美国房市的纠结：现有屋主不肯弃低息换新家 欲置业者无房可买

美国房贷利率在7%高位徘徊，比几年前定息按揭至少高出3个百分点，这个巨大差距使现有屋主不愿放弃旧有优惠，继续保留旧屋，造成市场供应减少，这种几十年来首次出现的锁定效应，使首次置业者没有太多选择，而且间接推高房价、扰乱市场。

《纽约时报》报道，在1990年代末和2000年代初，大多数屋主的房贷利率介乎7%至9%之间，但之后随着网络经济衰退开始下降，并在金融海啸后进一步跌落，不少屋主在这个过程中选择重新贷款。到疫情初期，房贷利率触及历史最低点，许多家庭都获得低于3%的超低贷款利率。

这种利率差距直接导致房产市场的异常。联邦房屋金融管理局（Federal Housing Finance Agency，FHFA）经济学家最新研究显示，全美每年通常售出大约500万套房屋，但前年春季至去年底利率上升期间，全美房屋销售减少了大约130万套。

另外在1998年至2020年期间，从未有超过40%的房贷持有人的固定利率，低于市场利率1个百分点以上。然而在过去两年，随着联邦储备系统为了对抗通胀，各种贷款的利率飙升。截至去年底，大约70%房贷持有人的利率，比市场提供的新贷款利率低了3个百分点以上。

由于利率从疫情低点上升得又快又急，大多数拥有房贷的屋主发现，现在出售自己的房屋，在财务上可能是愚蠢行为。只要短期内不搬迁，例如不要为了更好的工作或更高的薪水而搬迁，也不要搬到较小或较大的住所，那么未来几年就可以继续享受原有低息。

然而对于许多其他人来说，利率问题已经影响家庭决策和整个房屋市场运作，而且可能加剧对经济更广泛的挫败感。经济学家利伯索恩（Jack Liebersohn）和罗斯坦（Jesse Rothstein）发现，前年和去年有抵押贷款屋主的流动率下降，没有抵押贷款的屋主或租房者，流动率却没有相应下降。罗斯坦还提到，一切现象都不仅仅源于当今高利率水平，“我们从来没有遇过像过去4年这样的情况”。

伊利诺伊大学厄巴纳-香槟分校教授丰塞卡（Julia Fonseca）估计，如果人们将当前抵押贷款的剩余支付额，换成当前利率较高的支付额，可能需要额外支付5万美元。

丰塞卡与宾夕凡尼亚大学金融系助理教授刘璐（Lu Liu）也发现，享有低利率的屋主，更不可能搬到附近薪资增长较快的地区，反映房地产问题会对劳动市场产生影响，阻碍企业招聘到适合的工人，或阻碍薪资进一步上升。

这些影响可能与2008年房地产市场崩溃后的情况相似，当年的负资产问题，将许多人困在他们想要离开的房屋。但今天的挑战可能更持久，理由是低于3%的30年期房贷利率，短期内不太可能再次出现。

总统拜登已经注意到许多人对此感到不安。3月初发表国情咨文期间，拜登直接对那些担心利率的人表示，如果通胀持续下降，抵押贷款利率也会随之下降，并建议为新买家提供税务优惠。然而对于不愿出售的屋主来说，这笔优惠远远不及学者估计的5万美元差额。

来源 | 星岛日报