Deal分享第7期: 花5万装修增值40万的 Renton 豪宅区典范

基本信息

Renton是西雅图地区最有增值潜力的城市。Renton的价值在过去的5年一直被低估，最主要的原因是交通拥堵。Renton靠近i-405, 到Bellevue Downtown 只有 8 英里, 但是因为i-405南段只有3条车道，所以从Renton 到 Bellevue在高峰期需要 1小时。 

而离 Bellevue有12 英里的 Bothell，得益于2015年开通的i-405 北段Express Lane，在高峰期到 Bellevue只需要30分钟。所以 Bothell的房价要比 Renton高了20% 左右。 

但是 Renton的交通拥堵马上就要缓解，因为从 Bellevue到 Renton的i-405 双向各增加一条Express Lane， 这个工程在 2024年秋天完工。根据交通局的预测，从Renton到Belleuve的时间在高峰期将要缩短到 30分钟，相当于50%的提升。

而这个房子所在的区域 Kennydale，是离 Bellevue最近的区域。在当下的高峰期到 Bellevue大概25分钟，到 2024年的时候，高峰期到 Bellevue只需要 10分钟。 

这个地方到底有多金贵呢？在过去的180天，Kennydale靠湖的这片区域一共只成交了23套房子， 成交价的中位数是128万。这是什么概念呢？Kirkland 98034 的中位数是97万， Bellevue 98007 的中位数是122万， Bellevue 98008的中位数是131万。 

这个房子所处的位置是Kennydale最好的位置之一。它在山坡的最顶上，前院有Lake Washington的湖景，后院有一点点Bellevue skyline的view。

这个房子一共有4个房间。其中 3个房间在二楼，1个房间在一楼。 主卧带一个 full bath，有 Lake Washington的湖景。 二楼的其他两个房间共用一个 full bath。楼下的房间有自己独立的 full bath. 

虽然是Split Entry，但是因为坐北朝南的原因，特别亮堂。一进门的地方是一个挑高的房顶，而且还有天窗。即便阴天都有很好的光线。 

后院有一个大大的deck，也非常的方正。正后方的房子刚刚以220万 卖掉。 

虽然是Split level，但是楼下的层高有 9ft，这个层高甚至超过了现在的新房子，比常见的Split level的 7 ft 高了不少。 

这个房子今年6月曾经上市在卖，挂牌价105万。但是因为Listing Agent没有好好准备，没有Staging，而且照片没有突出亮点（根本没有提及Lake View），所以没卖掉，退市了。

李老师跟 Seller老太太商量了以 89万买下来，比市场价便宜了 10万。这算是李老师 9月份发现的最好的 deal。无奈客户的贷款批不下来，所以只能放弃了。 

在上市之前，seller老太太就给全屋更换了地毯，换了全新的炉灶，冰箱，和洗碗机。后来在 off market的时间里，seller老太太又花了1万重新装修了厨房台面，和厕所水池的台面，也换了所有的水龙头，看起来现代很多。 

这个房子最大的亮点是完美无缺的骨架，只需要花一点点的钱做一下表面的装修，房子就能增值很多。 

先说为什么他是完美的骨架 - 

1. 有挑高的房顶，有天窗.

2. 后院有两层Deck. 

3. 可以停4辆车的大车库. 

4. 楼下超高的层高.  

5. 大门是双开门，霸气. 

6. 有湖景

7. 周围全是2m以上的豪宅.

8. 显著低于中位数价格. 

有了这些优点，这个房子只需要做轻微的改造就会变得非常漂亮。具体的改造方案如下。 

1. 把厨房，餐厅，和客厅打通。目前这3个区域由2堵墙隔开，但是墙里面都没有承重柱，只需要3000块钱把墙打开，就会非常通透. 

2. 在主卧外面，车库上面加盖一层Deck，可以有完整的 Lake Washington的湖景。建造的思路如下图。

3. 把卫生间的玻璃门都拆除。

4. 厨房的柜子刷成白色的. (seller 老太太已经把台面都换成白色石英的了）

这样的改造大概成本是3-5万，改造完了以后这个房子的市场价值在120万-130万之间，瞬间增值30-40万。 

除了瞬间增值，这个房子最大的亮点是长期持有。李老师在不同场合都阐述了Renton是西雅图最大的价值洼地的结论，这个房子是Renton最好的区域，如果长期持有会有惊人的回报。 

另外，这个房子在夏天的租金大概是4000-4500/月，冬天的租金是3500左右。 

对这个房子感兴趣的小伙伴加李老师微信私聊。

李老师wechat：liweixp18