土拍市场，连高速公路都眼红了？

◎作者 | 厘子

◎来源 | 大碗楼市（ID：Superbowl77）已获授权

热度，是层层递进的。

在上海释放底牌后的24小时，涟漪很快就波动到了土拍市场。

次日，上海便迎来了今年二批次土拍，吃下定心丸的房企们纷纷为信心下股，最终。这四块地由中铁置业、北京城建、国贸、安徽高速合计百亿补仓。

藏在这场纷争中的，有个挺小众的朋友——安徽高速，拿下了这四块地中最贵的一个。

这块闵行梅陇地块，产业优势明显，体量大、区位好，房地联动价少说也有7.6万/㎡，是个相当诱人的宝地。

当时，参与竞拍的就有4家开发商，抛去这个高速国企，还有中海、绿城、金茂这样的大佬，场面可以说是厮杀生猛。

起拍价近50亿，鏖战了四十五轮之后，触及了地块最高限价，地价瞬间被拔高到了54亿，见这仗势，有房企果断选择抽身而退。

最终，进入摇号环节，安徽高速凭借54.64亿元虎口夺食，愣是咬下了这块“硬骨头”。

谁也没想到，场上全员大佬的情况下，好家伙，地王最后竟然花落给了一个修高速的。

当然，真的了解过，你会发现这个基建型选手其实一点也并简单。

作为安徽最大的省属国企之一，它几乎包揽了省内九成以上的高速公路，它后面的安徽交控集团，涉及了交通运输、投资与资产管理、房地产和建筑三大主业，换言之，它的实力相当雄厚。

根据克而瑞数据显示，仅是去年一年，安徽高速的销售金额就已经达到87亿，排名全国第134位，也是排名最高的安徽本土房企。

对于东进上海拿地，早在十年前安徽高速就已经动身。

2013年，安徽高速就曾经花了11.5亿元在嘉定拿地，当时的楼面溢价直接飚价到了110%，创下当年上海土拍有史以来的新记录。

此后蛰伏八年，再次现身上海土拍已经来到2021年，这次，安徽高速一年之内投了82亿拿地。

其中，2022年的浦东唐镇地块就花费50多亿，一路越过了招商蛇口、保利、铁建、金茂等房企，拿下了这块楼面价不到4.3万/㎡、新房限价7万/㎡的地块，并将其开发成了安高·申宸院。

两次开盘，均是当日售罄，总销售额达到了80亿元。

同年9月，安徽高速地产通过了住建部核准，成为房地产开发一级资质企业，具备了房地产项目的建设规模不受限制，可在全国范围承揽房地产开发项目资格。

通过这样的高周转模式，安徽高速在地产领域可谓是尝到了甜头，尤其是在能带来上百亿销售额的上海土地圈，基本上是大干快上，好地就拿。

在这个地产副业里，加上这次拍下的闵行地块，三年时间光是拿地，就已经在上海砸了136亿。

有意思的是，如此大刀阔斧的进军房地产，但摊开这家高速大哥家的账本，发现它的主业压根就不在地产领域。

去年，它的整体营收规模超过682亿，其中占了大头的公路桥梁运营业务，收入245亿，占比36%，对比只占一成左右的房地产营收，可以说是撒点毛毛雨。

再看安徽高速的整体毛利率，去年一年共计154亿，其中公路桥梁运营业务毛利润111亿，利润贡献了72%，房地产业务毛利润15亿，利润贡献仅10%。

这么看来，它是真不靠地产挣钱。

那么，又是为什么在别的民企纷纷偃旗息鼓的时候，它又敢于哐哐拿地，逆势而行呢？

首先，自然是真的土储不够了。

纵观安徽高速在上海的三个项目，朱家角的安联·湖山悦和浦东唐镇的安高·申宸苑因为赶上好时机和区位都顺利清盘，还有一个安联虹悦尚在挣扎。

在同行看来，这家连开发贷都不用的国企财大气粗，这么在上海一通操作，只是为了给自己增加点土储，因为它已经2年都没有土地入账了。

混迹这么久上海土拍市场，安徽高速也没真的闲着，基本上回回也都参与拍地，只不过报名的那些个地块，最后都不幸空手而归。

换一句话，现在说能阻挡安徽高速在上海拿地的，也就只有摇号机里的乒乓球了，不是不想，而是真摇不上。

其次，它也需要房地产助力自己的营收一把。

在它的主营业务里，除了主业公路桥梁运营和副业房地产，还有一些如燃油购销、建筑施工、工程勘察设计及咨询服务、工程材料销售、道路物流等业务。

这些业务不成规模，即便全加在一起，也很难实现安徽高速2025提出的资产规模要达到5000亿、完成投资3000亿、非路产业利润贡献率超50%的目标。

而目前，安徽高速仅仅完成资产规模4111亿，非路产业利润贡献率大约28%，这个目标可以说是任重而道远。

于是，这个压力又落回到了房地产头上，在上海，一块地就动辄几十亿的土地款，能带来上百亿的销售额。

所以，宁愿花重金狠狠拍地，就是因为这里面的巨大利润，当然，这也是它目前拉动企业资产规模、滚大营收体量的最快途径。

这年头，还能感受到土拍热度的，或许就剩下这些城投和央国企了。

今年以来的土地市场，可以说是相当惨淡，4月，全国重点65城成交土地平均楼面价为2840元/平米，同比回落23%。

卖地收入下降，意味着重点房企拿地热情也不高。

今年1—4月，TOP100企业拿地总金额2850亿元，与2023年同期相比下降9.5%，与2021年同期相比下降了64.9%。

在拿地面积TOP100的队伍里，其中城投公司就上榜了超过了50家，民营房企只有18家，其余便是一些央国企。

这个时候，这些国资亲自下场挺进这个队伍里，无非也就两个原因。

一来是它们响应国家号召，适时入局兜底工作，以便宜的价格收回一些不好卖的老房子，以一己之力推动当地市场的去库存任务。

二来是它们现在选择在这个看似不利的时机多拿些地，就是因为它们相信，等扛过这个周期，市场复苏后，这些地块能重新待价而沽。

就以安徽高速一心扑在上海土拍市场来说，就是因为它看到了上海市场背后的巨大利润，土地供应少，住房需求又大，最后怎么做都会是赚钱的买卖。

对于国资目前兜底的行为，我觉得应该算是个好事，至少可以看作一个非常积极的信号：

政策风向真的变了。

作为政策的执行者，同时也是制定者，一旦他们下场收购商品房，说明就是政策风向转好的开始。

低价收了大量的房子，自然不会让它们烂在手里，会想办法去护盘、去拉涨，而这背后的深意，就是因为他们依旧愿意相信房地产未来的走势是好的。

即便现在利润不多，甚至还在亏钱，但他们坚信，终有一天，这笔钱还是会流回到他们手里。

换句话说，现在入局，赌得就是气运。

中产必须要调整预期了。楼市救市、地缘关系、整个社会的变化，都影响我们每一个人的决策。

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