英镑下跌，美国中东买家激增！中介给伦敦豪宅区房主狂打电话，求他们卖房！

近一段时间，英国金融市场的震荡受到了全世界的关注......

由于英国政府在上周推出的“迷你预算”中宣布大规模减税，引发了市场对英国政府债务暴增和加剧长期通胀的担忧，市场信心遭受到了极大的重创。

随着恐慌情绪的蔓延，英镑也是“一泻千里”，在本周一跌至了1.0327美元的历史低点，让很多投资者直呼“活久见”。

随后，英国央行被迫救市，为避免债券市场崩盘，启动了650亿英镑的购债计划，英镑也有所回升。

但因为央行没有如外界预期的立即加息，且英国政府拒绝在减税问题上“掉头”，英镑承压仍在1.11的低位徘徊。

英国的金融震荡的确给一些投资者带来了挑战。在加息预期下，很多人担心自己的抵押贷款成本也会大幅增加。

然而，有人忧愁就有人欢喜，对于富有的海外买家来说，英镑走弱却提供了一个前所未有的机会......

【海外买家借汇率优势抢购伦敦豪宅】

据媒体报道，在英镑下跌后，很多海外买家对英国房产兴趣高涨，迫不及待想要借着汇率优势抢购伦敦优质房产。

Robert Irving Burns的数据显示，自上周五迷你预算公布以来，海外购房者的询盘量增加了35%。

该公司总经理Antony Antoniou解释道，这是由于英镑汇率下跌提供了“令人难以置信的折扣”。

他还补充说：“我们最近已经看到投资者对伦敦各地价值超过200万英镑的房产产生了浓厚的兴趣。”

无独有偶，Beauchamp Estates的数据也显示，近期，诸如伊顿广场(Eaton Square)和卡多根花园(Cadogan Gardens)这样的伦敦优质豪宅热度大增，以美元购买房产的申请者和“一系列以美元为基础进行交易”的人数增加了40%。

其销售主管Stuart Bennett指出，这反映出了一个事实，即当前的汇率状况为海外买家提供了多年来最好的机会，而且鉴于最近几周海外买家咨询量的增加，显然人们目前正在利用这一机会。

Black Brick也报告称，目前伦敦市场也出现了很多中东买家，他们有大量美元可供消费。

该机构还表示，这些人中的大多数都在骑士桥（Knightsbridge ）、梅菲尔（Mayfair）和肯辛顿（kensington）这样的伦敦市中心的黄金地段寻找房屋，预算从500万英镑到2,000万英镑不等。

与此同时，媒体还报道称，许多考虑过出售房产的伦敦豪宅房主已经接到了中介的电话，咨询他们有没有出售房产的意愿。

《Evening Standard》的记者Emily Sheffield在社交媒体上表示：

“有一天，一家中介突然打电话问我是否还在考虑卖掉我的房子。

我当时非常意外，但他们告诉我，由于英镑贬值，我们有很多海外买家在寻找房产以获得最大折扣。”

曾在FT等媒体巨头工作过的记者Alice Woodhouse也在网上发帖称，“英镑很便宜，是购买的好时机”。

业内人士Henry Synge也指出，从上个月以来，国际买家的兴趣就有所增加，在上周英镑下跌后，有几个美国投资者已经联系了他，希望能够投资一些优质房产。

海外买家兴趣的激增，与目前英镑汇率的疲软有分不开的关系。

数据显示，自今年5月以来，英镑兑美元汇率已经下跌了约12%，也就是说100万镑的房产，今年5月还需要126万美元，但现在仅需要111万美元。

这意味着仅在短短几个月的时间里，海外买家通过汇率就能节省大约15万美元。

如果放到一个更长的时间周期，英镑带来的优势将更为明显。

Bennett 在报告中指出，以英镑兑美元汇率为例，早在2007年，英镑兑美元汇率还在2以上，而2014年，这一汇率就跌至了1.7左右。如今，汇率再次跌至了1.11美元。

这意味着，如果一个美元买家今天购买一套价格为3,000万英镑的豪宅，目前需要花费约3,330万美元，而在2014年，价值3,000万英镑的伦敦豪宅的成本约为5,100万美元，相差超过35%。

同样，现在以500万英镑购买伦敦房产大约需要550万美元，而在2014年，同样的房产将花费大约850 万美元。

有业内人士指出，虽然英国近年来推出了2%的海外买家附加税，房价也在疫情期间有所上涨，但汇率带来的高额折扣能够弥补这部分上涨，并且可以帮助买家支付一些翻新和搬迁成本。

对于预算充足的海外买家，汇率优势还能够帮助他们在比以前更好的地区购买房屋，或者购买更大的房产。

此外，与英国本地买家不同，大部分来英买房的海外投资者都有充足的现金，与汇率变动相比，加息对他们的影响可以说是微乎其微。

这也是为何，很多海外买家现在迅速将购房提上日程，就是为了抓住这一难得的窗口期。

不过，和外界预期的可能不同，海外买家对伦敦豪宅的兴趣并非仅仅因为英镑驱动，抢购潮也不是突然爆发的，而是一直在潜滋暗长。

【伦敦豪宅的持久吸引力】

实际上，早在去年年末，就已经有一些海外买家悄悄重返伦敦市场，大量购入了价格超500万英镑的豪宅。

在此期间，也有很多海外买家正在静观市场变化，伺机而动，而目前，英镑的疲软就是一个很好的时机，为海外买家提供了“超额优惠”，也帮助市场放大了这种需求。

Chestertons的销售主管Matthew Thompson就表示：“自旅行限制放松以来，伦敦已经吸引海外买家重返其房地产市场，但英镑疲软正在将外国投资者的需求推向新的水平。”

一些业内人士还指出，与英国国内对减税的反应不同，一些海外投资者认为，取消更高的所得税率，以及取消银行家奖金上限将有利于吸引海外投资者来英国工作定居，这也能够推动房产的需求。

不过，话说回来，在海外买家持续抢购伦敦房产的背后，是伦敦房产带来的附加优势，而这份优势与伦敦的综合实力不无关系。

宜居方面，伦敦在全球大型城市中都出类拔萃，不仅购物、餐饮、酒店，休闲娱乐等行业十分发达，而且交通便利，绿化度高，环境好，此外，伦敦还是全球最多元化的城市之一，吸引力来自全球各地的人才。

因此，被包括ResonanceConsultancy，波士顿咨询、施罗德（Schroders）在内的多家机构评为全球最佳城市。

经济和就业方面，伦敦是全球著名的经济金融中心，不仅控制着全世界45%的外汇交易，也是大企业公司设址的首选之地，75%的世界500强企业在伦敦设有公司或办事处。同时，伦敦还是欧洲的科技之都，这里估值超过10亿美元的独角兽公司远超柏林和巴黎综合。

企业云集之下是良好的发展和丰富的机会，就业网站Indeed的调查发现，英国目前仍是欧洲主要经济体中对求职者最具吸引力的国家。在英国寻找工作的外国工人多于寻求离开的英国国内员工。

教育方面，伦敦是全球教育体系最发达的城市之一，也是英国优秀中小学最多的地区。

而且，伦敦还拥有一些全球最好的学校和大学，并连续多年被QS评选为全球最佳留学城市。其中，帝国理工学院、伦敦大学学院UCL，伦敦国王学院均位列全球前50。

目前，不少前来英国抢购房产的海外买家就是奔着伦敦的教育资源而来，想为孩子接受优质教育提前铺路搭桥。

另外，在医疗、税收、法律等方面，伦敦也具备一定的优势。

也正是因为这些优势，让伦敦的房产成为了很多富豪们的刚需，尤其是经济动荡期，这些优质房产也成为了人们抵御通胀的一种手段。

Robert Irving Burns的总经理Antony Antoniou甚至直言：“在当前的金融环境下，投资首都的优质资产相当于投资黄金。”

不过，就目前情况而言，伦敦豪宅市场也存在一定挑战，那就是市中心黄金地段的供应不足现象仍然非常严重。

机构指出，随着英镑下跌，很多卖家可能会推迟上市，这会继续加剧黄金市场供不应求的现象。

业内人士Louisa Brodie指出，目前一流的库存很低，虽然这些房产经常高于要价卖出，但因为汇率，仍然比去年这个时候提供了更好的价值。

她还认为未来还会有更多类似的情况发生，即果断的国际买家会迅速抢购优质房产。

在伦敦黄金地段市场工作多年的Peter Wetherell也表示，目前市场缺乏优质库存，因此现在是一个很好的买入机会。他的建议是：“现在购买，售完即止。”

最后，我们再来简单说说英镑下跌造成的负面影响。

【不同买家不同策略】

虽然，英镑下跌会创造汇率优势，但也会给抵押贷款市场带来压力。

目前，由于英镑下跌后外界对英国央行加息的预期增强，很多抵押贷款机构也撤回了新的住房贷款产品，等待央行的进一步行动。

一些分析师预计，明年英国央行的基准利率将上升到6%左右。届时，英国的抵押贷款利率也将有所上升，尤其是申请了浮动利率贷款产品和固定利率产品即将到期的买家，将面临巨大打击。

潘森宏观的首席经济学家Samuel Tombs就警告称，如果抵押贷款利率上升到6%，在2023年上半年，再融资2年期固定利率抵押贷款的平均家庭每月偿还额将从863英镑跃升至1,490英镑，即增加597英镑。

这也意味着，一旦加息，对于房主来说，每月还款压力将大幅增加。

不过，英国央行是否会加息至6%尚无定论，具体造成的影响也只是猜测。

因此，我们也建议不同的买家可以采取不同策略。

对于以现金为主的买家，可以把握好目前的英镑汇率窗口期，获取较大折扣。

而对于想要申请贷款买房的人，我们也建议大家把握好手中已有资产，静观其变。

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