企稳回升，并且在今年重新回到了当年的高点，完整走完了一个周期。

但是大家有没有选择性地忽视了旁边的另一条线，这条线从91年开始，一路向下，从不回头，整整花了20年才到底，直到近两年才有回升的迹象。

这条曲线的主人正是我们的邻居，日本。

美国人确实只用了6年房价就企稳，但是日本却整整用了20年！美国之所以走出了跟日本完全不同的路径，是因为美国有两大优势是日本所没有的。

1、科技进步。

2、全球货币。

美国从08年金融危机之后，房地产的风险硬着陆，此后开启了居民去杠杆的过程，美国居民也经历了提前还贷、降低负债、缩紧消费的过程。在这个过程之中，发生了10年代的移动互联网技术进步，催生了包括iPhone、app在内的新一轮经济增长。

其次，美联储从08年开始QE，疯狂放水。放出来的水大量流入美国企业和居民口袋中，同时由于美国全球货币的地位，放水导致的通胀恶果很大程度上是有全世界一起来承担的。

直到20年疫情，美国再次无限QE，并且直接给居民账户里打钱，相当于在居民资产负债表修复后，又给居民加了一波杠杆，这再次给美国房地产市场添了一把火，才回到了当年的历史高位。

我们再来看日本，它从90年代泡沫破灭后，没有赶上互联网、移动互联网浪潮，也没有引领什么大的科技创新。

同时由于没有全球货币的地位，日本央行不管再怎么放水都是在自嗨，钱拥堵在金融体系内空转，到不了老百姓的手上。

居民资产负债表得不到修复，就只能依靠时间，老老实实地勒紧裤腰带还债。直到花了20年把90年代欠的钱还差不多了，居民负债率下来了，在这几年才重新开始加杠杆。

因此，高盛预测房价3年到底，有两个隐含前提，那就是：

1、中国在未来能不能引领新一轮科技创新？比如AI、新能源之类。

2、中国有没有条件大放水直接修复居民负债率？

第二个条件，基本可以pass。我们没有美元的全球货币地位，而且人口又是美国的数倍，如果直接给居民打钱，那将是一个天文数字，所产生的通胀将直接由本国人民承担。

我们祝福在多个场合表达了对这种做法的不同意见，可见上面对大撒币是非常不认可的，我们也没有条件像美国那样疯狂放水还屹立不倒。

剩下的希望就只能寄托在第一条，技术创新上面，看能不能通过提升科技来创造新的经济增长点。比如再来一次iPhone革命，再创造几个像腾讯、阿里那样的企业，那毫无疑问，我也相信3年内房价必见底。

如今来看能担此大任的也只有AI、新能源有这样的潜力。

如果3年内这样的技术创新还不足以挑起大梁的话，那房价就轻易还不能言底。

房价真正的底，不是什么腰斩，也不是什么还有多少年，而是看居民杠杆率需要花多久才能修复。也就是老百姓什么时候把自己身上背着的负债还得差不多了，才能进行新一轮加杠杆，再去贷款买房子。

不把钱先还完，哪来的贷款去买新房呢？是不是这个道理。

而科技创新或者直接发钱，其实都是加速了这个过程。

至于我们每一个家庭如果手里有多套房产的，究竟是扛一扛，等房价在若干年年以后的回升；还是及时止损，当断则断。就看每个人对以上这两个因素的内心判断。

恐怕在每个人的心里，都有不同的答案。

时代的一粒灰落在普通人头上就是一座山。周期的翅膀只需微微扇动，掀翻的就是无数个家庭安身立命的资产。

千万不要和周期作对。

我是财经圈少讲点真话的鹅少，能不能请朋友们给鹅少点个“在看”，分享转发就是对鹅少持续跟踪的最大支持啦！感谢您的小小举动，我们下期再见～