盼了几十年的“取消公摊”，要实现还有多远？

2024-05-12 10:05

*本文为「三联生活周刊」原创内容

文｜邢海洋

广东肇庆明确“自5月1日起，商品房实行按套内面积计价宣传销售”，“取消公摊”又回到了公众议题。其实在取消公摊的进程中这不是第一次，也不会是最后一次。合肥一提出“积极探索按套内面积计价”，山东则提出“公摊面积需在合同中明确标准”，重庆执行“以套内面积作为计价依据”多年，但缴纳契税、物业费等还是按照建筑面积计算。此次肇庆市只是要求“按套内面积计价宣传和销售”，这并不代表公摊面积不需要付费。

取消公摊，不时被提起，却很难有真动作，难在哪儿？

公摊是我们绕不过去的坎儿，楼梯是公摊，电梯井是公摊，电力、水暖设备都要公摊，物业办公室更是公摊。西安一女士买房，69平米的建筑面积公摊竟然占了37平米。走廊宽大门廊空阔，公寓的公共空间上档次，又附加了卫生间洗衣房等公共设施，可回家却是蜗居状态，究竟是什么原因开发商如此迷恋于公摊？

《欢迎光临》剧照

有一种说法是，无论按建筑面积还是套内面积买房，无论计算不计算公摊，总体价格是不会变的。买卖是市场行为，当购房者权衡了各种因素并在市场上充分比价后，其购买的房子无论用何种方式计价，对购买者而言都是最优选择。道理似乎无懈可击，但消费者又有几个具有建筑师评估证？恐怕对于普通人，用尽所有的知识储备，也就能够把自己居住的房间面积测量出来吧。而对于开发商，有了公摊，就太容易在里边加加减减，使利益的天平向自己倾斜了。

一般商品房的公摊面积在20%~30%之间，这绝不是一个小比例，一线城市的商品房，仅公摊就可能花出去一二百万，对于公摊的存在真是可忍孰不可忍。全世界的公寓房售卖，极少有按照包含了公摊的建筑面积的，就是这个原因。

我们对公摊敏感，敏感点又在哪儿呢？首先在于计算方式不透明、有可能被开发商“暗箱操作”、产权和收益权不统一。在后续的物业费、取暖费等费用计算中，往往也会按照包含公摊面积的建筑面积来收取。这是何等荒谬，试想那位西安的女士，蜗居在自己的小公寓里，却要花着两倍多的取暖费，其中一大半花在楼道和洗衣房里，可楼道和洗衣房，冬天并不会提供舒适的温度。又比如，有人买了精装修的房子，每平方米要额外多付几千元的装修费，可几十平方米的公摊是不可能“精装修”的。

《都挺好》剧照

中国式的商品房售卖环节，都是房地产开发模式，土地由地方政府拍卖给开发商，开发商批发转零售，售卖给个体消费者。可最近，浙江丽水的土地拍卖中，出现了微小地块，其中最小的仅800余平方米，且拍卖对象也面向个人，允许个人或者多人组团建房，这就使商品房建设甩开开发商成为可能。土地拍卖中自然会有容积率的限制，个人建房者只要遵循规划，便可“量体裁衣”打造自己的住宅了。这样的一户建式盖房，也就绕开了公摊的“坑”。

有了个人建房与房地产商建房的对比，公摊之不合理处就更明显了。比如居住在平房里的人，水电是直接入户的，居民并不需要为安放变压器和电表的电线杆子付费，也不用为自来水的泵房或者安装空调的空间付费。可在高层楼宇，这些都是和居住面积一样计价的，一线城市里，打工人打小半辈子的工，才能换来这些本应该计算在水电费里的公共服务。

更重要的，公摊的“公”字更应该是“公”共，而不是“公”有。当然，因为过去的人不住楼房，推开自家的门外面就是公路，公共区域，缴了税自然不用再分摊公共设施的建设和维护了。这个意义上，公摊似乎是人类城市化到了一定程度，住了楼房后才出现的新问题。

城市公寓式商品房的出现和兴起，起初并不是以房地产的商品化为目的，而是随着工厂兴建、产业聚集，为产业工人解决居住设施而创设的。最初的商品房一地一户，产权明晰，不会有所有权的矛盾。即使是政府为了保障中低收入人群居住的福利性住房，也不牵扯到公共面积的产权问题，政府向低收入居民提供廉租，自然也不会对楼宇的公共部分出售，这是公共服务设施的一部分。

《爱回家之开心速递》剧照

住房不能等同于商品，它是衣食住行等生存条件中重要的环节，和温饱有着同等的保障意义。很多地方的公摊面积实际上是政府无偿提供的，比如在英国，这个把亚当·斯密“看不见的手”作为经济运行最主要调节手段的国家，一直重视中低收入人口的住房保障，相当一部分人口住在政府租赁住房中。上世纪80年代，撒切尔夫人的自由主义改革，鼓励住房私有化，向居住于租赁房的居民优惠售卖房产，卖的也是套内面积，而不是将楼宇的配套也搭售进去。

我们现在的住房政策正面临着从香港模式到新加坡模式的转型，新加坡模式也都是按照套内面积售卖的，更不用说政府福利性组屋提供了当地八成的住房需求，组屋的价格只有商品房的两三成，这个城邦国家真正做到了居者有其屋。有人拿到组屋的房证，上面的购房者登记为Lessee，也就是租赁者。

实际上，新加坡九成的土地也是全民公有，和我们这里的国有是一个意思。土地公有，我们的商品房购买的是70年的使用权，如果连公共部分也要购买使用权，在法理上是有缺陷的。

公摊之所以不能取消，其本质就是利益之争。至于如何避免公共服务不被计入价格，其实很简单，在土地拍卖时去除了水电等公共服务占地，开发商自然就会重估土地价值。而对于开发商，公摊便于操作，房地产不景气，公摊更容易给他们留出操作空间。

从有公摊到没有公摊，技术操作上也是一个大障碍，现在的房子全包含公摊，税收物业费都是以建筑面积计算的，若改为没有公摊，新老划断面临的问题也不会少。所以我们看到的情况是，取消公摊的呼吁一浪又一浪，却总是“口惠而实不至”。

自从“公摊”从香港的房地产传入内地，执行将近30年，可谓积重难返。惟其如此，破局才需要胆识，需要勇气。